TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00214

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWWN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

[C] [X]

[W] [M] épouse [X]

C/

[D] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MAURY

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [X],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [W] [M] épouse [X],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [Y],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître Morgane BANQUET, avocate au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er février 2017, Monsieur [C] [X] et Madame [W] [M] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [D] [Y] une maison individuelle à usage d’habitation, avec garage, terrain et terrasse, situés au [Adresse 4], [Localité 3] pour un loyer mensuel de 1.100 euros, les charges devant être réglées sur présentation de justificatifs.

Le 13 novembre 2023, Monsieur [C] [X] et Madame [W] [M] épouse [X] ont fait signifier à Monsieur [D] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, Monsieur [C] [X] et Madame [W] [M] épouse [X] ont ensuite fait assigner Monsieur [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 13 novembre 2023, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 9.084 euros, représentant les arriérés de taxes d’habitation et de loyers à la date du 30 octobre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer, outre les charges locatives échues, du mois de novembre 2023 jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le commandement du 13 novembre 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 janvier 2025.

Le dossier a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été plaidé à l’audience du 23 mai 2025.

Monsieur [C] [X] et Madame [W] [M] épouse [X], représentés par la SELAS AGN AVOCATS [Localité 8], ont maintenu les demandes de leur assignation par des conclusions reprises oralement. Ils ont demandé que le juge actualise la dette au jour où il statuera et rejette la demande de délais de paiement du locataire dans leur plaidoirie et dans le corps de leurs écritures.

Au soutien de leurs demandes, ils ont fait valoir que Monsieur [D] [Y] n’avait pas justifié d’une assurance ou du paiement des sommes dues dans les délais après le commandement du 13 novembre 2023. Ils ont estimé qu’il n’y avait pas de contestations sérieuses de nature à faire échec à leur demande. Ils ont précisé que le locataire ne démontrait pas l’éventuelle insalubrité de la maison, ni le fait que celle-ci aurait été portée à la connaissance du bailleur. Ils ont indiqué que le locataire ne démontrait pas d’accord entre les parties pour éteindre la dette locative par compensation suite au commandement du 13 novembre 2023 et que l’accord concernait en réalité un précédent commandement délivré le 11 juin 2020, où l’indemnisation perçue de l’assurance avait été déduite des sommes réclamées au locataire. Ils ont ajouté qu’il ne justifiait que d’un versement de 1.100 euros le 5 juin 2023, qu’ils avaient oublié de déduire, et que les autres paiements allégués avaient été mentionnés sur le décompte, avec l’indication erronée qu’ils avaient été faits en liquide alors qu’ils avaient été faits par virement. Enfin, ils ont noté que le locataire ne justifiait pas d’une assurance au moment du commandement, le courriel produit n’étant pas suffisant faute d’indication quant à l’adresse du logement assuré, ni à ce jour, le contrat d’assurance allégué ayant été résilié au 09 février 2025.

S’agissant des délais, ils ont argué qu’ils avaient déjà accordé de larges délais à leur locataire, que la dette avait progressé depuis l’assignation et que le locataire était de mauvaise foi, en ne produisant pas son bulletin de paie pour avril 2025 et en occultant les informations sur son employeur dans son contrat de travail.

Monsieur [D] [Y], représenté par Maître Morgane BANQUET, s’est référé à ses écritures par des observations orales. Il a demandé au juge de se déclarer incompétent au regard des contestations sérieuses soulevées, et, à titre subsidiaire, de ramener le montant de la dette aux sommes réellement dues, de lui accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur 36 mois et de débouter les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [D] [Y] a fait valoir que le commandement ne pouvait produire ses effets. Il a fait valoir que la maison présentait des problèmes d’infiltrations, de fissures, de moisissures et d’humidité et que les propriétaires avaient refusé d’entreprendre les travaux de reprise. Il a allégué qu’un accord avait été trouvé auprès du commissaire de justice suite au commandement de payer du 13 novembre 2023, compte-tenu de l’état dégradé de la maison et du versement aux propriétaires d’une indemnité d’assurance pour une clôture qu’il avait érigée à ses frais. Il a estimé que les propriétaires avaient fait preuve de déloyauté contractuelle en laissant s’accumuler la dette. Il a ajouté qu’il était assuré auprès de la compagnie AXA au moment du commandement.

S’agissant des sommes dues, il a estimé que 12.900 euros devaient être déduits des sommes réclamées, dont 1.000 euros au titre de versements d’espèce en mars 2023, 5.100 euros au titre de virements non décomptés le 5 juin 2023, le 22 avril 2024 et le 24 juin 2024 et 6.800 euros au titre de l’indemnité de clôture perçue à tort par les propriétaires et des travaux de réfaction entrepris par le locataire sur la clôture. Il a ajouté que l’état de la maison justifiait l’inexécution de son obligation de paiement.

A titre subsidiaire, il a sollicité des délais de paiement, en mettant en avant sa bonne foi, ses difficultés à régler le loyer en raison de problèmes de santé en 2022, son nouvel emploi depuis mai 2025, la reprise du paiement du loyer depuis deux mois et ses ressources actuelles.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS LA CLAUSE RESOLUTOIRE

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur le fond

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Le bail conclu le 1er février 2017 contient une clause résolutoire (article 8. Clause résolutoire et clauses pénales) mentionnant tant le non-paiement des loyers que le défaut d’assurance, reprenant les modalités de ces articles.

Un commandement de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois et de payer la somme en principal de 9.084 euros dans le délai de six semaines a été signifié le 13 novembre 2023, indiquant la volonté des bailleurs de résilier le bail, visant la clause résolutoire et reproduisant l’article 7g susvisé.

Monsieur [D] [Y] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. S’il allègue d’un courriel du CABINET AXA ATTALI ASSOCIES du 01 avril 2025 mentionnant que son contrat habitation a pris effet au 18 avril 2022 et a été résilié le 09 février 2025, ce courriel n’indique pas l’adresse des lieux assurés, de sorte qu’il ne peut valoir justificatif d’assurance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance, contenue dans le bail, étaient réunies dès le 14 décembre 2023.

Si Monsieur [D] [Y] fait valoir l’impossibilité du bailleur de se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail en raison de l’état du logement, il ne prouve pas que celui-ci soit particulièrement humide et ne soit pas protégé des infiltrations d’eau, les photos produites n’étant ni datées ni suffisantes à établir une quelconque difficulté dans le logement. Il ne justifie d’aucun élément de nature à étayer ses déclarations quant à l’indécence du logement, qu’il s’agisse d’un constat de commissaire de justice, d’un rapport des services d’hygiène de la mairie ou de la préfecture ou de précédents courriers qu’il aurait adressé aux bailleurs pour les alerter sur l’état du logement. Aussi, la contestation soulevée par Monsieur [D] [Y] ne présente pas le caractère sérieux nécessaire pour faire obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation en référé.

Aussi, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 14 décembre 2023 sur le fondement du défaut d’assurance, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner son acquisition sur le fondement des impayés.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 835 du Code de procédure civile autorise le juge à accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Comme indiqué précédemment, Monsieur [D] [Y] ne justifie d’aucun élément de preuve quant à l’indécence alléguée du logement. Sa contestation quant à son obligation de paiement ne présente ainsi pas un caractère sérieux de nature à empêcher le juge d’accorder une provision au créancier.

Monsieur [C] [X] et Madame [W] [M] épouse [X] produisent un décompte du 02 mai 2025 indiquant que Monsieur [D] [Y] reste devoir la somme de 17.856 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après déduction des paiements d’avril et mai 2025 et du versement de 1.100 euros du 05 juin 2023 que les demandeurs ont reconnu avoir oublié dans leurs précédents décomptes.

Si ce décompte débute par une somme due de 6.600 euros au mois d’octobre 2022, cette somme correspond aux loyers non-payés des mois de mai à octobre 2022, ainsi qu’il ressort du courrier du 13 septembre 2022 envoyée en lettre recommandée et signée par Monsieur [D] [Y] indiquant que les loyers de mai à septembre 2022 n’ont pas été payés.

Concernant la déduction d’une somme au titre de l’indemnité d’assurance perçue par ses bailleurs et les travaux réalisés pour réparer la clôture, Monsieur [D] [Y] n’apporte aucun élément de preuve au soutien de ses allégations. Il ne peut donc être déduit du décompte la somme de 6.800 euros, comme demandé.

S’agissant des paiements supplémentaires allégués par Monsieur [D] [Y], il ne justifie pas avoir versé 1.000 euros en espèce dans la boîte aux lettres de ses bailleurs en mars 2023. Concernant le virement de 2.000 euros du 22 avril 2024, qui apparaît sur son relevé bancaire, il apparaît que ses bailleurs ont déduit un paiement de 2.000 euros le 23 avril 2024 et que la mention « liquide » ressort visiblement d’une erreur, de sorte que son paiement a bien été enregistré. En revanche, concernant le virement de 2.000 euros du 24 juin 2024, qui apparaît sur son relevé bancaire, il est postérieur au paiement de 2.000 euros en liquide du 20 juin 2024 mentionné sur le décompte. Il apparaît ainsi qu’il s’agit d’un paiement distinct, qui a été oublié par les bailleurs et qu’il convient de déduire.

Ainsi, Monsieur [D] [Y] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 15.856 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 sur la somme de 9.084 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le juge relève tout d’abord que la clause résolutoire a été acquise pour défaut d’assurance et que l’octroi de délai de paiement, s’il peut suspendre l’acquisition de clause résolutoire sur le fondement d’un impayé locatif, ne peut suspendre l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

Par ailleurs, Monsieur [D] [Y] a de nombreux impayés de loyers depuis 2020, a vu sa dette s’aggraver drastiquement depuis son assignation en expulsion et n’a repris le paiement de ses loyers que depuis deux mois. S’il allège de ressources suffisantes pour régler les loyers à venir et l’arriéré locatif, il a caché les mentions de son contrat de travail relatives à son employeur, ce qui interroge sur sa volonté de se protéger d’une éventuelle saisie sur sa rémunération, et ne justifie pas de sa dernière fiche de paie, laquelle permettrait de vérifier qu’il n’a pas été mis fin à son contrat de travail pendant la période d’essai. Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délai de paiement, qu’ils soient suspensifs ou non.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 14 décembre 2023 et Monsieur [D] [Y] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Monsieur [D] [Y] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Monsieur [D] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 14 décembre 2023 au 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée à 1.100 euros et sera augmentée annuellement des charges locatives dûment justifiées par les bailleurs.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [C] [X] et Madame [W] [M] épouse [X], Monsieur [D] [Y] sera condamné à leur verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2017 entre Monsieur [C] [X] et Madame [W] [M] épouse [X] et Monsieur [D] [Y] concernant une maison individuelle à usage d’habitation, avec garage, terrain et terrasse, situés au [Adresse 4], [Localité 3] sont réunies à la date du 14 décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [C] [X] et Madame [W] [M] épouse [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] à verser à Monsieur [C] [X] et Madame [W] [M] épouse [X] à titre provisionnel la somme de 15.856 euros (décompte arrêté au 23 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 sur la somme de 9.084 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement de Monsieur [D] [Y] ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [W] [M] épouse [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.100 euros, laquelle sera augmentée annuellement des charges locatives dûment justifiées par Monsieur [C] [X] et Madame [W] [M] épouse [X];

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] à verser à Monsieur [C] [X] et Madame [W] [M] épouse [X] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,