MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 03 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 24/04298 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJBX

NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 07 Mai 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE [7] [Adresse 1], représentée par son syndic la société MARTIN GESTION, RCS [Localité 10] 339 824 963., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

DEFENDEUR

M. [V] [P] Propriétaire lots 109 168 592, demeurant [Adresse 4]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], située aux n° [Adresse 2], a fait adresser à M. [V] [P] une demande en paiement d’une somme de 11 739,54 euros, arrêtée au 21 mars 2024, au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

Procédure et prétentions

Par acte du 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], située aux [Adresse 9], représenté par son syndic, la SARL Martin gestion (le SDC), a fait assigner M. [V] [P] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, demandant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer :

– une somme de 12 027,91 euros, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation ;

– une indemnité de 1 500 euros ;

– une indemnité de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [V] [P] a, le 18 novembre 2024, été rendu destinataire de l’avis du greffe du tribunal judiciaire de Toulouse, prévu par l’article 471 alinéa 3 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné à l’étude, M. [V] [P] n’a pas comparu. La présente décision sera donc réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes en paiement

1.1. De l’arriéré de charges et des frais

Selon l’article 14-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

[…]

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la preuve de la propriété de M. [V] [P] des lots n° 168, 109 et 592 dans la copropriété, soit un appartement T3, un cellier et un parking, est rapportée par le relevé de propriété (pièce n° 5 du SDC).

L’extrait de compte (pièce n° 4) produit par le SDC laisse apparaître, au 1er juillet 2024, une dette de 12 027,91 euros.

Les procès-verbaux (PV) (pièce n° 1) des assemblées générales (AG) des 19 juin 2017, 3 octobre 2018, 5 novembre 2019, 25 janvier 2021, 22 juin 2021, 19 septembre 2022, 27 octobre 2022, 12 septembre 2023, 6 novembre 2023 et 17 septembre 2024, approuvent :

– les comptes clos au titre des années 2016 à 2023 ;

– les budgets prévisionnels des années 2017 à 2025.

Dès lors que l’assemblée générale n’a pas été annulée, le copropriétaire n’est pas en droit de refuser de régler sa quote-part, sauf à démontrer l’existence d’erreurs dans l’établissement de son compte individuel.

Or, le SDC produit (pièce n° 3) les appels de fonds adressés à M. [V] [P] entre le quatrième trimestre 2021 et le premier trimestre 2025, des extraits de compte copropriétaire (pièce n° 4) au titre des années 2018, 2019 et 2020, un état de répartition au titre de l’année 2017 (pièce n° 3) et des décomptes de répartition des charges au titre des années 2018, 2019 et 2020 (pièce n° 4).

Ces pièces justifient le caractère exigible et certain de la dette affichée au décompte correspondant aux charges de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble mentionnées sur l’extrait de compte copropriétaire (pièce n° 4), arrêtée au premier juillet 2024 et, à laquelle s’ajoutent les appels de fonds au titre du quatrième trimestre de 2024 et du premier trimestre de 2025.

Cependant, le SDC ne produit aucun appel de fonds au titre du quatrième trimestre 2024, pas plus qu’un décompte de répartition des charges de 2024, permettant de s’assurer de la régularité du compte individuel, de sorte qu’aucune somme ne sera retenue pour le dernier trimestre 2024.

Des montants de 434,02 euros et 9,55 euros seront donc uniquement rajoutés au titre du premier trimestre 2025 (pièce n° 3, appel de fonds du premier trimestre 2025).

Par ailleurs, le montant de 168 euros, débité le 30 juin 2021, « charge privative – facture [X] [D] », qui n’est pas justifié, sera écarté.

Le montant total de la dette arrêtée au premier janvier 2025 se porte ainsi à une somme de 12 303,48 euros.

Néanmoins, sur les autres frais portés au décompte, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2e alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Or, le SDC ne fait que justifier de l’envoi d’une mise en demeure (pièce n° 6) adressée le 25 mars 2024 à M. [V] [P], de sorte que seuls les frais exposés par le SDC à compter cette date peuvent être recouvrés auprès de M. [V] [P].

L’intégralité des frais exposés avant cette date seront donc retranchés de la somme de 12 303,48 euros, à savoir :

– frais de relance avec lettre recommandée les 8 février et 15 mai 2017 (pièce n° 3), 25 euros×2=50 euros ;

– frais de relance du 23 juin 2020 (pièce n° 4), 22,87 euros ;

– soit un total de 72,87 euros.

Par ailleurs, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété, faisant partie de ses fonctions de base, de tels frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, traduisant l’existence de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, propres à permettre au syndicat de recouvrer une créance.

Tel n’est pas le cas des frais, quand bien même postérieurs à la mise en demeure, de constitution de dossier pour un huissier de justice ou un avocat (« remise dossier au contentieux »), pour un montant de 216 euros, imputés à M. [V] [P], à la date du 8 avril 2024, sur le décompte (pièce n° 4), qui doivent par conséquent être supportés par l’ensemble des copropriétaires.

Il s’ensuit qu’à défaut pour M. [V] [P] de rapporter la preuve de paiements autres que ceux figurant dans les relevés de comptes produits par le SDC, celui-ci devra être condamné à payer une somme de 12 014,61 euros, arrêtée au 1er janvier 2025, au SDC, avec intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 25 mars 2024 pour la somme échue à cette date et, à compter du présent jugement pour le surplus.

1.2. Des dommages et intérêts

En l’espèce, la rétention abusive de sommes dues à la copropriété par un copropriétaire peut causer au syndicat un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, à la condition, toutefois, de caractériser la mauvaise foi du copropriétaire, par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Or, il résulte des relevés de comptes versés aux débats que M. [V] [P] a procédé à des paiements, dont l’irrégularité seule n’est pas caractéristique de sa mauvaise foi, étant précisé que les seules difficultés financières ne traduisent, en tout état de cause, pas, cette mauvaise foi.

La demande indemnitaire du SDC à hauteur de 1 500 euros sera par conséquent rejetée.

2. Sur les frais du procès

M. [V] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens.

M. [V] [P], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer au SDC une indemnité qu’il est équitable de fixer à un montant de 500 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Considérant que l’instance a été introduite postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a donc pas besoin de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Condamne M. [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], située aux [Adresse 8] [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL Martin gestion, une somme de 12 014,61 euros, arrêtée au 1er janvier 2025, au titre de ses arriérés de charges et frais exposés par le syndicat, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 pour la somme échue à cette date et du présent jugement pour le surplus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], située aux n° [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL Martin gestion, de sa demande visant à condamner M. [V] [P] à lui payer une indemnité de 1 500 euros en réparation d’un déséquilibre de trésorerie ;

Condamne M. [V] [P] aux dépens ;

Condamne M. [V] [P] à payer une indemnité de 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], située aux n° [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL Martin gestion.

LE GREFFIER LE PRESIDENT