TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04108

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPCJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[X] [Z]

C/

[L] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [Z]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [L] [J]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 octobre 2016 et par l’intermédiaire de son mandataire la SAS CALOT & ASSOCIES, Monsieur [X] [Z] a donné à bail à Madame [L] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] avec une place de parking en sous-sol n°36 pour un loyer mensuel de 590 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [Z] a fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er février 2024 pour un montant de 1.497,86 euros lequel a été apuré dans le délai légal et un second commandement de payer le 08 juillet 2024 pour un montant de 2.837,15 euros en principal.

Monsieur [X] [Z] a ensuite fait assigner Madame [L] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024 afin :

— de constater la résiliation du bail le 08 septembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [J] et de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,

— de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges soit 748,62 euros par mois à la date de l’assignation, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

— de la condamner au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux,

— de la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 3.836,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois d’octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— de la condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais des deux commandements de payer, des deux signalements des commandements à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

A l’audience du 31 janvier 2025, Monsieur [X] [Z], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.714,28 euros, mensualité de janvier 2025 comprise. Il précise que le paiement du loyer courant a été réalisé par la locataire mais s’oppose à la demande de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en indiquant que les versements sont irréguliers et que la situation financière de la locataire est difficile avec son compagnon qui est sans ressource.

Madame [L] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle précise bénéficier du RSA familial et des allocations logement. Elle indique avoir trois enfants à charge, deux âgés de 6 ans et un âgé de 5 ans et rembourser un crédit contracté pour financer un véhicule à hauteur de 186 euros par mois. Elle soutient avoir un rendez-vous avec la CAF le 05 février 2025 pour solliciter une aide.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [X] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 octobre 2016 contient une clause résolutoire (page 11) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 08 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.837,15 euros.

Madame [L] [J] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.991,24 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 septembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [X] [Z] produit un décompte démontrant que Madame [L] [J] reste devoir la somme de 2.714,28 euros à la date du 30 janvier 2025 après avoir déduit les frais d’impayés et mensualité de janvier 2025 comprise.

Madame [L] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [X] [Z] cette somme de 2.714,28 euros, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce et malgré l’opposition du bailleur, compte tenu de la reprise du versement des loyers depuis le mois de juillet 2024, à l’exception de deux mensualités (septembre et décembre 2024), dont un virement d’un montant important de 1.435 euros le 29 janvier 2025 afin de commencer à apurer sa dette et des propositions de règlements formulées par Madame [L] [J], démontrant sa bonne foi et sa capacité à solder la dette locative, cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 27 mensualités de 100 euros chacune et d’une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, à la demande de Madame [L] [J], et celle-ci ayant repris le paiement du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [L] [J] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [L] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 08 juillet 2024, de son signalement à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture, à l’exception du coût du commandement de payer signifié le 1er février 2024 et de son signalement à la CCAPEX qui resteront à la charge du demandeur puisque ce commandement de payer n’est pas resté infructueux pendant le délai légal.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [Z], Madame [L] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 octobre 2016 entre Monsieur [X] [Z] et Madame [L] [J] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] avec une place de parking en sous-sol n°36 sont réunies à la date du 09 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [J] à verser à Monsieur [X] [Z] à titre provisionnel la somme de 2.714,28 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025) ;

AUTORISE Madame [L] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 100 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [Z] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [L] [J] soit condamnée à verser à Monsieur [X] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [L] [J] à payer à Monsieur [X] [Z] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [J] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 08 juillet 2024, de son signalement à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture, à l’exception du coût du commandement de payer signifié le 1er février 2024 et de son signalement à la CCAPEX qui resteront à la charge de Monsieur [X] [Z] ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente