TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02284 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TBKP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Février 2025

[X] [G]

[Z] [H]

C/

[F] [W]

[Y] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Février 2025

à M^e DE JAEGER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 20 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [X] [G], demeurant [Adresse 2]

Mme [Z] [H], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Christine DE JAEGER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [F] [W], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

Mme [Y] [E], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 14 août 2021 prenant effet le 1er septembre 2021 suite à une précédente résiliation de bail, Monsieur [X] [G] et Madame [Z] [H] ont donné en location à Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer actuel de 717,94€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré, le 6 novembre 2023, en vain.

Par acte du 22 avril 2024, dénoncé le 6 mai 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [X] [G] et Madame [Z] [H] ont fait assigner en référé Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 4.451,06€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 20 mars 2023,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 1.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

L’affaire, après plusieurs renvois à la demande des parties était retenue à l’audience du

20 décembre 2024.

Monsieur [X] [G] et Madame [Z] [H], valablement représentés, actualisent leur créance à la somme de 1.341,40€ arrêtée au 19 décembre 2024 et maintiennent leurs demandes. Ils s’opposent aux délais sollicités par les locataires qui ont déjà fait l’objet d’une procédure en résiliation et qu’ils leur ont fait confiance en réitérantlebail pour se trouver dans la même situation.

Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E], comparants en personne, indiquent avoir repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois et avoir augmenté les paiements pour réduire la dette. Ils proposent de payer 250€ de plus par mois pour apurer la dette locative et sollicitent les mêmes délais pour les frais de justice.

La décision était mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 6 mai 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 8 novembre 2023 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [X] [G] et Madame [Z] [H] font la preuve de leur créance en produisant le bail signé le 14 août 2021, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 novembre 2023 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 6 novembre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668/2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 6 janvier 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des débats que les locataires ont repris le paiement des loyers courants et sont en capacité d’apurer leur dette puisqu’ils ont déjà commencé à faire des paiements supplémentaires pour la réduire. Ils ont, en outre, sollicité la suspension de la clause résolutoire pour rester dans les lieux.

Il y a donc lieu de leur accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par les locataires :

Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.341,40€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 19 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de leur accorder des délais de paiement à raison de 6 mensualités de 250€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur les frais accessoires :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [G] et Madame [Z] [H] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E] à leur verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E], succombant au principal, supporteront les dépens.

Les frais accessoires seront payés dans les mêmes condtions de délais que la dette locative à savoir par mensualité de 250€ jusqu’aà paurement de la dette, une fois apure la dette locative.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E] à payer à Monsieur [X] [G] et Madame [Z] [H] la somme provisionnelle de 1.341,40€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 19 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E] à s’acquitter de leur dette en 6 mensualités de 250€ , la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E], d’une seule mensualité d’apurement de la dette, de loyer ou charge à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 6 janvier 2024,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E] devront solidairement verser à Monsieur [X] [G] et Madame [Z] [H] et les y condamne solidairement, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 5] à [Localité 7] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E] à payer à Monsieur [X] [G] et Madame [Z] [H] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Autorise Monsieur [F] [W] et Madame [Y] [E] à s’acquitter des frais de procédures et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, par mensualité de 250€ jusqu’à apurement des sommes mises à leur acharge, une fois apurée la dette locative,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge