TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04141

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPL2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

S.A. [Adresse 7] (anciennement S.F.H.E.)

C/

[U] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7] (anciennement S.F.H.E.), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [B]

demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 mai 2022, la SA [Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [U] [B] un appartement à usage d’habitation n°101 situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 283,74 euros et une provision sur charges mensuelle de 45,84 euros.

Par contrat du 05 août 2022, la SA D’HLM MESOLIA a donné à bail à Monsieur [U] [B] un emplacement de parking situé résidence le [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 15,59 euros et une provision sur charges mensuelle de 1,39 euros.

La SA [Adresse 6] a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 17 août 2023.

Le 07 février 2024, la SA D’HLM MESOLIA a fait signifier à Monsieur [U] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, la SA [Adresse 6] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 913,68 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience avec les mensualités jusqu’au jugement, avec les intérêts au taux légal de droit,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 novembre 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA D’HLM MESOLIA, représentée par Maître Isabelle ASSOULINE-SEROR, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.862,60 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise et les frais de procédure de 221,47 euros. Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 30 octobre 2024, Monsieur [U] [B] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 6] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 17 août 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu le 12 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 10.1. Défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail d’emplacement de stationnement du 05 août 2022 prévoit une résiliation deux mois après mise en demeure. Néanmoins, s’agissant d’un accessoire du logement, en ce qu’il est à la même adresse et loué entre les mêmes parties, il doit être considéré qu’il ne peut être également résilié que deux mois après délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant la clause du bail d’habitation a été signifié le 07 février 2024, pour la somme en principal de 459,94 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné par ailleurs un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [U] [B] n’a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois et les paiements effectués par les organismes sociaux dans les délais concernaient des loyers postérieurs au commandement. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 avril 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 08 avril 2024 et Monsieur [U] [B] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [U] [B] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA D’HLM MESOLIA produit un décompte du 31 décembre 2024 démontrant que Monsieur [U] [B] reste devoir la somme de 1.641,13 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [U] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.641,13 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 07 février 2024 sur la somme de 459,94 euros, du 30 octobre 2024 sur la somme de 913,68 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [U] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 08 avril 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 6], Monsieur [U] [B] sera condamné à lui verser une somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mai 2022 entre la SA D’HLM MESOLIA et Monsieur [U] [B] concernant un appartement à usage d’habitation n°101 et et du bail conclu le 05 août 2022 concernant un emplacement de parking situés résidence le [Adresse 4] sont réunies à la date du 08 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] à verser à la SA D’HLM MESOLIA à titre provisionnel la somme de 1.641,13 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 07 février 2024 sur la somme de 459,94 euros, du 30 octobre 2024 sur la somme de 913,68 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] à payer à la SA [Adresse 6] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] à verser à la SA D’HLM MESOLIA une somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,