TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02732 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TEVD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/131

DU : 16 Janvier 2025

[T] [Y]

C/

[F] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Janvier 2025

à M^e BOUTEILLER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [T] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [F] [O], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 22 août 2022, Monsieur [T] [Y] a loué à Madame [F] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 745 euros, outre 105 euros au titre de la provision sur charges.

Le 02 avril 2024, Monsieur [T] [Y] a fait signifier à Madame [F] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [T] [Y] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2024, Monsieur [T] [Y] a ensuite fait assigner Madame [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail en date du 15 mai 2024, déclarer son occupation sans droit ni titre, son expulsion, sans délai et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.703,49 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers selon décompte arrêté au mois de juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges actuels, soit 850 euros, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux, avec indexation,

— d’une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dont le coût du commandement de payer en date du 02 avril 2024 et de sa dénonce à la Ccapex.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 juillet 2024.

Après un renvoi à l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [T] [Y], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.741,74 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, en précisant que le paiement du loyer courant avait été repris. Il précise que la locataire a réglé le loyer de novembre 2024 en sa totalité mais s’oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire demandés par la défenderesse.

Madame [T] [Y], présente à l’audience, reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement pour s’en acquitter par mensualité de 120 euros en plus du loyer actuel, soit 500 euros au total par mois. Elle ne sollicite pas de se maintenir dans les lieux car elle souhaite partir et a demandé un logement HLM. Elle précise qu’elle n’exerce pas d’activité professionnelle mais que son mari, qui ne figure pas au bail, est intérimaire dans le bâtiment et perçoit une rémunération de 1.600 euros par mois. Elle indique avoir deux enfants à charge et bénéficier d’allocations familiales à hauteur de 148 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [T] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 août 2022 contient une clause résolutoire (Article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 02 avril 2024, pour la somme en principal de 1.417,34 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [F] [O] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 400 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [T] [Y] produit un décompte en date du 18 novembre 2024 démontrant que Madame [F] [O] reste devoir la somme de 3.741,74 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Madame [F] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnu à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.741,74 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2024 sur la somme de 1.417,34 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFET DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [F] [O], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 31 mensualités de 120 euros chacune et d’une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Ces délais de paiement suspendront les voies d’exécution forcée si et seulement s’ils sont respectés par Madame [F] [O].

Ne souhaitant pas rester dans les lieux, Madame [F] [O] n’a pas formée de demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV-SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 03 juin 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Madame [F] [O] est depuis cette date occupante sans droit ni titre.

Dans ces conditions, l’expulsion de Madame [F] [O] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à Madame [F] [O] pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, ce délai apparaissant nécessaire à celle-ci pour organiser son départ et assurer son relogement.

Madame [F] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 03 juin 2024 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit 850 euros tel que demandé dans l’assignation, révisable selon stipulations contractuelles.

V. SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Madame [F] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [Y], Madame [F] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2022 entre Monsieur [T] [Y] et Madame [F] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 03 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [T] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [Y] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [F] [O] à verser à Monsieur [T] [Y] à titre provisionnel la somme de 3.741,74 euros (comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2024 sur la somme de 1.417,34 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [F] [O] à se libérer de la somme qui précède par 31 échéances mensuelles d’un montant de 120 euros et une 32ème échéance soldant le reste de la dette ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution forcée sont suspendues à l’encontre de Madame [F] [O] pendant les délais ainsi octroyés, si elle les respecte ;

DISONS qu’à défaut de règlement d’une seule échéance sept jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée restée infructueuse, Monsieur [T] [Y] pourra lui réclamer l’intégralité de la somme due ;

CONDAMNONS Madame [F] [O] à payer à Monsieur [T] [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 850 euros, révisable selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS Madame [F] [O] à verser à Monsieur [T] [Y] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente