TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02915

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFU6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[C] [U]

[F] [X] épouse [U]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [R] [Z] (Chargée de Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [U],

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [X] épouse [U],

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 26 septembre 2022, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] un pavillon à usage d’habitation, avec emplacement couvert/garage/parking n°9024, situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 862,24 €, outre 25,26€ au titre des accessoires, 65,99 € pour le stationnement et 67,74€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 2.995,60 euros, et de justifier d’une assurance locative.

Par actes du 15 juillet 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés et non justification d’une assurance locative,

— ordonner l’expulsion de M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] si nécessaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— les condamner solidairement au paiement :

* d’une provision de 6.168,91€ à titre de provision sur les loyers échus, charges et indemnités arrêtée au 05 juillet 2024, à réévaluer au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyers et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux,

* 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner solidairement aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, la dénonce à la Ccapex, l’assignation et sa notification à la préfecture.

Appelée à l’audience du 10 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 13 mai 2025, à laquelle a été retenue.

A cette audience, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 1.061,10 euros. Elle précise que Mme [F] [X] épouse [U] a bénéficié d’un effacement de la dette par décision de la commission de surendettement des particuliers à hauteur de 11.447,41 euros mais que les loyers de mars et avril 2025 n’ont pas été réglés. Elle indique avoir eu des contacts avec Mme [X] et explique être en accord avec l’octroi de délais de paiement par mensualités de 200 euros comme celle-ci lui a demandé par mail produit aux débats et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle affirme ne pas avoir reçu de congé de la part de M. [U] et maintenir ses demandes de condamnations solidaires.

M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U], régulièrement assignés par exploit de commissaire de justice délivré respectivement à domicle et à personne ne sont ni présents ni représentés et n’ont fait parvenir aucun courrier au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

A titre liminaire, il est relevé que lors de l’audience la SA PROMOLOGIS n’a pas indiqué maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance et qu’il s’induit de ses demandes en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire au bénéfice de Mme [F] [X] épouse [U] que la demanderesse se désiste de ce moyen.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 4-6-1).

Par exploits de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la SA PROMOLOGIS a fait commandement à M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] de payer un arriéré de loyers et charges d’un montant de 2.995,60€ arrêté au 10 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est toutefois demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’ayant été réalisé, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024.

Par décision du 19 décembre 2024 le dossier de surendettement déposé par Mme [F] [X] épouse [U] a été déclaré recevable avec orientation vers un rétablissement personnel.

Cette décision n’a donc aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 11 juin 2024 puisqu’elle est postérieure.

II. SUR LA DETTE LOCATIVE :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SA PROMOLOGIS produit un décompte locatif démontrant que les locataires restent devoir, la somme de 1061,10 € à la date du 13 mai 2025, mensualité d’avril 2025 incluse, tel que sollicité par la bailleresse, et prenant en compte un effacement de la dette pour la somme de 11.316,52 euros suite à la décision en date du 09 avril 2025 de la commission de surendettement des particuliers de Haute Garonne, laquelle a prononcé au bénéfice de Mme [F] [X] épouse [U] un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrant en application le 06 février 2025 ainsi que la déduction des frais de procédure d’un montant de 130,89 €, soit un total de 11.447,41 euros.

M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Par ailleurs le contrat comporte une clause de solidarité (article 7-8)?

En conséquence, M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1061,10 euros, avec intérêt au taux légal à compte de l’assignation, soit le 15 juillet 2024.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

En l’espèce, si les locataires n’ont pas versé le paiement intégral de leur loyer courant, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement, le demandeur sollicite d’office l’octroi de ces délais de paiement, sa demande devant prévaloir sur la condition posée par la loi en ce que, d’une part, la garantie des droits des locataires est assurée sans préjudicier outre mesure à ceux du bailleur, et que d’autre part, les locataires se trouvent ainsi responsabilisés, objectif posé par la loi.

Il y a donc lieu d’accorder à M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette par mensualités de 200 euros, conformément au mail que Mme [U] à fait parvenir au bailleur le 09 mai 2025, et selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [F] [X] épouse [U] ayant bénéficié d’un rétablissement personnel imposé par la commission de surendettement par décision du 09 avril 2025 entrant en application au 06 février 2025, et la bailleresse sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire nonobstant l’absence de règlement actuel du loyer courant, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant deux ans soit jusqu’au 06 février 2027.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 9] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière délicate de M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U], la demande de la SA PROMOLOGIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2022 entre la SA PROMOLOGIS d’une part et M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] d’autre part concernant une maison à usage d’habitation, et un emplacement couvert/garage/parking n°9024 situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1.061,10 euros (décompte arrêté le 30 avril 2025 mensualité d’avril 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024;

AUTORISONS Mme [F] [X] épouse [U] et M. [C] [U] à s’acquitter de la dette en 6 mensualités de 200€, la dernière représentant le solde de la dette, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois ;

CONSTATONS que Mme [F] [X] épouse [U] a bénéficié d’une décision de rétablissement personnel entrant en application à compter du 06 février 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le délai de deux ans, soit jusqu’au 06 février 2027 en application de l’article de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 ;

RAPPELONS que si M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] s’acquittent intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, ainsi que des délais de paiement accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu à défaut de paiement du loyer et des charges ou d’une mensualité relative aux délais de paiement accordés la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet sans nouvelle décision judiciaire, quinze jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse , et en ce cas :

* que la résiliation du bail soit constaté au 11 juin 2024;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] soient condamnés solidairement à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

DEBOUTONS la SA PROMOLOGIS de sa demande tendant à la condamnation de M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [C] [U] et Mme [F] [X] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente,