N° RG 24/01684 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THMD

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01684 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THMD

NAC: 64A

COPIE CERTIFIEE CONFORME

délivrée le

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

à la SARL 2 M AVOCATS

à M^e Catherine SCHLEGEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 FEVRIER 2025

DEMANDEURS

M. [N] [F] – [X], demeurant [Adresse 19] – [Localité 24]

représenté par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [H] [C], demeurant [Adresse 19] – [Localité 24]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [R] [M]-[I], demeurant [Adresse 20] – [Localité 24]

représentée par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Jean-Christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE- SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS [SENSEI AVOCATS], avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

Mme [P] [L], demeurant [Adresse 21] – [Localité 24]

représentée par Maître Catherine SCHLEGEL, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [A] [J], demeurant [Adresse 21] – [Localité 24]

représenté par Maître Catherine SCHLEGEL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

*********************************************************************************

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] sont propriétaires d’une maison d’habitation individuelle (acquise le 19 mars 1994 de Monsieur [E] [V] et de Madame [Y] [V]) sise sur une parcelle cadastrée section AD [Cadastre 17] sur la commune de [Localité 24], [Adresse 19].

Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L] sont propriétaires d’une maison d’habitation individuelle (acquise le 09 juin 1995 de Madame [U] [B]) sise sur les parcelles cadastrées section AD [Cadastre 12] et [Cadastre 15] de cette même commune

Chacun des couples accèdent à sa propriété en empruntant un chemin d’accès depuis le [Adresse 25] jusqu’à un espace élargi dit « aire de retournement » desservant leur habitation respective.

Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] sont propriétaires de la moitié Est de ce chemin d’une largeur globale d’environ 4 mètres et de l’air de retournement, cette parcelle coupée de manière longitudinale étant cadastrée section AD [Cadastre 18].

Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L] sont quant à eux propriétaires de l’autre moitié Ouest de ce chemin d’une largeur d’environ 4 mètres et de l’air de retournement, ces parcelles coupées de manière longitudinale étant cadastrée section AD [Cadastre 14] (au Sud) et AD [Cadastre 13] (au Nord).

Chacun des couples bénéficie réciproquement d’une servitude de passage sur la moitié du chemin et de l’air de retournement qui ne lui appartient pas.

Ce chemin, dans sa proportion située à l’Est, longe et jouxte la propriété de Madame [R] [M]-[I] (acquise le 24 mai 1995 de Monsieur [E] [V] et de Madame [Y] [V]) laquelle est propriétaire d’une maison d’habitation individuelle sise sur une parcelle cadastrée section AD [Cadastre 16], devenue aujourd’hui AD [Cadastre 22] et [Cadastre 23] suite à une division parcellaire.

Madame [R] [M]-[I] détient également des droits indivis sur la parcelle section AD [Cadastre 18] et la question de savoir si elle bénéficie d’une servitude de passage sur les parcelles section AD [Cadastre 14] et [Cadastre 13] constitue dlune des questions en litige.

Selon Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C], Madame [R] [M]-[I] dispose d’un droit de passage pour emprunter le chemin d’accès appartenant pour moitié à Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] et pour l’autre moitié à Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L] à la double condition de :

— de ne pas empiéter sur l’air de retournement, propriété de Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L] cadastrée section AD [Cadastre 13],

— de ne pas utiliser leur air de retournement au nord de la section AD [Cadastre 18].

Madame [R] [M]-[I] a déposé une déclaration préalable le 30 janvier 2018 pour diviser son terrain en vue de construire. Le 23 février 2018, le maire a délivré un arrêté de non-opposition à la demande de déclaration préalable pour la création d’un lot. Le 29 juillet 2021, Madame [R] [M]-[I] a déposé un permis de construire pour la construction d’une maison située sur la parcelle section AD [Cadastre 23] issue de la division parcellaire. Un permis de construire lui a été accordé le 08 décembre 2021. Celui-ci mentionne notamment : " l’accès au lot devant être créé sur des parcelles appartenant à des tiers, le présent permis de construire est délivré sous réserve de l’obtention d’une servitude de passage sur les parcelles section AD [Cadastre 14] et [Cadastre 13] constituant la voie privée. Le bénéficiaire devra produire l’acte authentique de servitude de passage au plus tard au dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier ".

Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] reprochent à Madame [R] [M]-[I] :

— d’avoir débuté les travaux de construction sans avoir obtenu le bénéfice de la servitude de passage mentionnée par le permis de construire,

— d’avoir créé unilatéralement un accès à sa nouvelle parcelle AD [Cadastre 23] depuis l’air de retournement leur appartenant section AD [Cadastre 18],

— d’avoir endommagé le chemin d’accès du fait du passage des engins de chantier mobilisé pour la construction de son immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] ont assigné Madame [R] [M]-[I], Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de TOULOUSE.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 janvier 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions versées au soutien des débats oraux, Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] demandent au juge des référés, au visa des articles 684 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Principalement :

— condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir 8 jours après le prononcé de l’ordonnance, Madame [R] [M]-[I] à :

— condamner l’accès à sa parcelle section AD [Cadastre 23] via l’air de retournement au nord du chemin d’accès, propriété de Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C],

— remettre en état le chemin d’accès cadastré section AD [Cadastre 18] fortement endommagé par les engins de chantier mobilisés pour la construction de son immeuble,

— se réserver expressément la possibilité de liquider l’astreinte et fixer la durée d’astreinte à un délai de 3 mois,

— rendre commune et opposable l’ordonnance à Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L],

— débouter Madame [R] [M]-[I] de l’ensemble de ses demande dirigées contre eux,

— condamner Madame [R] [M]-[I] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Subsidiairement :

— ordonner le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond,

— réserver les dépens de l’instance.

De son côté, Madame [R] [M]-[I] demande au juge des référés de :

Principalement :

— débouter Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouter Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L] de l’ensemble de leurs demandes,

Reconventionnellement :

— condamner Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L] à retirer leur boîtes à lettres sur le chemin [Adresse 20] comprenant les parcelles section AD n°[Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 18] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance

— fixer une astreinte de 50 euros par jour de retard au terme du délai de 30 jours

En tout état de cause :

— condamner Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— condamner Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— condamner Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L] aux entiers dépens de l’instance que l’avocat aura le droit de recouvrir conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions, Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L] demandent au juge des référés de :

— juger que tout passage par Madame [R] [M]-[I] sur la parcelle n°[Cadastre 14] contrevient aux stipulations du titre de propriété du 09 juin 1995 et constitue un trouble manifestement illicite,

— juger que tout passage et aménagement au niveau de la raquette de retournement, au delà des bornes matérialisant son commencement par Madame [R] [M]-[I] contrevient aux stipulations des titres de propriété des 19 mars 1994 et 09 juin 1995 et constitue un trouble manifestement illicite,

— juger que l’exécution des travaux décrits dans le permis de construire du 08 décembre 2021, en l’absence d’établissement d’une servitude conférant à Madame [R] [M]-[I] un droit de passage entre la [Adresse 25] et sa parcelle n°[Cadastre 23] contrevient à l’article 2 de son arrêté de permis de construire et constitue un trouble manifestement illicite,

— condamner Madame [R] [M]-[I] à cesser tout passage sur la parcelle n°[Cadastre 14] avec une astreinte de 100 euros par jour à compter de l’ordonnance,

— condamner Madame [R] [M]-[I] à remettre en l’état le chemin sis parcelle n°[Cadastre 14] endommagé par les engins de chantier mobilisé par elle depuis 2018, avec une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance,

— débouter Madame [R] [M]-[I] de sa demande relative aux boîtes aux lettres et subsidiairement mettre à la charge de Madame [R] [M]-[I] les frais afférents au déplacement de leur boîte aux lettres,

— condamner Madame [R] [M]-[I] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

* Sur les textes applicables

Par application de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le fondement de ces textes, Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] demandent au juge des référés d’ordonner la condamnation de l’accès à la parcelle section AD [Cadastre 23] par Madame [R] [M]-[I], depuis l’aire de retournement située section AD [Cadastre 18].

Au soutien de leur prétention principale, les demandeurs indiquent que Madame [R] [M]-[I] n’a pas obtenu la servitude de passage prévue par le permis de construire, mais n’a pas hésité à créer un accès à sa nouvelle propriété section AD [Cadastre 23] au niveau de l’air de retournement de la parcelle section AD [Cadastre 18]. Il considèrent donc qu’elle a empiété ainsi sur leur propriété, mais également sur celle de Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L] cadastrée section AD [Cadastre 13], sans en avoir reçu le droit.

Ils ajoutent par ailleurs que Madame [R] [M]-[I] s’est elle-même enclavée en édifiant une maison à l’extrême nord de l’ancienne parcelle section AD [Cadastre 17], devenue AD [Cadastre 23]. Ils invoquent l’article 684 du code civil, qui dispose que « Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable » pour affirmer qu’elle aurait donc dû créer l’accès à la parcelle AD [Cadastre 23], depuis sa propre propriété cadastrée section AD [Cadastre 22].

Autrement dit, Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] concluent que Madame [R] [M]-[I] « s’est octroyée le droit de créer un accès à sa propre propriété via l’air de retournement des requérants en dépit de toute autorisation générant ainsi un trouble illicite ».

De son côté, Madame [R] [M]-[I] soutient qu’elle dispose d’un droit de propriété indivis sur la moitié de la parcelle section AD [Cadastre 18] et d’un droit de passage sur l’autre moitié cadastrée section AD n°[Cadastre 14] et [Cadastre 13], de sorte que l’accès à sa propriété AD [Cadastre 23] depuis l’air de retournement ne constitue aucun trouble manifestement illicite.

Face à cette divergence quant à l’étendue des droits de la partie défenderesse, il convient d’étudier les titres de propriétés respectifs, éclairés en cela par le plan de bornage avant division qui ne souffre d’aucune contestation et qui permet de pousser l’analyse.

* Sur le titre de propriété du 24 mai 1995

Il procède de la lecture du titre de propriété de Madame [R] [M]-[I] daté du 24 mai 1995, les éléments suivants :

— elle est devenue propriétaire de la parcelle section AD [Cadastre 16], sachant que cette parcelle a récemment fait l’objet d’une division parcellaire et a été scindée en deux parcelles cadastrées section AD [Cadastre 22] (au sud) et AD [Cadastre 23] (au nord),

— elle est propriétaire " des droits indivis de moitié en pleine propriété sur une parcelle de terre contiguë à usage de chemin commun (…) sous le numéro [Cadastre 18] de la section AD (…) pour une contenance de un are quatre vingt dix huit centiares (…). Précision étant faite que cette parcelle constitue la moitié d’un chemin, l’autre moitié faisant l’objet d’une servitude de passage ". Ce texte rayé alimente le litige comme cela sera examiné ci-dessous, puisque l’ensemble des autres attributs de l’éventuelle servitude n’ont pas été rayés dans l’acte, ce qui laisse un doute quant à son existence,

— sur cette parcelle AD [Cadastre 18], l’acte authentique ne prévoit aucun régime spécifique à l'« aire de retournement » prévue à la page 11, sauf concernant une modalité prévue quant à « l’entretien et à l’utilisation de ce chemin » dont il sera traitée ci-dessous,

— " les consorts [V]-[F]/[C] d’une part, et Madame [B] d’autre part, sont convenus, pour faciliter la desserte de leurs propriétés respectives de réaliser un chemin commun, le long de la limite séparative entre leur propriété et pris pour moitié sur chacune d’entre elles, tel que figurant sur le plan annexé. Ce chemin commun étant placé partie sous le régime de l’indivision forcée et pour partie faisant l’objet d’une servitude. Il est toutefois convenu que le chemin commun devra constituer l’accès principal des deux terrains situés en fonds de propriété (soit parcelles AD [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 11] (…) appartenant à Madame [B] et parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 17] appartenant à Monsieur [F] et Mlle [C] (…). Le propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 16] ne pourra utiliser pour l’accès à son terrain, que la partie de chemin cadastrée section AD [Cadastre 18] sans empiéter sur la propriété de Madame [B] ",

— en page 11, les parcelles cadastrées section AD [Cadastre 16] et [Cadastre 18] sont identifiées « pour les besoins de la publicité foncière » comme des « fonds dominant » au titre d’une servitude de passage sur les parcelles " section AD numéros [Cadastre 9] et [Cadastre 10] sur une longueur d’environ quarante sept mètres ", devenue [Cadastre 13] et [Cadastre 14]. Malgré cette mention de « fonds dominant » qui présume l’existence d’une servitude de passage au profit de la parcelle AD [Cadastre 18], l’acte se contredit en mentionnant également en cette même page 11 que " l’air de retournement située en fonds de chemin ne pourra être utilisée que par les propriétaires des terrains situés à l’aspect Nord de l’unité foncière des consorts [V] d’une part et de Madame [B], d’autre part, à l’exclusion des terrains situés le long de la [Adresse 25] ".

Circonscrite à la seule question du chemin commun litigieux, cadastré AD [Cadastre 18], l’analyse de ce titre propriété, couplé à celle du plan de bornage avant la division parcellaire, permet de poser les affirmations suivantes.

Une lecture rapide du titre aurait peut-être pu permettre de penser dans un premier temps que Madame [R] [M]-[I] ne disposait d’aucun droit de propriété, ni de passage sur les parcelles aujourd’hui cadastrées AD [Cadastre 14] et [Cadastre 13]. En effet, il est expressément stipulé qu’elle " ne pourra utiliser pour l’accès à son terrain, que la partie de chemin cadastrée section AD n°[Cadastre 18], sans empiéter sur la propriété " qui est aujourd’hui celle de Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L]. De même, le fait que la phrase « l’autre moitié faisant l’objet d’une servitude de passage », soit rayée laisse implicitement penser que Madame [R] [M]-[I] ne dispose d’aucun droit sur ces parcelles AD [Cadastre 14] et [Cadastre 13].

Mais l’acte authentique n’est si pas explicite sur ce point. Il est même par ailleurs particulièrement contradictoire.

Car une telle lecture aurait assurément posé une sérieuse difficulté pratique. En effet, la largueur de la moitié du chemin commun que Madame [R] [M]-[I] aurait seule été en droit d’emprunter en raison de ses " droits indivis de moitié en pleine propriété sur une parcelle de terre contiguë à usage de chemin commun (…) sous le numéro [Cadastre 18] de la section AD ", ne mesurait environ que 2 mètres de large pour sa partie la plus étroite. Cela ne lui aurait pas permis d’utiliser un véhicule de tourisme pour emprunter ce chemin commun.

Cette interprétation du titre, qui privilégie la thèse de « l’interdiction d’empiétement », donc de passage, sur les parcelles AD [Cadastre 14] et AD [Cadastre 13] ne peut donc pas être totalement privilégiée. C’est pourtant celle que revendiquent Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C], mais aussi Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L].

Ils occultent en cela, une stipulation contraire qui ne permet pas d’endosser entièrement cette thèse. Il est mentionné en page 11 du titre de propriété que, malgré la prohibition d’empiétement posé par l’acte, il est expressément mentionné que le propriétaire des parcelles section AD [Cadastre 14] et [Cadastre 13] concède un droit de passage constituée par une servitude conventionnelle dans laquelle " le fonds dominant est constitué (…) par la parcelle AD [Cadastre 16] (…) ainsi que par la parcelle AD [Cadastre 18] appartenant indivisément entre (…) " les consorts [F]-[X] et [C] (AD [Cadastre 17]) et Madame [R] [M]-[I] (AD [Cadastre 16]).

L’emploi explicite du mot « fond dominant » que l’on doit entendre au sens de l’article 685-1 du code civil, ne peut que signifier qu’une servitude conventionnelle de passage est présumée être octroyée à Madame [R] [M]-[I], malgré le fait que la mention servitude de passage, bien qu’envisagée dans un premier temps, a été par la suite expressément rayée en page 2.

Il s’agit là de stipulations qui se contredisent directement et qui laissent planer un sérieux doute sur l’étendue des droits du titulaire de l’acte. L’ambiguïté est encore accrue par la longueur mentionné de « quarante sept mètres », qui selon le plan de bornage ne concerne que l’ancienne parcelle [Cadastre 10] (devenue AD [Cadastre 14]) et non pas la parcelle [Cadastre 9] (devenue AD [Cadastre 13]) malgré la formulation qui semblait englober les deux parcelles.

D’un point de vue pratique, il n’est pas illogique que le propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 16], également titulaire de droits indivis sur la parcelle AD [Cadastre 18] n’ait pas besoin de devoir pénétrer et donc « empiéter » sur la parcelle AD [Cadastre 13], puisque la largeur du passage dans l’air de retournement de la parcelle AD [Cadastre 18] au niveau de l’intersection de la droite des parcelles AD [Cadastre 14] et AD [Cadastre 13], si elle devait se prolonger fictivement en ligne droite vers l’est jusqu’à la parcelle AD [Cadastre 23], permettrait un passage aisé d’un véhicule de tourisme.

Autrement dit, comme Madame [R] [M]-[I] le soutient, cette dernière semble bénéficier d’un droit de passage sur ce chemin commun en vertu d’une part de droits indivis sur la parcelle AD n°[Cadastre 18] et d’autre part, d’une servitude de passage à tout le moins sur la seule parcelle AD n°[Cadastre 14], à l’exclusion de la parcelle AD [Cadastre 13].

C’est le premier point contesté. Le second point en litige tient à l’assiette de la parcelle AD [Cadastre 18]. A l’instar d’une différence de régime entre la parcelle AD [Cadastre 14] et AD [Cadastre 13], les consorts [F]-[X] et [C] soutiennent par mimétisme, qu’il existerait au nord de la parcelle AD [Cadastre 18] une restriction aux droits de Madame [R] [M]-[I] qui l’empêcherait de créer une ouverture, d’implanter un portail et d’accéder librement à sa parcelle AD [Cadastre 23].

Cette parcelle section AD [Cadastre 18] était autrefois l’une des surfaces identifiée sous le n° section AD [Cadastre 6]. Il est constant que sa contenance est de un are quatre vingt dix huit centiares (= 198 m²) et qu’elle est en forme d’heptagone, puisque qu’elle possède sept droites jalonnées par 6 bornes (à l’époque du plan de bornage).

Est-ce que le titre et le plan de bornage viennent restreindre les droits Madame [R] [M]-[I] au niveau de « l’air de retournement » ? D’un côté, celle-ci est indéfiniment en mesure d’utiliser l’entièreté des 198 m² de la parcelle section AD section [Cadastre 18] puisqu’elle en est propriétaire indivise. D’un autre côté, il est fait restriction aux propriétaires " des terrains situés le long de la [Adresse 25] « d’utiliser » l’air de retournement située en fonds de chemin « . Pour autant, il pourrait y avoir lieu de relativiser cette interdiction car les propriétés dont il s’agit ne sont pas identifiées. La notion d' » air de retournement « , n’est pas définie pas plus que son assiette. Enfin, cette phrase qui se situe au sein d’un paragraphe inadapté puisqu’il concerne » les modalités d’entretien de d’utilisation de ce chemin ", vient contredire directement le paragraphe précédent, dédié à la détermination de ladite servitude et à la détermination d’un fond dominant comme indiqué ci-dessus.

Cette « aire de retournement » est une notion utilisée dans l’acte, mais dont l’assiette n’est pas définie. Elle peut être identifiée par le plan de bornage avant division parcellaire comme étant le polygone de forme quasi-triangulaire délimitée par les bornes n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] au sud, n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] à l’est, n°[Cadastre 8] et [Cadastre 3] au nord, et n°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à l’ouest. Sa surface est coupée en deux moitiés par un segment séparatif qui emprunte les points n°[Cadastre 1] au sud et [Cadastre 2] au nord. Cela permet de distinguer les parcelles n°[Cadastre 14] et [Cadastre 13] à l’ouest (propriété des consorts [J] et [L]) et la parcelle n°[Cadastre 18] à l’est (propriété des consorts [F]-[X] et [C] et sur laquelle Madame [R] [M]-[I] possède des droits indivis).

Par conséquent, il procède de cette analyse des mentions contradictoires du titre de Madame [R] [M]-[I], qu’il n’est pas certain que la moitié Est de « l’air de retournement » implantée sur la parcelle AD [Cadastre 18] est ou non, strictement réservée aux propriétaires des terrains situés au nord, à savoir les consorts [J] et [L] et eux-mêmes, à l’exclusion de Madame [R] [M]-[I].

* Sur le titre de propriété du 19 mars 1994

Il résulte de la lecture du titre de propriété de Monsieur [N] [F]-[X] et Madame [H] [C] daté du 19 mars 1994, les éléments suivants :

— ils sont propriétaires des parcelles cadastrées section AD [Cadastre 17] et [Cadastre 7],

— leurs vendeurs sont les consorts [V], eux-mêmes étant les vendeurs de Madame [R] [M]-[I],

— les consorts [F]-[X] et [C] ont acquis la propriété " des droits indivis de moitié en pleine propriété sur une parcelle (…) à usage de chemin commun " cadastrée section AD [Cadastre 18] « pour une contenance de un are quatre vingt dix huit centiares) »,

— " les consorts [V]-[F]/[C] d’une part, et Madame [B] d’autre part, sont convenus, pour faciliter la desserte de leurs propriétés respectives de réaliser un chemin commun, le long de la limite séparative entre leur propriété et pris pour moitié sur chacune d’entre elles, tel que figurant sur le plan annexé. Ce chemin commun étant placé partie sous le régime de l’indivision forcée et pour partie faisant l’objet d’une servitude. Il est toutefois convenu que le chemin commun devra constituer l’accès principal des deux terrains situés en fonds de propriété (soit parcelles AD [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 11] (…) appartenant à Madame [B] et parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 17] appartenant à Monsieur [F] et Mlle [C] (…). Le propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 16] ne pourra utiliser pour l’accès à son terrain, que la partie de chemin cadastrée section AD [Cadastre 18] sans empiéter sur la propriété de Madame [B] ",

— ils bénéficient d’une servitude conventionnelle qui leur confère le droit de passer sur le fond cadastré aujourd’hui section AD [Cadastre 14] et [Cadastre 13], en leur qualité de propriétaire des parcelles [Cadastre 17] et [Cadastre 18] (cette dernière étant en indivision forcée avec la parcelle AD n°[Cadastre 16]),

— l’acte mentionne en page 6 que " l’air de retournement située en fonds de chemin ne pourra être utilisée que par les propriétaires des terrains situés à l’aspect Nord de l’unité foncière des consorts [V] d’une part et de Madame [B], d’autre part, à l’exclusion des terrains situés le long de la [Adresse 25] ".

Le lecture de cet acte de propriété du 19 mars 1994 permet de constater qu’il n’y a qu’une seule divergence avec celui du 24 mai 1995, les formulations employées par les notaires instrumentaires étant strictement identiques sauf sur un point précis. La divergence se situe au niveau de la mention, rayée dans l’acte Madame [R] [M]-[I], mais maintenue dans l’acte des consorts [F]-[X] et [C]. Il y est donc indiqué " précision étant faite que cette parcelle (AD [Cadastre 18]) constitue la moitié d’un chemin et qu’il sera consenti ci-après une servitude de passage pour l’autre moitié ainsi qu’il sera expliqué ".

Il est difficile de comprendre pourquoi l’un des propriétaires indivis de la parcelle AD [Cadastre 18], en l’occurrence le propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 17], détiendrait plus de droits quant à la servitude de passage sur la parcelle AD [Cadastre 13], que l’autre propriétaire indivis, à savoir celui de la parcelle AD [Cadastre 16] (devenue AD [Cadastre 22] et [Cadastre 23])…

La présente juridiction cherche à comprendre ce qui pousse les consorts [F]-[X] et [C] à considérer que Madame [R] [M]-[I] ne serait pas en droit d’utiliser « l’air de retournement ».

Tout d’abord, il n’y a pas de mimétisme à pouvoir imaginer de distinguer deux régimes distincts sur la moitié Est de « l’air de retournement » située sur la section AD [Cadastre 18], comme cela existe sur la moitié Ouest, matérialisée par deux parcelles différentes, les AD [Cadastre 14] au Sud et AD [Cadastre 13] au Nord.

Ensuite, l’une des deux formulations qui pourraient poser difficulté et qui pourraient permettre de se railler à la thèse des parties demanderesses est celle qui procède du libellé de la page 6 de l’acte du 19 mars 1994, situé dans des termes similaires en page 11 de l’acte du 24 mai 1995 :

« Ce droit de passage s’exercera sur une bande de terre, d’une largeur de deux mètres (sauf un évasement le long de la route pour en faciliter l’accès et une aire de retournement en fonds de servitude) ».

La locution « sauf » signifie-t-elle que Madame [R] [M]-[I] n’a pas de droit de passage sur « l’évasement » au sud et « l’air de retournement » au nord ? Cela n’aurait aucun sens, puisque pour circuler sur « cette bande de terre » implantée pour moitié sur les parcelles AD [Cadastre 18] à l’Est et AD [Cadastre 14] à l’Ouest, le titulaire du droit de passage n’aurait pas d’autre possibilité d’emprunter, donc d'« empiéter » sur « l’évasement » au Sud ainsi que sur « l’air de retournement » au Nord.

Cette interprétation adoptée par les consorts [F]-[X] et [C] paraît erronée. Cette phrase du titre de propriété ne peut pas être comprise comme s’il y avait des restrictions au droit de passage de Madame [R] [M]-[I] en début et en fin de parcelle au niveau de « l’évasement » et de « l’air de retournement ». Elle signifie qu’à ces deux extrémités du chemin commun, la largeur de cette « bande de terre » est supérieur à 2 mètres. Cette parcelle AD [Cadastre 18] est donc indéfiniment éligible au droit de passage du propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 16] (devenue AD [Cadastre 22] et AD [Cadastre 23]) sur toute sa longueur, y compris lorsque la largeur est supérieure à deux mètres, comme c’est le cas de « l’évasement » et de « l’air de retournement ».

L’autre formulation qui pose difficulté est incontestablement celle libellée en page 6 selon laquelle " l’air de retournement située en fonds de chemin ne pourra être utilisée que par les propriétaires des terrains situés à l’aspect Nord de l’unité foncière des consorts [V] d’une part et de Madame [B], d’autre part, à l’exclusion des terrains situés le long de la [Adresse 25] ".

Comme précédemment évoqué, il n’est pas si explicite, ni évident que cette phrase, située de manière inadéquate dans un paragraphe inadapté puisqu’il concerne « les modalités d’entretien de d’utilisation de ce chemin » doive autoriser une juridiction à considérer que la commune intention des parties a été de venir restreindre les droits Madame [R] [M]-[I] au niveau de « l’air de retournement ». D’un côté, celle-ci est indéfiniment en mesure d’utiliser l’entièreté des 198 m² de la parcelle section AD section [Cadastre 18] puisqu’elle en est propriétaire indivise. D’un autre côté, il est fait restriction aux propriétaires " des terrains situés le long de la [Adresse 25] « d’utiliser » l’air de retournement située en fonds de chemin « sans que ne soient identifiées les propriétés dont il s’agit et sans que ne soit définie la notion d' » air de retournement ", ni même son assiette.

Pour autant, le cœur du litige se situe probablement dans l’interprétation qu’il convient de faire de cette clause et dans l’appréciation des conséquences qui en découlent quant à l’étendue des droits alloués à Madame [R] [M]-[I] sur les 198 m² de la parcelle section AD section [Cadastre 18].

Sans même devoir analyser le titre de propriété de Monsieur [A] [J] et Madame [P] [L] daté du 13 mars 1994, ces questions cruciales sur la solution du litige excèdent largement les compétences du juge des référés. Celui-ci doit demeurer le juge de l’évidence, ce qui n’est déjà plus le cas ici.

Cette prérogative que de devoir analyser quelle a été la commune intention des parties dans les actes authentiques manifestement ambigus, comme préalable à la détermination ou non d’un trouble manifestement illicite qui touche au droit de propriété, revient et doit revenir exclusivement aux juges du fond au risque de dénaturer les procédures et de les insécuriser au regard de l’absence d’autorité de la chose jugée par le juge des référés, outre un risque de discordance d’appréciation entre le juge des référés et le juge du fond éventuellement saisi.

Pour cette raison, l’ensemble des prétentions sera réservé. Il sera fait droit à la demande subsidiaire formulée par les consorts [F]-[X] et [C] telle que prévue à l’article 837 du code de procédure civile. Ce texte énonce : « A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction. ».

Il résulte de ce texte que le président du tribunal judiciaire peut dénier en référé sa compétence, ou bien, si l’une des parties le demande en cas d’urgence, de renvoyer au juge du fond le soin de trancher la difficulté qui nécessite une analyse poussée qui échappe à la simple évidence.

En l’espèce, il convient de faire application de ce texte afin d’obtenir de la juridiction du fond, un jugement pourvu de l’autorité de la chose jugée dans le cadre de son pouvoir souverain d’appréciation.

Toutes les prétentions sont donc réservées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

RENVOYONS, conformément à la passerelle de l’article 837 du code de procédure civile, l’affaire au fond devant le tribunal judiciaire de Toulouse à l’audience d’orientation du lundi 03 mars 2025 à 09h00 pour désignation d’une filière et renvoi devant le juge de la mise en état et le cas échéant à son audience de clôture ;

RAPPELONS que lorsque la représentation par avocat est obligatoire devant la juridiction à laquelle l’affaire est renvoyée, il est ensuite procédé comme il est dit à l’article 842 et aux trois derniers alinéas de l’article 844 ;

INVITONS les parties à se positionner rapidement sur l’opportunité d’une ordonnance de clôture, ainsi que sur l’attribution de cette affaire à une formation à juge unique ou à une formation collégiale ;

RESERVONS toutes autres prétentions qui seront tranchées par le juge du fond, y compris les dépens de l’instance en référé.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 04 février 2025.

LA GREFFIÈRE, LE PRESIDENT,