COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00132 – N° Portalis DB24-W-B7J-EOO7

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Me [D] [T] par LS

— M. [L] par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à M^e Yohan SCATTOLIN par LS

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

A l’audience publique du 01 Octobre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame GEFFARD Stéphanie, Greffier lors de l’audience,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [A]

1 rue Saint Jean

79000 NIORT

Représenté par : M^e Yohan SCATTOLIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [L]

73 rue Saint Jean

79000 NIORT

comparant en personne

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 3 décembre 2025 prorogé au 23 Janvier 2026, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Bernadette BELLA ABEGA, greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 24 juin 2020, Monsieur [Y] [A] a donné à bail à Monsieur [F] [L], un local à usage d’habitation situé 73 rue Saint Jean 79000 NIORT, pour un loyer mensuel initial de 420,00 euros, outre une provision mensuelle de 08 euros sur les charges, les échéances étant payable d’avance. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 25 juin 2020.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés de loyers, Monsieur [Y] [A] a fait délivrer à Monsieur [F] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice signifié à Etude 19 février 2025. Ledit commandement portait sur la somme en principal de 1877,84 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 03 février 2025.

Par acte de Commissaire de Justice délivré à la personne Monsieur [F] [L] le 04 juin 2025, Monsieur [Y] [A] a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NIORT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et subsidiairement entendre prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyersOrdonner l’expulsion de Monsieur [L] et de tout bien ou occupant de son chef, des lieux loués et autoriser Monsieur [A] en cas d’abandon à faire l’inventaire des meubles meublant les lieux loués et à les faire entreposer aux frais de l’expulsé ;Condamner Monsieur [L] à régler la somme de 3298,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;Condamner Monsieur [L] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel avec charge jusqu’à libération complète des lieux ;Condamner Monsieur [L] à régler la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant le cout du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 1er octobre 2025.

Monsieur [Y] [A], représenté par son conseil, indique maintenir ses demandes telles que contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance locative à hauteur de 5201.94 euros, selon décompte arrêté au 23 septembre 2025.

Monsieur [F] [L], présent à l’audience, indique ne pas contester la créance locative réclamée par le bailleur et précise être dans une situation financière et personnelle très précaire, avoir des revenus limités à 500 euros par mois, percevoir l’allocation adulte handicapé et vouloir saisir la commission de surendettement. Il ne formule aucune demande.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2025, lequel a été prorogé au 09 janvier 2026 puis au 23 janvier 2026 pour nécessité du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

sur la recevabilité de l’action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux Sèvres par la voie électronique le 05 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Le commandement de payer ayant été signifié après le 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que "tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garanti. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant dans un avis du 13 juillet 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a rappelé la primauté des clauses contractuelles des baux sur la loi et par suite celle des délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi

En l’espèce le bail signé entre les parties le 24 juin 2020 contient (page 12) une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement à terme du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été régulièrement signifié au locataire le 19 février 2025, pour la somme en principal de 1877,84 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies au 19 avril 2025.

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sera fixée à compter de cette date.

L’expulsion de Monsieur [F] [L] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’au besoin l’expulsion peut avoir lieu avec le concours d’un serrurier et de la force publique en application des articles L. 142-3, L. 153-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes de condamnation EN paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [Y] [A] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 23 septembre 2025 fait apparaitre une dette locative de 5201,94 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Monsieur [F] [L] a indiqué ne pas contester le montant de sa dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [L] au paiement de la somme de 5201,94 euros.

Cette condamnation portera intérêt au taux légal à hauteur 1877,84 euros à compter du 04 juin 2025, date de l’assignation, et sur le solde à compter du prononcé du jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [F] [L] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée ci-dessus pour la période courant du 20 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [L] partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au regard des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur et tenant compte également de la précarité de la situation de Monsieur [F] [L], ce dernier sera condamné à verser au demandeur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [Y] [A] recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2020 entre Monsieur [Y] [A] et Monsieur [F] [L] et portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé 73 rue Saint Jean 79000 NIORT, sont réunies à la date du 19 avril 2025.

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Y] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique , le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [L] à verser à Monsieur [Y] [A], la somme de 5201,94 euros laquelle produira intérêt au taux légal à hauteur de 1877,84 euros à compter du 04 juin 2025, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [L] à verser à Monsieur [Y] [A], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 475,93 euros par mois, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [F] [L] à verser à Monsieur [Y] [A] une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier

Le Juge des contentieux de la protection