TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

N° RG 24/00069 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EOF4

N° : 25/0376

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [D]

né le 11 Novembre 1976 à BLOIS (41) (41000),

demeurant 1, rue de la Cour Haute – 41120 CANDE SUR BEUVRON

représenté par M^e Angela VIZINHO-JONEAU, avocat au barreau de BLOIS

Madame [O] [Z] épouse [D]

née le 07 Mars 1967 à Amboise (37400),

demeurant 1, rue de la Cour Haute – 41120 CANDE SUR BEUVRON

représentée par M^e Angela VIZINHO-JONEAU, avocat au barreau de BLOIS

DEFENDERESSE :

Madame [T] [R]

née le 29 Août 1995 à BLOIS (41) (41000),

demeurant 11, rue du Château – 41120 CANDE SUR BEUVRON

représentée par M^e Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS

DEBATS : à l’audience publique du 15 Mai 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats et prorogé à la date de ce jour, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laura HEURTEBISE, Vice-Présidente,

Siégeant à Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile.

Avec l’assistance de Catherine DUBOIS, Greffière lors des débats et de Camille LEJEUNE, Greffière lors du délibéré

GROSSES et

EXPEDITIONS M^e Hervé GUETTARD, M^e Angela VIZINHO-JONEAU

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

[G] [D] et [O] [Z] épouse [D] (ci-après dénommés les époux [D]) sont propriétaires d’un bien immobilier situé au 7B rue de la Cour Haute à CANDE-SUR-BEUVRON (41120), cadastré section G n°71.

La parcelle voisine, située au 11 rue du Château, est cadastrée au lieu-dit « Le Bourg » section G n°1233 et appartient à [T] [R].

Alléguant que leur parcelle cadastrée section G n°71 est enclavée et qu’ils ont nécessairement besoin d’empiéter sur la parcelle appartenant à [T] [R] pour sortir leur véhicule de leur garage, les époux [D] ont assigné cette dernière par acte de commissaire de justice en date du 02 janvier 2024 devant le tribunal judiciaire de Blois aux fins de demander que leur soit accordée une servitude de passage sur le fonds cadastré G n°1233 au 11 rue du Château à CANDE-SUR-BEUVRON (41120), et appartenant à [T] [R], demandant que l’assiette de cette servitude de passage porte sur toute la largeur de ladite parcelle et en profondeur jusqu’au mur de la maison.

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, les époux [D] demandent au Tribunal :

— CONSTATER que le fonds appartenant aux époux [D] sis 7B, rue de la Cour Haute 41120 CANDE-SUR-BEUVRON cadastré section G n°71 est enclavé et que cet état d’enclave entraîne servitude de passage à leur profit ;

— ACCORDER aux époux [D] une servitude de passage sur le fonds de [T] [R] sis 11, rue du Château 41120 CANDE SUR BEVRON cadastré section G n°1233 ;

— FIXER l’assiette de cette servitude de passage sur un mètre de profondeur et sur toute la largeur de la parcelle cadastrée section G n°1233 appartenant à [T] [R].

— ORDONNER la publication au Service de la Publicité Foncière de BLOIS du jugement à intervenir,

— DECLARER prescrite la demande d’indemnité formulée à titre reconventionnel par [T] [R] pour cause de prescription,

A titre subsidiaire :

— DIRE n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité, en l’absence de dommage occasionné et au regard de l’usage existant ;

A titre éminemment subsidiaire :

— FIXER l’indemnité prévue à l’article 682 du Code civil à la somme maximale de 500 euros à la charge des époux [D] ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER [T] [R] à verser aux époux [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER [T] [R] aux entiers dépens comprenant les frais du constat d’huissier dressé le 18 novembre 2024 ainsi que les frais de publication au Service de la Publicité Foncière ;

— ACCORDER à Maître VIZINHO-JONEAU le droit de recouvrement prévu à l’article 699 du CPC ;

— DEBOUTER [T] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires.

Il convient de se référer à leurs conclusions s’agissant de l’exposé de leurs moyens, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Dans ses conclusions en réponse n°2 notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, [T] [R] demande au tribunal de :

— DÉBOUTER les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

Subsidiairement :

— FIXER l’assiette de la servitude du droit de passage sur une largeur de la parcelle cadastrée section G n° 1233 limitée à 2 mètres, et ce à compter de la limite séparative d’avec la parcelle cadastrée 1235 ;

— PRÉCISER que cette servitude de passage pourra s’exercer sur une profondeur de 60 centimètres à compter de la voie publique,

Également subsidiairement, dans l’hypothèse où il serait accordé une servitude de passage aux époux [D] :

— LES CONDAMNER à régler à la concluante une indemnité de 80 euros par mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER solidairement les époux [D] au paiement d’une indemnité d’un montant de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la concluante ;

— CONDAMNER les époux [D] aux entiers dépens de la présente instance.

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est en date du 04 février 2025.

A l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, prorogé au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la servitude de passage

Les époux [D], propriétaires de la parcelle cadastrée section G n°71 située au 7B rue de la Cour Haute à CANDE-SUR-BEUVRON (41120), sollicitent la reconnaissance d’une servitude de passage sur la parcelle voisine, cadastrée section G n°1233 et appartenant à [T] [R], située au 11 rue du Château sur la même commune.

L’article 682 du code civil dispose que : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Selon l’article 683 du code civil, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Les servitudes peuvent être légales, notamment en cas d’enclave, ou conventionnelles.

Les époux [D] allèguent que leur garage est enclavé, ne permettant pas une sortie directe et aisée de leur véhicule sans empiéter sur la propriété de [T] [R]. Ils invoquent l’absence de toute autre issue possible depuis leur garage, qui est inséré entre deux bâtiments et donne sur le jardin du presbytère à l’arrière.

[T] [R] soutient que l’immeuble des requérants n’est pas enclavé au sens de l’article 682 du code civil puisque le fonds dont elle est propriétaire n’est pas situé entre le fonds des époux [D] et la voie publique mais se situe au contraire au-delà de la voie publique. Pour elle, l’issue est inconfortable puisque nécessitant une manœuvre de leur véhicule mais elle ne peut être considérée comme totalement impossible. Enfin, elle allègue que le bien immobilier n’a pas vocation à être un garage et qu’il n’est pas adapté à ce type d’usage. La défenderesse sollicite le débouté de cette demande.

La charge de la preuve de l’enclave incombe aux demandeurs.

Ces derniers versent aux débats un extrait du plan cadastral permettant de visualiser les parcelles et leur configuration (pièce n°1), leur titre de propriété (pièce n°2 : acte de vente du 12 janvier 2008) ainsi que celui de [T] [R] (pièce n°3), une photographie de la voie de passage (pièce n°4), des échanges de SMS entre les parties (pièces n°5 et 6), une photographie des pierres installées devant la maison de [T] [R] (pièce n°7), des photographies de la voiture des requérants sortant du garage (pièce n°8), le procès verbal de constat de la SCP DELORME SALLES et FAVIER établi le 18 novembre 2024 (pièce n°9), l’attestation de [J] [N] du 12 novembre 2024 (pièce n°10) et enfin un extrait du plan GEOMAP du 30 janvier 2024 (pièce n°11).

Il ressort clairement des éléments versés aux débats, et notamment des photographies produites par les époux [D], que la configuration des lieux rend impossible une sortie du garage vers la gauche et qu’ils ne peuvent sortir que par la droite du garage ce qui les oblige à mordre sur le devant de la propriété de [T] [R]. Cette contrainte physique rend l’issue existante notoirement insuffisante pour une utilisation normale et sécurisée du garage.

Cette impossibilité de manœuvre sans empiétement est corroborée par le procès-verbal de constat de la SCP DELORME SALLES et FAVIER établi le 18 novembre 2024 (pièce n°9) et les photographies de la voiture des requérants sortant du garage (pièce n°8). Ces éléments démontrent de manière probante que, en raison de la présence d’une remontée de toit sur la parcelle n°1235 située en face de leur garage, les époux [D] sont contraints de tourner à droite et d’empiéter sur la parcelle de [T] [R] (n°1231) pour effectuer leur manœuvre de sortie.

[T] [R] conteste l’état d’enclave, arguant que sa propriété n’est pas située entre le fonds des époux [D] et la voie publique, mais au-delà.

Cependant, la notion d’enclave au sens de l’article 682 du Code civil ne se limite pas à une absence totale d’accès à la voie publique, mais inclut également une issue « insuffisante ». L’état d’enclave s’apprécie par rapport à la parcelle dans son entier. Il s’apprécie en fonction de l’utilisation effective du fonds. La preuve de cette insuffisance incombe aux demandeurs, et les éléments produits par les époux [D], notamment les preuves visuelles et le constat de commissaire de justice, établissent en l’espèce cette insuffisance.

Le caractère « inconfortable » ou la qualification de « simple gêne » avancé par [T] [R] ne saurait masquer l’impossibilité de sortir un véhicule sans empiétement. L’affectation actuelle du bien en tant que garage, même si contestée par [T] [R], est une réalité et n’apparaît pas comme une simple commodité mais comme nécessaire à l’usage normal du fonds. Par conséquent, les époux [D] sont en droit de demander un passage suffisant pour cet usage.

En conséquence, il apparaît que le fonds des époux [D] est bien enclavé au sens de l’article 682 du Code civil, justifiant l’octroi d’une servitude de passage sur le fonds de [T] [R].

Sur l’assiette de la servitude

Les demandeurs soutiennent que les mesures prises nécessitent une assiette d’un mètre de profondeur sur toute la longueur de la parcelle de [T] [R].

[T] [R] s’y oppose aux motifs que cette emprise d’un mètre de profondeur atteindrait le dallage qu’elle a fait poser devant sa porte ainsi que ses fleurs plantées à droite de la porte d’entrée. Elle ajoute qu’une servitude de passage de 2 mètres de longueurs en façade de la maison et 60 centimètres de profondeur serait suffisante puisque la largeur de la rue devant la porte du garage de la propriété des époux [D] est de 2,98 mètres et non 2,70 mètres comme ils l’affirment.

L’article 683 du Code civil dispose que « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. » Cet article impose donc d’équilibrer la satisfaction du besoin du fonds dominant et la minimisation du préjudice pour le fonds servant.

En l’espèce, au regard des documents fournis et des contraintes avérées de manœuvre, il apparaît que la proposition des époux [D], bien que plus large, est justifiée par la nécessité de la manœuvre de rotation du véhicule à la sortie du garage. La nécessité d’empiéter sur la propriété voisine pour une simple sortie ne peut être réduite à une « gêne » minime. Il doit être garanti un passage qui ne force pas à une succession de manœuvres délicates et dangereuses. L’atteinte au dallage ou aux plantations est un dommage qui pourra être indemnisé.

En conséquence, l’assiette de la servitude de passage sera fixée à un mètre de profondeur sur toute la largeur de la parcelle cadastrée section G n°1233, telle que demandée par les époux [D], celle-ci étant la seule à garantir une manœuvre suffisante compte tenu de la configuration des lieux.

Sur l’indemnité compensatrice

La défenderesse sollicite une indemnité en raison du préjudice de jouissance qu’elle subit du fait des manœuvres du véhicule des époux [D] devant sa fenêtre et la porte-fenêtre de la maison de la requérante et à ras de cette dernière. Elle allègue que le constat du commissaire de justice du 30 juillet 2024 constate la détérioration de son terrain suite aux passages du véhicule des demandeurs ainsi que des traces de pneus. Elle sollicite la somme de 80 euros par mois à compter de la date de la signification du jugement à intervenir.

Les époux [D] s’opposent à cette demande d’indemnité. À titre principal, ils invoquent la prescription trentenaire de cette demande, au visa de l’article 2261 du code civil, arguant que le bien a toujours été utilisé comme garage depuis 1967 par les anciens propriétaires, les époux [W]. À titre subsidiaire, ils soutiennent qu’aucune indemnité n’est due car la bande de terrain litigieuse est déjà une voie de passage habituelle empruntée par tous les véhicules circulant dans cette ruelle. Ils reprochent également à [T] [R] de confondre l’indemnité prévue par l’article 682 du Code civil (assimilable à des dommages-intérêts) avec une indemnité d’occupation relevant de l’indivision (article 815-9 du Code civil). À titre éminemment subsidiaire, ils proposent de fixer l’indemnité à un montant maximal de 500 euros, conformément à l’article 682 du Code civil.

L’article 682 du Code civil dispose que le propriétaire dont le fonds est enclavé est fondé à réclamer un passage sur les fonds voisins, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le propriétaire du fonds servant du fait de l’établissement et de l’exercice de la servitude de passage. Ce préjudice peut être de diverses natures : atteinte à la jouissance du bien, dépréciation de la valeur du fonds, dégradations matérielles, etc.

En application des dispositions de l’article 682 du code civil précité, le propriétaire du fonds servant est fondé à demander le paiement d’une indemnité proportionnée au dommage occasionné.

1) Sur la demande de prescription de la demande d’indemnité

L’article 789 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. « Les parties ne sont plus recevables à soulever des fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état ». Ces dispositions introduites par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sont applicables à toutes les instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, l’instance a été introduite en janvier 2024. Par conséquent, les fins de non-recevoir (et notamment celle se fondant sur la prescription de l’action) et les questions de recevabilité ne relèvent pas de la compétence de la présente juridiction. Le tribunal se déclarera incompétent sur ce point.

2) Sur le montant de l’indemnité

En l’espèce, la servitude de passage telle que fixée, avec une assiette d’un mètre de profondeur sur toute la largeur de la parcelle G n°1233, va nécessairement occasionner un préjudice à [T] [R] tel qu’un préjudice de jouissance en raison des manœuvres du véhicule effectuées immédiatement sous les fenêtres de sa maison constituant une gêne certaine.

Si la qualification de voie de passage habituelle pour d’autres véhicules est avérée, cela ne réduit pas le préjudice spécifique causé par la servitude nécessaire pour le garage des époux [D], qui impose un usage précis et contraint de la portion de terrain.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, une indemnité forfaitaire doit lui être allouée. La demande d’une indemnité mensuelle n’est pas adaptée à la nature de la compensation due au titre de l’article 682 du Code civil, qui vise une indemnisation globale du préjudice résultant de l’établissement de la servitude.

En conséquence, au vu de l’ensemble des préjudices subis, et des propositions respectives des parties, le Tribunal fixera l’indemnité due à [T] [R] à la somme de 500 euros, somme qui apparaît proportionnée au dommage occasionné par l’établissement de la servitude de passage.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il y a lieu de condamner [T] [R] aux dépens, incluant les frais du constat de commissaire de justice dressé le 18 novembre 2024.

En application de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats en la cause seront autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. En l’espèce, il convient de condamner [T] [R] à payer aux demandeurs la somme de 1000 euros à ce titre. Sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il convient de constater qu’elle est de droit assortie de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

CONSTATE que la parcelle appartenant à [G] [D] et [O] [Z] épouse [D] situé au 7B rue de la Cour Haute à 41220 CANDE-SUR-BEUVRON cadastrée section G n°71 est enclavée ;

DIT qu’il existe une servitude légale de passage au profit de la parcelle située au 7B rue de la Cour Haute à 41220 CANDE-SUR-BEUVRON (41220) cadastrée section G n°71, fonds dominant, s’exerçant sur la parcelle de [T] [R] située au 11 rue du Château à CANDE-SUR-BEUVRON (41220) cadastrée section G n°1233 ;

FIXE l’assiette de cette servitude de passage à un mètre de profondeur et sur toute la largeur de la parcelle cadastrée section G n°1233 appartenant à [T] [R] ;

SE DECLARE incompétent pour statuer sur la question de la prescription de l’action indemnitaire soulevée par les époux [D] ;

CONDAMNE in solidum [G] [D] et [O] [Z] épouse [D] à payer à [T] [R] la somme de 500 euros à titre d’indemnité proportionnée au dommage occasionné, en application de l’article 682 du Code civil ;

ORDONNE la publication du présent jugement au Service de la Publicité Foncière de BLOIS aux frais de la partie la plus diligente ;

CONDAMNE [T] [R] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais du constat de commissaire de justice dressé le 18 novembre 2024 ;

AUTORISE les avocats en la cause à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [T] [R] à payer à [G] [D] et [O] [Z] épouse [D] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT