TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01591 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDYL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[Y] [D]

[G] [Z] épouse [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES,

juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [O] [L], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

M. [Y] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [G] [Z] épouse [R], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 juin 2016, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] un appartement à usage d’habitation (n°382) situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 455,05 euros, provision sur charges comprise.

Par contrat du 26 mars 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT leur a également donné à bail une place de parking n°0062-51-0003 située à la même adresse que le logement pour un loyer de 15,53 euros outre 3,65 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par ordonnance de référé du 20 novembre 2020, le juge des référés du tribunal de céans a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail au 30 décembre 2019, suspendu ses effets et octroyer des délais de paiement à Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R].

Le 19 février 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition des clauses résolutoires, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement ou être autorisé à les stocker en garde meubles à leur frais, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3162,25 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures s’il y’a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 mai 2025.

A l’audience du 22 juillet 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [O] [L] munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3894.39 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

Convoqués par acte de commissaire de justice remis à étude le 15 mai 2025, Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025 et prorogée au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n?89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n?89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail d’habitation conclu le 16 juin 2016 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant le parking conclu le 26 mars 2024 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement à la même adresse et entre les mêmes parties. Ce bail prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à cet emplacement de stationnement n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer.

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1685,69 euros a été signifié le 19 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat d’habitation et à la loi applicable.

Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 20 avril 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs des clauses résolutoires, la résiliation est intervenue le 20 avril 2025 et Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 22 juillet 2025 démontrant que Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] restent devoir la somme de 3 871,53 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais à titre de pénalités pour enquête biennale de 22,86 euros (7,62 X3) dès lors que le bailleur ne justifie aucunement de l’envoi effectif ni de la réception par les défendeurs conformément aux dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation d’une mise en demeure préalable restée infructueuse pendant quinze jours.

Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3 871,53 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 20 avril 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 16 juin 2016 entre l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT d’une part, Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°382) situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 avril 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2024 entre l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT d’une part, Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] d’autre part concernant un parking n°0062-51-0003, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] de libérer les lieux et de restituer les clés;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3 871,53 euros (décompte arrêté au 22 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] à payer à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [D] et Madame [G] [Z] épouse [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge