COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 09/01/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 26/8

N° RG 24/00728

N° Portalis DB2O-W-B7I-CXKM

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Christian ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. GOELIA GESTION

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne-marie LAZZARIMA, intervenant es qualité d’administrative provisoire de la SCP COUTIN, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Jérôme WIEHN, du cabinet CORNET-VINCENT-SEGUREL (CVS) avocat plaidant au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 07 Novembre 2025

Délibéré annoncé au : 09 Janvier 2026

Exécutoire délivré le : 09/01/2026

Expédition délivrée le :

à : M^e ASSIER et M^e LAZZARIMA

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 15 septembre 2003, M. [G] [F] a acquis de la société LES BALCONS D’ANAIS un appartement en l’état futur d’achèvement correspondant au lot n°24 de l’immeuble en cours d’édification “Les Balcons d’Anaïs” situé dans la station de [6] à [Localité 8].

Par acte sous-seing privé du 15 septembre 2003, M. [G] [F] a donné à bail commercial à la société d’exploitation 2 MC VACANCES l’appartement précité pour une activité de résidence de tourisme pour une durée de 9 années commençant à courir au plus tard au 15ième jour suivant la date d’établissement du procès-verbal de réception et de remise des clés moyennant un loyer annuel payable trimestriellement et un loyer annuel en nature.

La société GOELIA GESTION est venue aux droits de la société 2 MC VACANCES.

Le bail commercial s’est tacitement reconduit.

La société GOELIA GESTION a suspendu le paiement des loyers sur la période du 14 mars au 02 juin 2020 compte tenu de la pandémie de Covid-19 puis a réglé ultérieurement pour le 2ème trimestre 2020 un loyer réduit de 249,23 euros au lieu de 1.546,94 euros.

Par acte du 21 janvier 2021, M. [G] [F] a fait, conjointement avec d’autres bailleurs, délivrer à la société GOELIA GESTION un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une créance de 1.352,51 euros TTC relative aux sommes dues au titre du 2ème trimestre 2020.

La société GOELIA GESTION a également réglé un loyer réduit pour les 1er, 2ème et 3ème trimestres 2021 compte tenu des mesures prises pour lutter contre la propagation de la Covid-19.

Par acte du 31 mai 2024, M. [G] [F] a fait assigner la société GOELIA GESTION devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail commercial, d’expulsion, de paiement à titre provisionnel de la somme de 3.544,20 euros et de paiement d’une indemnité d’occupation.

La clôture a été fixée le 05 juin 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 novembre 2025 et mise en délibéré au 09 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Par message électronique du 28 juin 2025, la société GOELIA GESTION a transmis des conclusions n°2 et une nouvelle pièce et a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture qui n’a pas été ordonnée par le juge de la mise en état faute d’élément nouveau.

Dans son assignation délivrée le 31 mai 2024, M. [G] [F] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1101 et 1103 du Code civil, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à compter du 22 février 2021,

— prononcer la résiliation du bail commercial,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société GOELIA GESTION et de tous occupants de son chef de l’appartement donné à bail dans le mois qui suit le jugement à intervenir, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

— condamner la société GOELIA GESTION à leur payer à titre provisionnel la somme de 3.544,20 euros au titre des loyers dus,

— condamner la société GOELIA GESTION à leur payer une indemnité d’occupation de 100 euros par jour à compter du 22 février 2021 jusqu’au départ effectif de l’appartement par la remise des clés,

— condamner la société GOELIA GESTION à leur payer la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [G] [F] fait valoir que la clause dérogatoire stipulée dans le bail commercial au paiement des loyers ne s’applique qu’aux événements de force majeure interrompant l’activité touristique énumérés de manière exhaustive à l’article 9 du bail commercial et qu’une crise sanitaire ne fait pas partie de ces événements. Ils expliquent qu’aucune disposition législative ou réglementaire n’autorisait la défenderesse à imposer une réduction, voire une suppression, des loyers, qu’il n’existait aucune interdiction administrative d’exploiter une résidence de tourisme avant le 21 mai 2020, que la Cour de cassation a écarté les moyens tirés de la perte de la chose louée, de l’exception d’inexécution et de la force majeure et que la société GOELIA GESTION ne justifie de sa situation financière.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024, la société GOELIA GESTION demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104 et 1343-5 du Code civil et des articles L. 145-41 et suivants du Code de commerce, de :

— débouter M. [G] [F] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [G] [F] à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais, suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, afin de lui permettre de régulariser la situation et de procéder au paiement d’un éventuel reliquat demeurant dû.

Pour conclure au rejet des demandes de M. [G] [F], la société GOELIA GESTION affirme que l’article 1218 du Code civil n’est pas d’ordre public et que les clauses organisant les conditions et les effets de la force majeure sont licites. Elle explique que l’article 9 du bail commercial liant les parties prévoit une dérogation au paiement des loyers en cas d’événements de force majeure interrompant l’activité touristique, que dans la mesure où cette clause consiste à payer un loyer réduit égal à 80% des loyers nets de charges encaissés l’interruption de l’activité touristique n’a pas à être totale, que les événements mentionnés dans la clause ne sont que des exemples par définition non exhaustifs et que la pandémie de Covid-19 est constitutive d’une force majeure étant un événement extérieur aux parties, imprévisible et irrésistible ayant interrompu l’activité touristique. Elle expose qu’elle a été dans l’incapacité totale d’exercer son activité d’hébergement touristique du 14 mars au 2 juin 2020 et dans l’incapacité partielle d’exercer son activité pendant la saison hivernale 2020/2021 compte tenu des mesures de lutte contre la propagation de la Covid-19, que les loyers du 2ème trimestre 2020 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2021 ont donc été réduits en application de l’article 9 du bail commercial et que les loyers réduits perçus par M. [G] [F] sont supérieurs à ceux qu’ils auraient du percevoir si une stricte application de la clause avait été faite.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS :

Dans la mesure où les demandes de M. [G] [F] dépendent de l’éventuelle application de l’article 9 du bail commercial, il sera tranché préalablement ce point.

I. L’application de l’article 9 du bail commercial

L’article 1218 du Code civil dispose que “Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1”.

L’article 1188 du Code civil dispose que “le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation”.

En l’espèce, la société GOELIA GESTION ne conteste pas qu’elle a payé des loyers réduits pour le 2ème trimestre de l’année 2020 (194,43 euros au lieu de 1.546,94 euros) et les 1er (782,75 euros au lieu de 1.565,49 euros), 2ème (782,75 euros au lieu de 1.565,49 euros) et 3ème trimestres (939,29 euros au lieu de 1.565,49 euros) de l’année 2021 (pièce n°2 défenderesse). Elle revendique l’application de l’article 9 du bail commercial liant les parties qui stipule que “de convention expresse entre les parties, le règlement du loyer sera suspendu en cas de force majeure interrompant l’activité touristique (tels que tremblement de terre, catastrophes naturelles, état de guerre ou de siège, grève générale, incendie de l’immeuble). Dans ce cas, le loyer versé par le preneur sera égal à 80% des loyers nets de charges encaissés auprès des vacanciers ayant effectué leur séjour dans les logements objet du présent bail” (pièce n°1 demandeurs).

Si la force majeure n’est pas en elle-même de nature à affecter l’obligation au paiement de sommes d’argent (Cass. Civ. 3ème, 15/06/2023, n°21-10.119), aucune disposition légale n’interdit aux parties de prévoir dans le contrat les liant un aménagement des effets de la force majeure. L’article 9 du bail commercial qui permet au preneur en cas de force majeure interrompant l’activité touristique de suspendre le paiement du loyer contractuellement fixé et de régler un loyer réduit est donc licite. Cet article ne précise pas si l’interruption de l’activité touristique doit être totale, si la liste des événements mentionnés est exhaustive et si la réduction du loyer doit s’appliquer sur la totalité de l’année ou seulement sur la période affectée. Cette clause doit donc être interprétée pour vérifier tant les conditions de sa mise en oeuvre que les modalités de calcul du loyer réduit.

Il ressort de la rédaction de cette clause que la volonté des parties est de partager le risque lié à des cas de force majeure interrompant l’activité touristique en organisant par la diminution du loyer une répartition de leurs conséquences financières. Les événements qui sont mentionnés le sont entre parenthèses et sans aucune précision quant à un éventuel caractère limitatif. Il y a donc lieu de considérer que la liste n’est pas exhaustive et a été insérée pour fournir aux parties des exemples. En outre, les événements mentionnés ont inévitablement une incidence sur l’activité touristique mais n’ont pas nécessairement pour conséquence une interruption totale de celle-ci. Tel est le cas de l’incendie qui peut avoir un impact sur une partie de la résidence de tourisme sans réduire à néant l’activité. Il y a donc lieu de considérer que l’interruption de l’activité touristique peut être partielle ce qui est cohérent avec les modalités de calcul du loyer réduit qui se base sur les loyers nets de charges perçus pour l’appartement de M. [G] [F] auprès des vacanciers. De plus, la clause ne s’applique que le temps de l’interruption de l’activité touristique du fait d’un cas de force majeure. La suspension du loyer doit donc cesser dès la fin de l’interruption. Dès lors, il y a lieu de considérer que le calcul du loyer réduit doit se faire uniquement sur les périodes où l’activité a été interrompue.

Ceci étant précisé, la clause dérogatoire s’applique si deux conditions sont réunies : un cas de force majeure et l’interruption de l’activité touristique. La pandémie de Covid-19 a provoqué une crise sanitaire inédite et mondiale qui a amené les pouvoirs publics a instauré un état d’urgence sanitaire et a déployé un arsenal législatif et réglementaire considérable pour gérer la crise et prendre des mesures de protection de la population. Les mesures sanitaires prises ont inclus notamment des périodes de confinement du 17 mars au 11 mai 2020 (décret n°2020-260 du 16 mars 2020, décret n°2020-293 du 23 mars 2020, décret n°2020-423 du 14 avril 2020), du 30 octobre au 15 décembre 2020 (décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020) et du 3 avril au 3 mai 2021 (décret n°2021-384 du 2 avril 2021), des interdictions pour les établissements recevant du public d’accueillir du public notamment du 11 mai au 2 juin 2020 (décret n°2020-548 du 11 mai 2020), des restrictions à la circulation des personnes et la fermeture des remontées mécaniques (décret n°2020-1519 du 4 décembre 2020). Ces mesures indispensables pour lutter contre la propagation de la Covid-19 ont constitué pour la société GOELIA GESTION un événement extérieur à la volonté des parties, imprévisible et irrésistible et ont inévitablement interrompu l’activité touristique. Dès lors, l’article 9 du bail commercial était applicable pour les périodes d’interruption de l’activité touristiques en 2020 et 2021.

S’agissant de l’exercice 2020, compte tenu de la période de confinement du 17 mars au 11 mai 2020 et de l’interdiction des résidences de tourisme de recevoir du public du 11 mai au 2 juin 2020, l’activité touristique a été totalement interrompue du 17 mars au 2 juin 2020, période pendant laquelle la société GOELIA GESTION n’a perçu aucun loyer. Pendant ces 80 jours, le loyer réduit aurait donc dû être de 0. C’est donc à juste titre que la société GOELIA GESTION a payé un loyer réduit de 194,43 euros au titre du 2ème trimestre 2020.

S’agissant de l’exercice 2021, compte tenu de la période de confinement du 3 avril au 3 mai 2021, des restrictions à la circulation des personnes, des interdictions faites aux résidences de tourisme de recevoir du public et de la fermeture des remontées mécaniques une bonne partie de la saison hivernale 2020/2021, il y a lieu de considérer que l’activité touristique a été partiellement interrompue du 1er janvier au 30 avril 2021. Il ressort des documents comptables produits par la société GOELIA GESTION que le chiffre d’affaires généré par la résidence Les Balcons d’Anais s’est élevé à 240.899 euros HT (pièce n°19 défenderesse) et que les charges d’exploitation se sont élevées à 194.865 euros, ce qui représente 81% du chiffre d’affaires. La société GOELIA GESTION justifie avoir perçu des loyers à hauteur de 3.827,46 euros pour la location de l’appartement de M. [G] [F] sur la période du 1er janvier au 30 avril 2021 (pièce n°26 défenderesse). Le loyer réduit pour cette période s’élevait donc à 581,77 euros soit 80% du loyer net de charges (3.827,46 * 19% * 80% = 581,77 euros).

II. La demande de M. [G] [F] de condamnation au paiement de la somme de 3.544,20 euros

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, “le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

En l’espèce, M. [G] [F] demande la condamnation de la société GOELIA GESTION au paiement de la somme globale de 3.544,20 euros qui correspond au reliquat de l’arriéré locatif de l’année 2020 à hauteur de 1.354,94 euros et au reliquat de l’arriéré locatif de l’année 2021 à hauteur 2.189,26 euros (pièce n°12 demandeurs).

Il a été démontré ci-dessus que la société GOELIA GESTION avait fait une correcte application de l’article 9 du bail commercial pour le calcul du loyer réduit du 2ème trimestre 2020. Aucune somme n’est donc due de ce chef.

Pour l’année 2021, le loyer réduit pour la période du 1er janvier au 30 avril 2021 s’élevait à la somme de 581,77 euros. Compte tenu du quadrimestre de loyer réduit, le loyer sur la période du 1er mai au 31 décembre 2021 s’élevait à la somme de 4.174,64 euros (loyer annuel / 3 * 2 = 6.261,96 euros / 3 * 2 = 4.174,64 euros). Dès lors, le loyer global de l’année 2021 s’élevait à la somme de 4.756,41 euros. Or, la société GOELIA GESTION n’a réglé que la somme de 4.070,26 euros (pièce n°12 demandeurs, pièce n°2 défenderesse).

En conséquence, la société GOELIA GESTION sera condamnée à payer à M. [G] [F] la somme de 686,15 euros au titre de l’arriéré locatif de l’année 2021.

III. Les demandes de M. [G] [F] de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail commercial

L’article L. 145-41 du Code du commerce dispose que : “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, les demandeurs produisent le commandement de payer délivré le 21 janvier 2021 à la société GOELIA GESTION (pièce n°6 demandeurs) visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et l’article L. 145-41 du Code de commerce pour le paiement d’une somme de 1.352,51 euros correspondant à l’arriéré de loyer du 2ème trimestre de l’année 2020.

Il a été démontré ci-dessus que la société GOELIA GESTION avait fait une correcte application de l’article 9 du bail commercial pour le calcul du loyer réduit du 2ème trimestre 2020. Les causes du commandement de payer délivré le 21 janvier 2021 n’étaient donc pas fondées.

En conséquence, M. [G] [F] sera débouté de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 février 2021.

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Le manquement par le cocontractant à ses obligations doit être d’une gravité suffisante pour justifier la résolution de la vente (Cass. Civ. 1ère, 03/02/2004, n°01-02.020).

En l’espèce, si M. [G] [F] demande au tribunal de prononcer la résiliation, il ne développe aucune moyen en droit et en fait dans le corps de ses conclusions. Quoi qu’il en soit, compte tenu du montant des loyers impayés, à savoir 686,15 euros, le manquement de la société GOELIA GESTION n’est pas suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du bail commercial.

En conséquence, la société GOELIA GESTION sera déboutée de sa demande de prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties.

Il résulte de ce qui précède que M. [G] [F] sera débouté de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

IV. Sur les demandes accessoires

∙ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société GOELIA GESTION, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

∙ Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [G] [F] de ses demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail commercial, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE la société GOELIA GESTION à payer à M. [G] [F] la somme de 686,15 euros au titre des arriérés de loyer de l’année 2021,

CONDAMNE la société GOELIA GESTION au paiement des entiers dépens,

DEBOUTE la société GOELIA GESTION et M. [G] [F] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé, le 09 janvier 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président