TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Références : N° RG 24/02342 – N° Portalis DBXQ-W-B7I-E3CE (Code nature d’affaire : 5AA/ 0A)

Grosse délivrée le

à M^e CARPI

Copie délivrée le

à M^e BONNEFOY

Jugement du 02 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. D.C.J, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Aude CARPI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocats au barreau de BESANCON

DÉFENDEURS

Madame [O] [P] [Z] [H]

née le 11 Janvier 1971 à ARBOIS (39600), demeurant [Adresse 3] représentée par M^e Amélie BONNEFOY-CLAUDET, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [R] [Y] [H], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 26 Novembre 2024 qui a été renvoyée à diverses audiences dont la dernière audience a eu lieu le 10 juin 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 02 Septembre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 2 mars 2015, la SCI D.C.J a donné à bail à Mme [O] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à Arc et Senans (25), moyennant un loyer mensuel initial de 610 euros.

M. [R] [H] s’est porté caution solidaire de sa sœur dans l’acte précité, et dans la limite de trois renouvellements.

L’état des lieux de sortie a été établi le 14 avril 2023.

Reprochant à la locataire des loyers impayés et diverses dégradations locatives, la SCI D.C.J a fait assigner Mme [H] et sa caution devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Besançon selon exploit des 5 juillet et 28 août 2024.

Lors de l’audience utile du 10 juin 2025, la SCI D.C.J, représentée par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions responsives n°2. Ses demandes sont les suivantes :

— condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer la somme de 874,33 euros au titre des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 14 497,18 euros au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 183,92 euros au titre du coût du remplacement du ventilateur, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— les débouter de leurs demandes ;

— et les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Mme [O] [H], représentée par son conseil, reprend ses conclusions récapitulatives n°2. Elle formule ainsi les demandes suivantes :

— à titre principal, limiter sa condamnation aux sommes de 874,33 euros au titre de la dette locative, 183,92 euros pour le ventilateur et 277,29 euros pour les réparations locatives ;

— subsidiairement, limiter sa condamnation, au titre des réparations locatives, à la somme de 1 204,57 euros ;

— en tout état de cause,

* écarter des débats la pièce n°6 ;

* lui accorder des délais de paiement sur deux ans ;

* débouter la bailleresse de ses demandes contraires ;

* condamner la bailleresse à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

M. [R] [H], dont l’assignation a été signifiée à sa personne le 28 août 2024, ne comparaît pas. Les conclusions adverses ne lui ont pas été signifiées, précisions faites que la SCI D.C.J se contente de reprendre ses demandes initiales, en abandonnant sa demande au titre du partage des frais de constat de commissaire de justice, et que Mme [H] ne formule aucune demande reconventionnelle à l’encontre de sa caution.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande tendant à écarter des débats la pièce n°6

Au visa de l’article 9 du code de procédure civile, Mme [H] sollicite que les photographies prises dans le logement en cours de bail, en son absence et sans son autorisation soient écartées des débats, au motif que ces photographies ne sont pas nécessaires au succès des prétentions adverses, lesquelles reposent sur une comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, et constituent donc une atteinte disproportionnée au droit à la vie privée.

La SCI bailleresse réplique en indiquant avoir pris ces photographies en décembre 2021, alors qu’elle effectuait des réparations dans le logement. Elle se fonde pour cela sur l’arrêt d’assemblée plénière rendu le 22 décembre 2023, soutenant que de telles photographies sont nécessaires pour démontrer l’état d’entretien du logement lorsque la locataire l’occupait et que cette dernière ne rapporte donc pas la preuve que les photographies portent atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Se fondant sur ce texte et sur l’article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et du citoyen (CESDH), la jurisprudence a dégagé depuis 2011 un principe général de loyauté dans l’administration de la preuve (Ass. Plén. 7 janvier 2011, n°09-14.316 et 09-14.667). L’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit toutefois pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit en effet apprécier si une telle preuve porte atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit de la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette atteinte soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (Ass. Plén. 22 décembre 2023, n°20-20.648).

Le droit au respect de l’intimité de la vie privée est par ailleurs consacré aux articles 8 de la CESDH et 9 du code civil.

En l’espèce, la SCI D.C.J verse aux débats plusieurs photographies du bien donné à bail prises, selon ses dires, en décembre 2021, en cours de bail, dans le but de démontrer des conditions d’occupation dudit logement. Or, l’intéressée ne justifie d’aucune autorisation donnée par la locataire non seulement de pénétrer dans les lieux, mais encore d’y prendre des photographies, de telle sorte que ces photographies ont été obtenues de façon illicite et portent atteinte à l’intimité de la vie privée de la locataire. Ce constat étant énoncé, il appartient au juge de rechercher si cette atteinte est non seulement indispensable à l’exercice de ses droits par la bailleresse, mais également proportionnée au but poursuivi. Or, le présent litige porte sur des loyers impayés et diverses sommes réclamées au titre des dégradations locatives. Comme le relève à juste titre la locataire, la preuve des dégradations locatives ne repose pas sur ces photographies, mais sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.

N’étant pas indispensables à l’exercice par la bailleresse de ses droits, la pièce n°6 produite par cette dernière sera écartée des débats, son obtention étant illicite.

Sur la portée de l’engagement de la caution

En vertu des articles 2288 et 2290 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être simple ou solidaire.

En l’espèce, le bail comporte l’engagement solidaire de M. [R] [H], en sa qualité de caution de sa sœur, pour le paiement des loyers, charges, réparations locatives, frais de procédure, indemnités dues au titre de la clause pénale et, plus largement, à l’exécution des obligations qui découlent du bail. Son engagement a pour durée le bail initial, dans la limite de trois renouvellements ou tacites reconductions, soit une durée de douze ans.

Dès lors, M. [H] est engagé solidairement avec sa sœur pour le paiement tant des loyers impayés, que des dégradations locatives, lesquelles constituent non seulement l’exécution d’une obligation légale, mais également contractuelle, prévue en page 10 du contrat de bail, bien que non inscrites dans la liste non limitative de la clause de cautionnement.

Sur la demande en paiement des loyers impayés

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [H] s’est prévalue à tort d’un préavis réduit à un mois, au lieu du délai légal de trois mois prévu à l’article 15 de la loi précitée. Son congé ayant été réceptionné le 14 mars 2023 par la SCI bailleresse, elle demeurait donc tenue au paiement de loyers jusqu’au 13 juin 2023 inclus, alors qu’elle a cessé de régler son loyer après le mois d’avril 2023.

Elle sera donc condamnée solidairement avec M. [H], ce dernier en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 874,33 euros au titre du loyer de mai 2023 et du pro-rata du mois de juin 2023.

Sur la demande au titre des dégradations et réparations locatives

La SCI D.C.J soutient que Mme [H] a dégradé le bien donné à bail, notamment par le biais de son chat, de telle sorte qu’aucun coefficient de vétusté ne peut trouver à s’appliquer. Elle ajoute que certains éléments ont été restitués dans un tel état de saleté, que leur remplacement a été rendu nécessaire. Elle s’oppose enfin aux attestations produites par la défenderesse, relevant qu’elles ne répondent pas aux exigences du code de procédure civile et sont en tout état de cause subjectives, voire dénaturées par la locataire dans ses écritures.

Mme [H] se prévaut pour sa part des dispositions de l’article 1755 du code civil relatives à la vétusté, rappelant qu’elle est restée huit années dans le logement, qu’elle a pris à bail immédiatement après le départ de l’ancienne locataire, restée pour sa part quatre ans dans les lieux. Elle soutient par ailleurs que les demandes de la bailleresse ne correspondent pas à des réparations locatives au sens du décret du 26 août 1987. Elle conclut enfin que la bailleresse a voulu refaire le logement à neuf à sa charge et qu’il n’est pas démontré que la saleté des éléments justifiait leur remplacement.

L’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, il convient de rappeler que la SCI D.C.J fonde ses demandes sur l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 afférant aux dégradations locatives, et non sur l’article 7 d) correspondant aux réparations locatives, de telle sorte que les moyens invoqués par la locataire au titre de l’absence de certains chefs de demandes dans le décret de 1987 qui concerne les réparations locatives sont inopérants.

Il apparaît également que la demande en remboursement des frais de ventilateur, dont il est constant que le remplacement a été rendu nécessaire par le comportement de la locataire, celle-ci ayant occasionné un dégât des eaux par l’effet du débordement de sa baignoire, bien que chiffrée à part, relève elle aussi des dégradations locatives.

L’état des lieux établi le 31 mai 2015 fait apparaître un logement en bon état, en tous points, précision faite que cet état des lieux est particulièrement sommaire, et n’a été établi que sur une page recto-verso, avec trois possibilités : bon état, état d’usage ou mauvais état. À l’inverse, les deux constats de sortie, établis le 14 avril 2023, font apparaître les dégradations suivantes :

— état de saleté général du logement, et en particulier toilettes entartrés, évier de cuisine tâché, robinetterie de la salle de bain entartrée, plafond de la cuisine constellé de traces d’excréments de mouches, odeur d’urine de chat, hotte sale,

— papier peint / tapisseries tâchés et déchirés, avec notamment des griffures de chat, dans toutes les pièces, et des taches de graisse dans la cuisine ;

— matériel hors service : la VMC de la cuisine ne fonctionne pas, le bandeau en verre de la hotte est cassé, le support de barre de rideau est cassé, chargeur de téléphone resté coincé dans une prise, le détecteur de fumée s’est décroché et est tombé, la porte de la douche ne ferme plus, la roulette de la porte basculante du garage est sortie du rail, l’interrupteur du garage se décroche, le globe de la cave a été emmené par erreur, l’ampoule extérieure ne fonctionne plus ;

— concernant les sols, le lino de la chambre bleue s’est arraché, celui de la chambre jaune est abîmé par endroits.

Il s’en déduit que le bailleur est bien fondé à solliciter :

— les frais de nettoyage du logement, facturés 800 euros selon devis du 2 mai 2023 et facture du 30 juin 2023 ;

— le changement de flexible de douche, douchette et support non contesté par la locataire, pour 87,29 euros ;

— la reprise de l’ensemble des papiers peints des murs, dont les dégradations procèdent du chat de la locataire, dont cette dernière est responsable en tant que gardien, et pour lesquelles aucun coefficient de vétusté ne peut donc trouver à s’appliquer : 6720,04 euros ;

— le lessivage du plafond de la cuisine, lequel ne figure pas sur la facture des frais de ménage précitée, mais apparaît à hauteur de 308 euros HT dans la prestation du peintre libellée « lessivage, apprêts, ponçage suivi de deux couches de peinture » et sera donc ramené à la somme de 100 euros TTC pour le seul lessivage ;

— la reprise du lino de la chambre bleue, arraché lors du déménagement du lit, mais pas celui de la chambre jaune, dont les cloques percées relèvent en totalité de la vétusté pour un usage normal des lieux pendant huit ans : 622,16 euros ;

— le changement de la hotte pour 135,90 euros (facture du 30 juin 2023 de eDeal), dans la mesure où Mme [H] a reconnu lors de l’état des lieux de sortie avoir cassé le verre protecteur et que bien que sa mère atteste que la hotte n’a jamais fonctionné, pareille attestation ne peut valoir preuve suffisante dans la mesure où si l’état de la hotte n’est pas décrit dans l’état des lieux d’entrée d’entrée, le locataire est présumé l’avoir réceptionnée en bon état de réparations locatives, en vertu de l’article 1731 du code civil, et qu’elle n’a jamais signalé son dysfonctionnement dans les mois qui ont suivi son entrée dans les lieux ;

— le remplacement de la VMC de la cuisine, à hauteur de 312,57 euros TTC, pour les mêmes motifs que ceux présidant au changement de hotte ;

— le remplacement du ventilateur facturé le 13 mai 2018 pour un montant de 183,92 euros suite au dégât des eaux, somme non contestée par la locataire, précision faite que la prescription ne peut pas être soulevée d’office par le tribunal.

Soit un total de 8 961,88 euros.

Il n’y a ainsi pas lieu d’intégrer dans les dégradations locatives :

— le surplus de la facture de peinture et tapisserie de la SARL [G] du 27 juin 2023 pour tout ce qui concerne les travaux de peinture des plafonds, hors développements ci-dessous pour celui de la cuisine, et reprise des menuiseries, alors des frais de ménage portant notamment sur les huisseries ont d’ores et déjà été facturés à la locataire et que les plafonds passés de « en bon état » à « en état d’usage » correspondent à une utilisation normale des lieux pendant huit ans ;

— la facture Brico Dépôt du 27 mai 2023 portant notamment sur l’achat d’un parquet stratifié pour 697,94 euros, laquelle relève d’une volonté d’améliorer le bien alors qu’aucun parquet n’était présent dans le logement et que le devis du 27 juin 2023 de la SARL [G] pour la pose de lino dans deux des chambres incluait déjà la fourniture du sol et du matériel ;

— la facture Brico Dépôt du 27 mai 2023 de 740 euros et celle de Gamm Vert de 35,80 euros portant sur le changement de l’évier de la cuisine, alors qu’il était décrit comme sale et tâché et des frais de ménage ont d’ores et déjà été facturés à la locataire pour 800 euros ;

— la facture de 135,10 euros pour l’achat de chasse d’eau alors que rien ne démontre qu’elles étaient hors d’usage et que les frais de nettoyage ont d’ores et déjà été facturés à la locataire ;

— la facture de détecteur de fumée pour 30,66 euros, dans la mesure où la locataire justifie en avoir acheté un pour 13,20 euros le 18 avril 2023, que sa mère atteste avoir remis au bailleur ;

— le surplus de la facture de remplacement de VMC s’agissant de celle des toilettes, dont le dysfonctionnement n’est pas établi à la lecture des constats d’état des lieux de sortie ;

Mme et M. [H] seront donc solidairement condamnés à payer à la SCI bailleresse la somme de 8 351,88 euros au titre des dégradations locatives, déduction déjà faite du dépôt de garantie.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [H] et M. [R] [H], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer à la bailleresse une somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

ÉCARTE des débats la pièce n°6 produite par la SCI D.C.J et libellée « photographies des lieux loués lors de l’occupation par Mme [H] » ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [H] et M. [R] [H], ce dernier en sa qualité de caution solidaire, à payer à la SCI D.C.J la somme de 874,33 euros au titre des loyers impayés, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [H] et M. [R] [H], ce dernier en sa qualité de caution solidaire, à payer à la SCI D.C.J la somme de 8 351,88 euros au titre des dégradations locatives, frais de remplacement du ventilateur en 2018 inclus et déduction déjà faite du dépôt de garantie, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [H] et M. [R] [H], ce dernier en sa qualité de caution solidaire, à payer à la SCI D.C.J la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [H] et M. [R] [H] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier, Le juge,