N° RG 24/02325 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TO2R

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/02325 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TO2R

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Marie-Victoire CHAZEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CALOT & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [Z] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 février 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

N° RG 24/02325 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TO2R

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [E] est propriétaire de lots de copropriété dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la [Adresse 4], sis [Adresse 1] à [Localité 5].

La société CALOT & ASSOCIES est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société CALOT & ASSOCIES, a assigné Monsieur [Z] [E], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de :

— s’entendre condamner à payer par provision la somme de 3.002,66 euros à parfaire au jour de l’audience, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation,

— s’entendre condamner à payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— s’entendre condamner à payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— s’entendre condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 18 février 2025.

De son côté, Monsieur [Z] [E], bien que régulièrement assigné selon procès-verbal de signification remis à l’étude de commissaire de justice, après être venu à la première audience, n’a plus comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat d’échec de médiation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ".

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [Z] [E] est propriétaire de lots de copropriété dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété de la [Adresse 4] à [Localité 5]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté au 31 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus) que Monsieur [Z] [E] reste redevable de la somme de 3.002,66 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient d’expurger de ce montant les frais de commissaire de justice (pour 126,62 euros) qui relèvent strictement des dépens de l’instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [Z] [E]. Il pèse désormais sur lui la preuve d’avoir à démontrer qu’il s’est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [Z] [E] est donc redevable de la somme de 2.876,04 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 31 octobre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires allègue avoir subi un préjudice du fait de la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [Z] [E].

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour

résistance abusive du fait du retard dans l’exécution de ses obligations qu’à la condition

que cette carence procède d’une volonté de ne pas régler de mauvaise foi, ses charges de

copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Monsieur [Z]

[E] a été de mauvaise foi et avait les moyens financiers de faire face à ses engagements et qu’il s’est sciemment abstenu de le faire.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [Z] [E], partie succombante, en ce qu’il n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, sera tenu aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de commissaires de justice.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). "

L’équité commande de condamner Monsieur [Z] [E] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 4] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la société CALOT & ASSOCIES.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. [D] [L], premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue par défaut et en dernier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la société CALOT & ASSOCIES, la somme de 2.876,04 euros (DEUX MILLE HUIT CENT SOIXANTE SEIZE EUROS et QUATRE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété échues, arrêtée au 31 octobre 2024 (appel du fonds du 4ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 octobre 2024 ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la société CALOT & ASSOCIES, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la société CALOT & ASSOCIES, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 25 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,