TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AG

N° RG 25/01004

N° Portalis DBX4-W-B7J-T6DC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 14 novembre 2025

[D] [F] [G]

C/

La S.C.I. ABM,

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 14 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, greffière lors des débats et Alyssa BENMIHOUB, greffière chargée des opérations de mise à disposition,

Après débats à l’audience du 12 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [D] [F] [G],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 3]

Comparante en personne

Assistée de Maître Hugo BOUILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

La S.C.I. ABM,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur [C] [H], gérant de la société,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de Commissaire de justice en date du 25 février 2025, Madame [D] [G] a fait assigner la SCI ABM aux fins d’obtenir sur le fondement de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 1103 du Code civil et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002:

d’autoriser Madame [D] [G] à séquestrer le montant mensuel du loyer et des charges jusqu’à la mise en conformité du logement au regard des lois et règlements sur le compte de la CARPA de son conseil,sa condamnation à faire procéder aux travaux de mise en conformité du logement au regard des lois et réglements fixant les caractéristiques de décence des logement à usage d’habitation, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du 1er jour du mois suivant l’asignification de la décision à intervenir durant 6 mois,ordonner le rappel de l’affaire à l’audience qu’il plaira de fixer aux fins de justification de l’exécution des travaux sus-mentionnés,sa condamnation au paiement de la somme, à titre provisionnel de 10.000€ au titre des préjudices subis par elle et ses enfants mineurs qu’elle représente,sa condamnation à payer la somme de 1.500€ TTC sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire, après un premier renvoi, était retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

Madame [D] [G], valablement représentée, maintient ses demandes et explique avoir loué à compter du 17 février 2010 un appartement T5 situé [Adresse 5] à [Localité 10] que depuis son entrée dans les lieux elle subit des problèmes d’humidité, de moisissures et de non conformité électrique. Un premier rapport d’insalubrité était établi et en 2019, donnant lieu à des travaux superficiels mais qui permettait au bailleur de percevoir les fonds de la CAF.

Cependant, les désordres persistaient et elle tentait d’obtenir un logement social, en vain. Son fils [B] développait de l’asthme.

Elle faisait intervenir les services d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 10] qui prononçaient un nouvel arrêté d’insalubrité le 13 juin 2025 relevant, une importante fuite d’eau au niveau du robinet d’arrivée d’eau du logement placé dans la salle de bain, cet état entraine l’inondation de la salle de bain et des pièces voisines, la présence d’humidité dans les murs du logement notamment en soubassement des murs séparatifs avec la salle de bain, la présence importante de développement de moisissures sur les murs du logement .la présence d’orifice d’extraction d’air vicié dans les pièces humides dont le tirage mécanique ne fonctionne pas ou n’est pas permanent, la présence d’une machine à laver à moins de 60 centimètres de la baignoire, l’absence de prise électrique sécurisée entrainant l’utilisation dangereuse d’une rallonge, la présence d’une ampoule et de fils sous tension non protégés mécaniquement, l’absence de lavabo dans la salle de bain. L’installation sanitaire de la cuisine est à l’origine de refoulement d’eaux usées par le siphon du ballon d’eau chaude, la dégradation importante des murs et portes, notamment ceux de la salle de bain et de la chambre contigüe.

Au regard de ce constat, elle est fondé à maintenir ses demandes.

En réplique, Monsieur [C] [H] gérant de la SCI ABM,comparant en personne, s’oppose et indique avoir remis le logement en état mais que le défaut d’entretien de la locataire est la cause de l’indence du logement. En effet, malgré ses demandes, elle n’a pas justifié d’une déclaration de sinistre et n’a entrepris aucune démarche pour que soit réparée la fuite et ce depuis plusieurs mois. Lors d’une intervention d’un artisan, des photographies du logement ont été prises démontrant l’absence d’entretien et des dégradations volontaires : porte arrachée, enlèvement du lavabo, mur cassé. Il s’oppose à toute remise en ordre du logement d’autant que la locataire ne paie plus ses loyers depuis plusieurs années, une dette de 14.252,35€ ne cesse de croître. Il estime ne pas avoir à payer des réparations pour une locataire qui dégrade le logement après les travaux réalisés en 2019 et sans s’acquitter d’aucun loyer. Il demande donc le paiement des sommes dues et sa condamnation à effectuer une déclaration de sinistre à son assureur sous astreinte de 50€ par jour de retard. Il sollicite en outre la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et son expulsion du fait du défaut d’entretien du logement outre 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et 5.000€ au titre des frais irrépétibles.

La décision était mise en délibéré au 14 novembre 2025 par remise au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de travaux :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

(…)

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

L’article 7 de la loi précitée dispose : “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

h) Lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale, le non-respect de cette clause entraînant la résiliation de plein droit du bail.”

Madame [D] [G] justifie de l’indecence du logement par un arrêté d’insalubrité postérieur à la saisine du tribunal, insalubrité qui trouve son origine dans une fuite d’eau du robinet d’arrivée d’eau, dont l’entretien lui incombe en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précité. L’enlèvement du lavabo lui incombe également puisque ce point n’avait pas été relevé lors de la visite des services d’hygiène et de santé en 2019, ni le placement d’un lave linge à proximité de la baignoire. L’ensemble du logement est affecté d’humidité et il a été établi que la cause réside dans la fuite d’un robinet se trouvant dans son logement.

Cependant, Madame [D] [G] , alors qu’elle y a été invité par son bailleur, ne justifie d’aucune déclaration de sinistre à son assurance alors que cette obligation lui incombe et n’a pas davantage fait réparer la fuite, la laissant dégrader l’ensemble du logement.

En conséquence, la demande de réalisaiton de travaux sous astreinte ne peut prospérer.

Sur la demande de de consignation des loyers et la demande de relogement :

Madame [D] [G] qui occupe les lieux depuis 2010 ne justifie d’aucune mise en demeure préalable de son bailleur avant l’assignation ni d’aucune diligence pour mettre fin aux désordres qu’elle dénonce à l’audience. Enfin, la requérante ne demontre pas que la situation actuelle de son logement le rend inhabitable par la faute du bailleur.

Sa demande sera rejetée.

Sur la demande de provision pour indemnisation pour préjudice de jouissance, moral et matériel :

Pour ces mêmes raisons que précédemment évoquées, aucune somme ne sera allouée.

Sur les demandes reconventionnelles :

La demande de résiliation de bail et d’expulsion pour manquement de la locataire ne peut prosperer en référé, d’autant qu’aucune expertise n’a été produite par le bailleur, tout comme la demande en paiement sans que celle-ci ait été valablement signifiée à la locataire. Il incombe au bailleur de mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires :

Chaque partie succombant partiellement, il ne paraît pas inéquitable de laisser à chaque partie les frais de sa défense.

Chaque partie succombant partiellement, les dépens resteront à la charge de celle qui les a engagé.

DÉCISION :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [D] [G] de l’ensemble de ses demandes,

Déboute la SCI ABM de ses demandes reconventionnelles,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Juge que chaque partie conservera les dépens qu’elle a engagés,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière Le Juge