TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 56C

N° RG 24/02465

N° Portalis DBX4-W-B7I-S6GR

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 15 Juillet 2025

[K] [B] [I]

[G] [V] épouse [I]

C/

[D] [N] en sa qualité de liquidateur de la SARL SOCIETE “CABINET L’IMMEUBLE”

GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION

S.A. GENERALI

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 15 Juillet 2025

à SCP CARCY GILLET et à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 15 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Mélanie RAINSART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [B] [I]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY GILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [G] [V] épouse [I]

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY GILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Maître [D] [N] en sa qualité de liquidateur de la SARL SOCIETE “CABINET L’IMMEUBLE”

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, société d’assurance mutuelle à cotisations variables, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son directeur général

représentée par Maître Bertrand DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, substitué par la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE, elle-même substituée par Maître Dominique JEAY, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. GENERALI, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit diège

représentée par Maître Chloé SCHNEIDER de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [I] et Madame [G] [V] épouse [I] sont propriétaire d’un appartement situé [Adresse 10], dont la gérance a été confiée à la société MANORY IMMOBILIER suivant mandat du 6 mai 2006. La société CABINET L’IMMEUBLE est venue aux droits de cette société à compter de 2012.

La garantie financière légale de la société CABINET L’IMMEUBLE était assuré par le GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION et la société était garantie au titre de sa responsabilité civile professionnelle par la compagnie GENERALI.

Par courrier recommandé en date du 22 mai 2023, Monsieur et Madame [I] ont résilié le mandat de gestion.

Par courriel en date du 16 juin 2023, ils ont mis en demeure la société CABINET L’IMMEUBLE de leur payer la somme de 4357,96€ au titre de l’apurement des comptes. Leur assureur protection juridique le 14 juin 2023 a fait de même.

Après mise en examen de son dirigeant social pour escroquerie en bande organisée, abus de confiance et blanchiment, la société CABINET L’IMMEUBLE a été placé en redressement judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Toulouse du 17 juillet 2023.

Par jugement en date du 18 janvier 2024, le Tribunal de commerce de TOULOUSE l’a finalement placé en liquidation judiciaire et nommé Maître [N] en qualité de liquidateur. Monsieur et Madame [I] ont déclaré leur créance auprès de lui.

Une tentative préalable de conciliation s’est soldée le 22 décembre 2023 par un procès verbal de carence.

Par actes de commissaire de justice du 29 avril 2024, 30 avril 2024 et 10 mai 2024, Monsieur [K] [I] et Madame [G] [V] épouse [I] ont assigné Me [D] [N] en sa qualité de liquidateur de la SARL SOCIETE CABINET L’IMMEUBLE, le groupement français de caution et la SA GENERALI devant le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, afin de solliciter la fixation au passif de la société CABINET L’IMMEUBLE de leur créance à hauteur de 4357,96€ et de voir condamner in solidum le groupement français de caution et la compagnie GENERALI à leur payer :

—  4357,96€ au titre du remboursement de leur créance suite à la reddition des comptes

—  1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

outre la condamnation des défendeurs aux dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire était appelée à l’audience du 19 mai 2025.

Monsieur [K] [I] et Madame [G] [V] épouse [I] étaient représentés par leur conseil et maintenaient l’ensemble de leurs demandes à l’exception de l’article 700 du code de procédure civile porté à 3000€, aux motifs que :

S’agissant de leur créance :

— l’extrait de compte démontre que la société CABINET L’IMMEUBLE leur doit la somme de 3448,24€, notamment suite au versement de la somme de 2311,08€ par le courtier d’assurance ARLIM, en raison de la vacance locative de leur appartement après le départ de leur locataire, Madame [U].

— la société CABINET L’IMMEUBLE a prélevé les sommes de 134,87€ pour juin 2022, 184,85€ pour août 2022 sur le compte de leurs locataires au titre des charges de copropriété mais ne les a jamais reversées au syndic de copropriété, de sorte qu’ils ont dû les payer eux mêmes.

— Leur nouvelle locataire depuis le 14 avril 2023 a versé un dépôt de garantie de 590€ entre les mains de la société CABINET L’IMMEUBLE qui ne l’a jamais reversé.

S’agissant du groupement français de caution :

— L’ensemble des pièces produites démontre que leur créance est certaine, liquide et exigible, sans qu’il soit besoin de justifier de l’admission de celle ci par le juge commissaire.

— le mandat de gestion confié à la société MANORY IMMOBILIER a bien été repris par la société CABINET L’IMMEUBLE sinon celle ci n’aurait pas accusé réception de la résiliation du dit mandat. En outre, il n’est pas nécessaire de justifier d’un mandat régulier pour mobiliser la garantie du groupement français de caution. L’absence de formalisme régulier pour le mandat de gestion n’entraîne de plus que sa nullité relative.

— le groupement français de caution n’a pas respecté son obligation de contrôle de la société CABINET L’IMMEUBLE, ce qui engage sa responsabilité extra contractuelle.

S’agissant de la compagnie GENERALI :

— la garantie de la compagnie GENERALI est acquise.

— la clause d’exclusion de garantie invoquée par GENERALI au titre du non versement ou de la non restitution des fonds, effets ou valeurs reçus à quelque titre que ce soit est rédigée en caractère d’imprimerie identique aux autres dispositions des conditions générales, en contravention des dispositions du code des assurances, de sorte que la clause doit être écartée.

Le GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, également représenté par son conseil, conclut au rejet de l’ensemble des demandes et à la condamnation de Monsieur [K] [I] et Madame [G] [V] épouse [I] au paiement d’une somme de 1600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il soutient que la garantie financière ne peut être actionnée que sur justification d’une créance certaine, liquide et exigible, ce qui n’est pas le cas en l’espèce de l’absence d’un audit comptable et d’une admission définitive de la créance au passif de la liquidation judiciaire du syndic.

Il ajoute qu’il n’existe pas le moindre élément justifiant l’existence d’un mandat de la société CABINET L’IMMEUBLE. Il n’est produit par ailleurs aucune reddition de comptes, aucun compte de gestion permettant de savoir ce qui a été encaissé par la société CABINET L’IMMEUBLE pour les époux [I] et ce qui a été versé, sous la déduction de charges afférentes à la gestion.

La SA GENERALI, représentée par son conseil, conclut également au rejet de l’ensemble des demandes et à la condamnation solidaire de Monsieur [K] [I] et Madame [G] [V] épouse [I] ou tout autre succombant au paiement d’une somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation in solidum aux entiers dépens.

La compagnie d’assurance soutient que les sommes non restituées aux consorts [I] par la société CABINET L’IMMEUBLE relèvent de la garantie financière et non du contrat de responsabilité civile. Dès lors qu’il s’agit d’un maniement de fonds, la responsabilité civile est exclue, sinon cela exclut tout caractère aléatoire au contrat d’assurance.

La société CABINET L’IMMEUBLE, représentée par Me [D] [N], en qualité de liquidateur judiciaire, n’était ni présente ni représentée.

L’affaire était mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS

I. La fixation de la créance au passif de la liquidation judiciaire de la société

L’article 1302 du code civil rappelle que “Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution”.

En l’espèce, il est établi que par courrier en date du 22 mai 2023, Monsieur et Madame [I] ont résilié le mandat de gestion auprès de la société CABINET L’IMMEUBLE;

Ils produisent un extrait de comptabilité émanant de cette société en date du 1er juin 2023, faisant état d’un solde à leur profit de 3448,24€.

Par ailleurs, ils produisent la situation des locataires pour les loyers de juin et août 2022 émanant là encore de la société CABINET L’IMMEUBLE et mentionnant un appel de fonds pour les charges de copropriété à hauteur de 134,87€ pour juin et 184,85€ pour août 2022, Or, le 1er août 2023, MIDI HABITAT SERVICES IMMOBILIERS, syndic de copropriété, écrivait aux consorts [I]: “ le dernier paiement fait par l’Immeuble date d’avril 2022 et concernait l’appel de fonds du 1er avril 2022. Depuis, aucun règlement ne nous est parvenu du cabinet l’Immeuble. Vous avez repris le paiement à compter de juin 2023 lors de notre prise de gestion. Votre compte est à jour, vous avez réglé tous les appels de fonds du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2023".

Il est donc suffisamment démontré que la société CABINET L’IMMEUBLE demeure en possession de sommes ayant été payées par les consorts [I] qui devront par conséquent les récupérer entre ses mains.

Enfin, le bail produit par les consorts [I] démontre que Madame [F] est entrée dans les lieux le 14 avril 2023 et devait verser un dépôt de garantie de 590€, ce qu’elle a fait entre les mains de la société CABINET L’IMMEUBLE, selon relevé de situation émanant de leurs services en date du 25 mai 2023. Par courrier du 17 novembre 2023, le service de gérance locative MIDI HABITAT indiquait aux consorts [I] “ Nous attestons par la présente que nous ne sommes pas en possession du dépôt de garantie de [Localité 9] [F] [P]”. Par conséquent cette somme est également due par la société CABINET L’IMMEUBLE aux demandeurs.

La société CABINET L’IMMEUBLE, qui n’est ni présente ni représentée, ne conteste pas ces sommes. Elle a par ailleurs fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire en date du 18 janvier 2024, produit aux débats. Par décision du 8 février 2024, le juge commissaire a fait droit à la demande de relevé de forclusion présentée par Monsieur et Madame [I], de sorte que ces derniers ont pu déclarer leur créance.

Il sera donc fait droit à la demande de fixation au passif de la société CABINET L’IMMEUBLE la créance de Monsieur et Madame [I] pour un montant de 4357,96€.

II. Sur la mobilisation de la garantie financière

A) au titre de sa qualité de garant

1- Sur le caractère certain, liquide et exigible de la créance

L’article 39 du décret du 20 juillet 1972, pris en application de la loi du 2 janvier 1970, dite Loi Hoguet, dispose que “ La garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.”

En l’espèce le groupement français de caution ne conteste pas être le garant de la société CABINET L’IMMEUBLE, mais dénie le caractère certain, liquide et exigible de la créance des consorts [I].

Le caractère certain de la créance signifie que le créancier peut démontrer qu’il l’a en sa possession et elle n’est pas contestable par le débiteur. Le caractère liquide de la créance signifie que le montant est déterminé ou déterminable. Enfin, une créance exigible est une créance qui est arrivé à échéance.

Le groupement français de caution déduit d’une jurisprudence en date du 13 juillet 2023 (Cour de cassation, 3ème chambre civile, N° 22-14.535) la nécessité d’un audit comptable et l’admission à titre définitif par le juge commissaire de la créance pour rendre la créance certaine, liquide et exigible. Or, la décision en question ne cite ces exemples que pour démontrer l’existence d’un détournement de fonds à hauteur de 231 627,22€. Aucun texte n’impose la production de telles pièces pour démontrer le caractère certain, liquide et exigible d’une créance.

En l’espèce, la créance des époux [I] est parfaitement chiffrée, non contestée et arrivée à échéance, raison pour laquelle elle doit être fixée au passif de la société CABINET L’IMMEUBLE.

Il est donc exclut que le groupement français de caution dénie sa garantie sur ce fondement.

2- sur la validité du mandat de gestion

Le Groupement français de caution conteste la validité du mandat de gestion confiée par les époux [I] à la société CABINET L’IMMEUBLE, aux motifs que celui ci n’était pas côté dans le registre des mandats du syndic.

Or, personne ne justifie si ce mandat était côté ou non. En revanche, les époux [I] produisent le mandat signé avec le cabinet MANORY en date du 6 mai 2006 et un courrier de ce gestionnaire en date du 25 novembre 2011 leur indiquant : “nous souhaitons vous informer que MANORY IMMOBILIER a rejoint le cabinet L’IMMEUBLE au mois de juin et emménage ses bureaux au [Adresse 5] à [Localité 12] au cours de ce dernier trimestre.” Par ailleurs, l’ensemble des échanges épistolaires se feront par la suite avec le Cabinet L’IMMEUBLE et les situations comptables relatives au bien en gestion des époux [I] émaneront de cette société. Enfin, la société CABINET L’IMMEUBLE répondra au courrier de résiliation des époux [I] en ces termes: “ nous avons bien pris note de votre résiliation du mandat de gérance cité en objet. Avec beaucoup de regret, nous enregistrons votre demande à effet du 31 mai 2023".

L’existence du mandat est donc suffisamment démontré et le groupement français de caution sera tenu au paiement de la somme de 4357,96€ au titre de sa garantie de la société CABINET L’IMMEUBLE.

B) au titre de sa responsabilité extra contractuelle

Conformément à l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il appartient à celui qui se prévaut de cette disposition de démontrer l’existence d’une faute en lien direct et certain avec un préjudice.

Il est constant que la loi du 2 janvier 1970 et le décret d’application du 20 juillet 1972 mettent à la charge des organismes de garantie collective un devoir de contrôle sur leurs affiliés leur imposant de prendre toutes les mesures nécessaires lorsque les documents comptables ne permettent pas de connaître la situation financière de leurs adhérents ou révèlent de graves anomalies de gestion.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’une enquête pénale et une information judiciaire ont été ouvertes à l’encontre du dirigeant social de la société CABINET L’IMMEUBLE pour des fais d’escroquerie en bande organisée, abus de confiance et blanchiment.

Il est manifeste que si le groupement français de caution avait respecté son obligation de contrôle, il se serait aperçu des erreurs de gestion, de sorte que la faute de celui ci est suffisamment démontrée.

Il appartient toutefois aux époux [I] de démontrer l’existence d’un préjudice en lien direct et certain avec cette faute. Ils allèguent le fait qu’ils n’ont pas pu récupérer les fonds qui ont été détournés par la société CABINET L’IMMEUBLE. Mais dans la mesure où le présent jugement a pour objet de mettre en oeuvre la garantie du groupement français de caution qui sera condamné à payer cette sommes aux époux [I] qui ne démontrent pas de préjudice distinct, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande.

III. Sur la mobilisation de l’assureur responsabilité civile.

L’article 1103 du code civil dispose que “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Le 16 avril 2018, la société CABINET L’IMMEUBLE a contracté avec la SA GENERALI une police d’assurance afin de garantir sa responsabilité civile. Les conditions particulières du contrat, signées par le souscripteur, mentionne en lettres majuscules et dans un caractère plus grand que le reste des mentions “ Outre les exclusions prévues aux dispositions générales, sont exclus : (…) Le non versement ou la non restitution des fonds, effets ou valeurs reçus à quelque titre que ce soit”.

Les époux [I] se prévalent de l’article L112-4 du code des assurances qui dispose que “Les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.” pour contester l’application de cette clause.

Or, il apparait que cette clause est en majuscule et d’une taille de police légèrement supérieure, de sorte qu’elle apparait parfaitement valable au regard des dispositions précitées.

Il y a par ailleurs lieu de relever que l’existence de cette clause est justifiée par le fait que le remboursement des fonds, valeurs, effets déposés et affectés au gestionnaire de biens est l’objet même de la garantie financière et non du contrat d’assurance responsabilité civile.

Les époux [I] seront donc déboutés de leurs demandes à l’encontre de la SA GENERALI.

IV. Sur les demandes accessoires

Le groupement français de caution, succombant au principal, sera tenu aux entiers dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [I] les frais qu’ils ont du engager pour agir en justice et à la SA GENERALI les frais engager pour se défendre, de sorte que le groupement français de caution sera tenu de verser la somme de 800€ aux demandeurs et 600€ à la compagnie.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant par décision rendue par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la fixation au passif de la société CABINET L’IMMEUBLE la créance de Monsieur [K] [I] et Madame [G] [V] épouse [I] pour un montant de 4357,96€.

CONDAMNE le GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [G] [V] épouse [I] la somme de 4357,96€ au titre de sa garantie à l’égard de la société CABINET L’IMMEUBLE.

DEBOUTE Monsieur [K] [I] et Madame [G] [V] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre du GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION.

DEBOUTE Monsieur [K] [I] et Madame [G] [V] épouse [I] de leur demande de condamnation solidaire avec la compagnie SA GENERALI.

MET la SA GENERALI hors de cause.

CONDAMNE le GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [G] [V] épouse [I] la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE le GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION à payer à la SA GENERALI la somme de 600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toutes plus amples demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE le GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA JUGE LA GREFFIERE