Tribunal Judiciaire de Toulouse, Pole civil fil 9, 29 août 2025, n° 23/02967

TJ Toulouse 29 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des conditions de convocation et de vote
La cour a constaté que la résolution n°7 n'avait pas été votée selon les modalités requises par la loi, notamment en raison d'une majorité insuffisante, rendant ainsi la résolution nulle.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires, partie perdante, devait indemniser les demandeurs pour les frais exposés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, pole civil fil 9, 29 août 2025, n° 23/02967
Numéro(s) :	23/02967
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique JEAYLudovic MARIGNOL
Cabinet(s) :	JEAY, AVOCATS
Parties :	S.D.C. DE LA RESIDENCE [ Localité 7 ] IMMOBILIER B

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Août 2025

DOSSIER : N° RG 23/02967 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SB3P

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 29 Août 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 20 Mai 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

DEMANDEURS

M. [K] [H]

né le 14 Octobre 1938 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ludovic MARIGNOL de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 106

Mme [S] [Z]

née le 16 Janvier 1942 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Ludovic MARIGNOL de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 106

DEFENDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 7] IMMOBILIER B, représenté par son syndic, la STE AGEI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 122

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [H] et Mme [S] [Z] sont propriétaires d’un bien immobilier dans la résidence [6], laquelle constitue une partie de l’ensemble immobilier RANGUEIL IMMOBILIER B, [Adresse 2] [Localité 9].

Par acte du 10 juillet 2023, M. [K] [H] et Mme [S] [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] IMMOBILIER B, prise en la personne de son syndic, ADMINISTR GERANCE EQUIP IMMOB, aux fins de voir notamment annuler la résolution n° 7 de la résolution de l’assemblée générale de la résidence [8] du 24 avril 2023 prise en application notamment des votes exprimés à la résolution n°8 de l’assemblée générale du bâtiment le GUYENNE du 11 avril 2023.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, M. [K] [H] et Mme [S] [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 9 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, 24 et 25 ensembles de la loi du 10 juillet 1965 de :

— annuler la résolution n°7 du procès-verbal de l’assemblée générale de la résidence [Localité 7] IMMOBILIER B en date du 24 avril 2023,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] IMMOBILIER B à leur payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence RANGUEIL IMMOBILIER B représenté par son syndic en exercice la STE AGEI demande au tribunal, au visa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 de :

— débouter M. [K] [H] et Mme [S] [Z] des fins de leur assignation du 10 juillet 2023 et de leurs conclusions complémentaires,

— les condamner au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraction en étant prononcée au profit de M^e JEAY, avocat, sur son affirmation de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 15 octobre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2025 et mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la nullité de la résolution

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 énonce que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Il en résulte que l’ordre du jour doit donner le détail des questions qui seront évoquées à l’occasion d’un point inscrit et une question ne peut pas être implicitement contenue ou découler d’un point figurant expressément à l’ordre du jour.

Il résulte des éléments produits aux dossiers que :

— les copropriétaires ont été convoqués à l’assemblée générale du 11 avril 2023 prévoyant notamment à l’ordre du jour un point n°8 “Elagage des arbres, budget maximum 25 152 euros TTC selon le devis PROPREMENT VERT ci-joint. Utilisation des fonds loi ALUR constitués et restant pour un montant e 15033,22 euros. Soit un appel de fonds de 10 118,78 euros (art.24)” ;

— le devis PROPREMENT VERT joint prévoyait plusieurs prestations d’élagage pour plusieurs bâtiments de la résidence. Plus particulièrement, pour le bâtiment NAVARRE-GUYENNE-SAVOIR, il était notamment prévu la prestation “Rabattage de la haie à une hauteur d’environ 3m sur toute la longueur de la mitoyenneté” ;

— lors de l’assemblée générale du 11 avril 2023 du syndicat des copropriétaires de la résidence [6], 1972 tantièmes ont voté contre et 532 ont voté pour, étant précisé qu’une réserve était mentionnée : “les copropriétaires opposant s’élèvent spécialement contre le rabattage à 3m de la haie mitoyenne. En effet, celle-ci formée sur une longueur de 100 m par une rangée de cyprès hauts de 7 à 10 m et plantés à 1 m d’intervalle abondamment étoffée par de nombreux arbustes forme une vaste masse végétale qui apporte fraîcheur l’été et un habitat très riche de biodiversité. Le rabattage de la haie signifierait la destruction de ces avantages irremplaçables”.

— lors de l’assemblée générale du 24 avril 2023 du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] IMMOBILIER B, il est indiqué que “cette résolution est adoptée à l’unanimité des présents et représentés. Ont voté pour : 55458 tantièmes Ont voté contre : 3382 tantièmes”.

Au regard des éléments produits, il doit être constaté que l’élagage et le rabattage d’une haie sont des notions voisines qui correspondent à des opérations consistant à couper certaines branches d’un arbre ou d’une haie. En conséquence, la convocation à une assemblée générale prévoyant une résolution sur l’élagage des arbres accompagnée des pièces justificatives et notamment du devis indiquant les différentes prestations réalisées permettaient aux copropriétaires de pouvoir voter la résolution en toute connaissance des travaux qui seraient réalisés.

Dès lors, la convocation répond aux conditions prévues par l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

En revanche, en vertu de l’article 25 de la même loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration. Il en résulte que la majorité de l’article 25 est atteinte dès lors que des copropriétaires, porteurs de plus de la moitié des voix (y compris celles de copropriétaires ni présents ni représentés), se sont exprimés en faveur d’une résolution.

En l’espèce, les copropriétaires ont voté la résolution litigieuse selon les modalités prévues par l’article 24.

Au regard des éléments produits et notamment de la photographie de l’écran végétal produit par les demandeurs et alors que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce en réponse, il doit être constaté que la haie litigieuse est effectivement composée d’une rangée de cyprès hauts de 7 à 10 m sur une importante longueur. Il ne peut être contesté que la présence d’une telle haie a des incidences pour les copropriétaires en terme de biodiversité, de fraîcheur et de vue. Un abattage de la haie de plusieurs mètres modifiera en conséquence les prestations offertes dans le cadre de cette copropriété et doit être considérée comme des travaux transformant la copropriété nécessitant l’application des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires met en avant les dispositions des articles 670 et suivant du code civil exposant que les travaux étaient nécessaires au regard des doléances du voisinage sans toutefois produire aucun élément au soutien de ces allégations. Au surplus, les affirmations mises en avant par le syndicat des copropriétaires n’ont aucune incidence sur les modalités de vote de la résolution.

Il apparaît que l’ensemble de la copropriété totalise 11.331 tantièmes et que la majorité de l’article 25 est fixée à 5.665,5. Il ne peut qu’être constaté ce que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que la résolution litigieuse a été votée par 5.545,8 tantièmes et non 55.458 comme mentionné dans le PV de l’assemblée générale, ne remplissant ainsi pas les conditions de majorité requises.

En conséquence, la résolution n°7 du procès-verbal de l’assemblée générale de la résidence [Localité 7] IMMOBILIER B du 24 avril 2023 doit donc être annulée.

II/ Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] IMMOBILIER B représenté par son syndic en exercice la STE AGEI, sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] IMMOBILIER B représenté par son syndic en exercice la STE AGEI, à payer à M. [K] [H] et Mme [S] [Z] la somme de 2.000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°7 du procès-verbal de l’assemblée générale de la résidence [Localité 7] IMMOBILIER B du 24 avril 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] IMMOBILIER B représenté par son syndic en exercice la STE AGEI aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] IMMOBILIER B représenté par son syndic en exercice la STE AGEI à payer à M. [K] [H] et Mme [S] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 29 août 2025, et signé par le président et la greffière.

La greffière Le président