RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 6 septembre 2024

MINUTE N° 24/______

N° RG 24/00530 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QC5S

PRONONCÉE PAR

Anna PASCOAL, Vice-Présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 9 juillet 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

Madame [L], [S] [A]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Madame [K] [W]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Samuel GUEDJ de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-BIRI, avocat au barreau de l’ESSONNE

SELARL BDL ACT

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Pierre ELLUL de la SCP ELLUL-GREFF-ELLUL, avocat au barreau de l’ESSONNE

Société d’assurance mutuelle MMA IARD, en qualité d’assureur de la société DIAGTIL

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 477

Monsieur [G], [Z], [V] [I]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Stéphanie RACLET-JOSSE, avocate au barreau de l’ESSONNE

Madame [R], [B] [C]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphanie RACLET-JOSSE, avocate au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré les 21, 25 et 27 mai 2024, Madame [L] [A] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, Monsieur [G] [I], Madame [R] [C], la SA MMA IARD en qualité d’assureur de la société DIAGTIL, Madame [K] [W] et la SELARL BDL ACT, au visa de l’article 145 du code de procédure civile et des articles 1240 et suivant, 1604 et suivants et 1641 et suivants du code civil, afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Au soutien de ses demandes, Madame [L] [A] expose que :

— par acte authentique en date du 7 novembre 2022, elle a acquis de Monsieur [G] [I] et Madame [R] [C], un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 12] (91), pour lequel la société DIAGTIL avait établi le 24 juin 2020 un dossier de diagnostics techniques concluant à la présence d’amiante uniquement au niveau de la toiture de l’abri de jardin,

— cependant Madame [L] [A] s’est aperçue de nombreux désordres et non-conformité affectant le bien,

— elle a alors fait réaliser un diagnostic par la société GENOVEXPERT en présence d’un commissaire de justice qui, aux termes de son rapport du 11 juillet 2023, a révélé :

— la présence d’une dalle bois sur la partie principale du bas de la maison,

— que la partie ancienne de la maison, était constituée d’une ossature bois et de plaques de fibrociment contenant de l’amiante,

— que la surface habitable vendue à 129 m² est en réalité de 110,88 m²,

— un DPE classé D alors qu’il a été annoncé C,

— Monsieur [G] [I] et Madame [R] [C] ont refusé toute solution amiable,

— la SA MMA IARD en qualité d’assureur de la société DIAGTIL ayant organisé une expertise amiable contradictoire qui a constaté les désordres, n’a formulé aucune proposition de règlement amiable,

— or, il apparaît que le bien vendu est affecté de vices cachés et de défauts de conformité,

— la société ayant réalisé les diagnostics immobiliers erronés a engagé sa responsabilité à l’égard de Madame [L] [A], tout comme l’étude notariale et Madame [K] [W] pour manquements à leur devoir de conseil.

Initialement appelée le 18 juin 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 juillet 2024 au cours de laquelle les parties ont pu exposer leurs prétentions et moyens.

Madame [L] [A], représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions en réponse, réitérant sa demande, répondant aux prétentions adverses et sollicitant que soient déboutés les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes.

Monsieur [G] [I] et Madame [R] [C], représentés par avocat, se sont référés à leurs conclusions en réponse aux termes desquelles, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, ils sollicitent de débouter Madame [L] [A] de sa demande d’expertise judiciaire et de la condamner à leur payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, forment à titre subsidiaire, protestations et réserves.

La SA MMA IARD en qualité d’assureur de la société DIAGTIL, représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions, sollicitant au visa de l’article 145 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil, sa mise hors de cause du fait de l’absence de motif légitime et que Madame [L] [A] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes et condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Madame [K] [W], représentée par avocat, s’est référée à ses conclusions, aux termes desquelles, au visa de l’article 145 du code de procédure civile et de l’article 1154 alinéa 1 du code civil, elle sollicite :

— à titre principal, sa mise hors de cause et que Madame [L] [A] soit déboutée de sa demande dirigée à son encontre, étant agent commercial mandataire indépendant en immobilier de la société SAFTI et condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— subsidiairement, elle forme protestations et réserves.

La SELARL BDL ACT, représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions, sollicitant au visa de l’article 145 du code de procédure civile, à titre principal, sa mise hors de cause du fait de l’absence de motif légitime n’ayant pas d’utilité pour le déroulement de l’expertise, à titre subsidiaire, forme protestations et réserves et en tout état de cause, demande la condamnation de Madame [L] [A] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause de la SELARL BDL ACT et de Madame [K] [W]

La SELARL BDL ACT sollicite sa mise hors de cause n’ayant pas d’utilité à la mesure d’expertise dans la mesure où l’expertise est une mesure technique pour laquelle le notaire n’est pas en capacité d’apporter une lumière à l’égard des désordres évoqués.

Madame [L] [A] s’oppose à cette demande considérant que la responsabilité du notaire pouvant être engagée, sa présence est nécessaire aux opérations d’expertise.

Madame [K] [W] sollicite sa mise hors de cause dans la mesure où elle n’a pas la qualité d’agent immobilier mais est intervenue dans la vente en qualité d’agent commercial mandataire indépendant en immobilier de la société SAFTI et est donc uniquement mandataire de l’agence immobilière.

Madame [L] [A] s’oppose à cette demande considérant qu’il n’est pas contesté que Madame [K] [W] est intervenue en qualité d’agent commercial indépendant, de sorte qu’elle est susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle dès lors qu’elle a commis une faute extérieure à l’exécution de son mandat et que l’appréciation de son éventuelle faute ne relève pas de la compétence du juge des référés.

Il convient de relever que les parties s’opposent tant l’utilité de la mesure d’expertise, sur l’exécution de leur mission que sur les éventuelles responsabilités qui en découlent.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de déterminer les éventuelles responsabilités des parties, cette appréciation relevant du juge du fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, de mettre hors de cause la SELARL BDL ACT et [K] [W].

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Monsieur [G] [I], Madame [R] [C], la SA MMA IARD en qualité d’assureur de la société DIAGTIL, la SELARL BDL ACT et Madame [K] [W] sollicitent de débouter Madame [L] [A] de sa demande d’expertise en l’absence de motif légitime.

Monsieur [G] [I] et Madame [R] [C] exposent avoir vendu leur bien en l’état et que les prétendus désordres allégués par Madame [L] [A] étaient soit visibles lors des visites accompagnées de professionnels du bâtiment et de la vente, soit inconnus d’eux-mêmes ou encore qu’aucune obligation ne pesaient sur eux. Ils concluent que Madame [L] [A] ne démontre aucunement l’existence de prétendus vices cachés de nature à compromettre la vente qui est intervenue.

Concernant la SA MMA IARD en qualité d’assureur de la société DIAGTIL, elle considère que la société DIAGTIL est exempt de tout reproche quant à la conduite de sa mission portant sur le repérage amiante et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée notamment au regard de l’absence de nouveau DPE réalisé à l’occasion de la vente litigieuse.

Quant à Madame [K] [W], elle considère que la demande d’expertise n’est pas fondée à son égard du fait que Madame [L] [A] entend voir prononcer la mesure au contradictoire de l’agent immobilier par l’entremise de laquelle la vente est intervenue, ce qu’elle n’est pas car elle est agent commercial indépendant, mandataire de l’agent immobilier.

S’agissant de la SELARL BDL ACT, elle forme protestations et réserve sur une éventuelle action en responsabilité civile qui serait intentée à son encontre exposant ne pas avoir failli à son obligation de conseil.

Madame [L] [A], au contraire, répond à ses contradicteurs ne pas avoir à démontrer l’existence de faits invoqués, la mesure d’instruction étant justement destinée à établir les désordres et qu’il suffit d’éléments rendant crédibles ses suppositions et un litige potentiel n’étant pas manifestement voué à l’échec, pour prononcer la mesure. Elle développe que l’expertise aura précisément pour objet de déterminer si la société DIAGTIL a correctement rempli sa mission, au regard des dispositions légales ainsi que de déterminer la nature exacte du bien vendu. De plus, elle conclut sur le fait que Madame [K] [W] est susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle au motif qu’il n’est ni contesté ni contestable qu’elle est intervenue en qualité d’agent commercial indépendant, conseillère immobilière affiliée au réseau SAFTI, pour négocier la vente.

Il convient donc de constater que les parties sont susceptibles de s’opposer sur la détermination des responsabilités et l’étendue de leurs garanties.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de déterminer les responsabilité et l’étendue de la garantie, ces appréciations relevant du juge du fond.

Par ailleurs, Madame [L] [A] justifie, par la production de l’acte authentique daté du 7 novembre 2022, du rapport de la société GENOVEXPERT en date du 11 juillet 2023, du rapport d’expertise amiable ELEX du 4 janvier 2024 et de l’annonce de vente du bien litigieux, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il sera donc fait droit à la demande, aux frais avancés de Madame [L] [A], dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En absence de partie perdante, les dépens seront laissés à la charge de Madame [L] [A] et il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à la mise hors de cause de la SELARL BDL ACT et de Madame [K] [W] ;

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

Monsieur [E] [J]

expert judiciaire près la cour d’appel de Paris

[Adresse 4]

[Localité 8]

tél : [XXXXXXXX01]

fax : [XXXXXXXX01]

email : [Courriel 10]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

— se rendre sur les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 12] (91),

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties,

— en détailler l’origine, les causes, l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions,

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— indiquer les conséquences de la présence d’humidité quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité et/ou à la destination du bien immobilier,

— indiquer les conséquences de la présence d’amiante quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité et/ou à la destination du bien immobilier,

— décrire les travaux de reprise et procéder à l’aide des devis fournis par les parties, à un chiffrage desdits travaux,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

— évaluer les troubles de jouissance subis,

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry sis [Adresse 9] à [Localité 11], dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3.000 (trois mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [L] [A] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 9] à [Localité 11], dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

REJETTE toute demande plus ample et contraire ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de Madame [L] [A].

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 septembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,