TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03946

N° Portalis DBX4-W-B7I-TNWA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Février 2025

S.C.I. JEMILA

C/

[I] [Z]

[O] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 06 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. JEMILA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [I] [Z]

demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

Monsieur [O] [Z]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JEMILA a donné à bail à Madame [I] [Z] et à Monsieur [O] [Z] un appartement à usage d’habitation (porte n°003) et un parking en sous-sol (n°17) situés [Adresse 6] à [Adresse 9] ([Adresse 4]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 22 mai 2024, moyennant un loyer mensuel de 650 euros et 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI JEMILA leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juillet 2024 pour un montant en principal de 1.793,75 euros.

La SCI JEMILA a ensuite fait assigner Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 02 octobre 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater par application de la clause résolutoire la résiliation du bail ;

— ordonner leur expulsion sans délai ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, soit 720 euros par mois, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement ;

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat ;

— dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.670,59 euros, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 19 septembre 2024, mensualité de septembre incluse, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seont calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de l’assignation ;

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 06 décembre 2024, la SCI JEMILA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 4.830,59 euros au jour de l’audience et précisé que le paiement du loyer, et en particulier le loyer courant, n’avait pas repris depuis le mois de juillet 2024.

Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] ont comparu en personne, n’ont pas contesté la dette, ont souhaité pouvoir rester dans le logement et donc la suspension de la clause résolutoire.

Ils ont également sollicité des délais de paiement et offert d’apurer la dette par mensualité de 150 euros en plus du loyer courant et indiqué avoir réglé la somme de 720 euros le 05 décembre 2024 correspondant au montant du loyer courant.

Monsieur [O] [Z] a précisé travailler en qualité d’ouvier et perçevoir une rémunération de 1.800 euros.

Madame [I] [Z] étant au chômage, perçoit une indemnité de 800 euros par mois.

Ils ont trois enfants à charge et perçoivent une aide de la CAF à hauteur de 400 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025 et le conseil de la demanderesse invité à actualiser le décompte de la dette en délibéré au plus tard pour le 20 décembre 2024.

Par note en délibéré en date du 11 décembre 2024, le conseil de la demanderesse a adressé à la présente juridiction un décompte de la dette actualisé à cette date faisant état d’une dette de 4.330,59 euros et d’un virement de 500 euros par Monsieur [O] [Z] reçu le 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 03 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 30 juillet 2024 soit plus de deux mois avant la date de la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux .”

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2024 pour un montant en principal de 1.793,75 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 septembre 2024.

Par ailleurs l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement

accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il n’est pas justifié du paiement intégral du loyer courant de décembre 2024 avant l’audience du 6 décembre 2024, seule une somme de 500 euros ayant été virée apparaissant sur le décompte locatif créditée le 11 décembre 2024.

En conséquence les demandes de suspension de clause résolutoire et de délais de paiement sont irrecevables.

L’expulsion de Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] sera en conséquence ordonnée sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, la mauvaise foi de Madame [I] [Z] et de Monsieur [O] [Z] n’étant pas démontrée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI JEMILA produit un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 4.173,75 euros à la date du 11 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse et frais de poursuite déduits.

Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] qui n’ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette, seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.173,75 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 02 octobre 2024 sur la somme de 2.670,59 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI JEMILA, Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] devront lui verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés à payer.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 22 mai 2024 entre la SCI JEMILA d’une part et Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte n°003) et un parking en sous-sol (n°17) situés [Adresse 6] à [Adresse 9] (31100), sont réunies à la date du 07 septembre 2024 ;

DECLARONS irrecevables les demandes de Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] de suspension de clause résolutoire et de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JEMILA pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] à verser à la SCI JEMILA à titre provisionnel la somme de 4.173,75 euros (décompte arrêté au 11 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 02 octobre 2024 sur la somme de 2.670,59 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] à payer à la SCI JEMILA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 07 septembre 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] à verser à la SCI JEMILA une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [Z] aux dépens ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente