TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

20 Mars 2025

N° R.G. : 21/07496 -

N° Portalis

DB3R-W-B7F-W6BL

N° Minute :

AFFAIRE

[D] [J]

C/

S.A. GENERALI IARD GN12915,

S.A.R.L. XPER,

[X] [E],

S.A. ALLIANZ IARD

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [D] [J]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0380

DEFENDEURS

S.A. GENERALI IARD GN12915

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Michel BELLAICHE de l’ASSOCIATION beldev, Association d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R061

S.A.R.L. XPER

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 9]

non représentée

Monsieur [X] [E]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par Maître Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN748

S.A. ALLIANZ IARD

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 8]

représentée par Maître Damien JOST de la SELEURL CABINET JOST JURIDIAG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0229

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Janvier 2025 en audience publique devant :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique conclu le 15 mai 2017, Madame [D] [J] a acquis pour la somme de 245 000,00 €, auprès de Monsieur [X] [E], les lots numéros 70 et 13 d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 11] (92), correspondant respectivement à une cave et un appartement. L’acte de vente mentionne pour l’appartement une surface de 43,01 m².

Soutenant que la superficie du logement demeurait en réalité inférieure, par acte régulièrement signifié le 11 mai 2018, Madame [J] a fait assigner Monsieur [E] devant ce tribunal, aux fins d’obtenir une réduction de prix et, subsidiairement, de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par acte régulièrement signifié le 8 novembre 2018, Monsieur [E] a fait assigner en intervention forcée la société à responsabilité limitée XPER, ayant établi le certificat de superficie annexé à l’acte de vente.

Suivant ordonnance du 7 janvier 2020, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire et désigné à cette fin Madame [M] [H], géomètre-expert, dont le rapport a été déposé le 18 décembre 2020.

Par acte régulièrement signifié les 19 novembre 2021 et 24 août 2022, Monsieur [E] a fait assigner devant ce tribunal la société anonyme GENERALI IARD et la société anonyme ALLIANZ IARD, aux fins de condamnations de celles-ci à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 mars 2023, Madame [D] [J] demande au tribunal de :

CONSTATER que la surface réelle de l’appartement acquis par elle est inférieure de plus d'1/20ème à celle indiquée à l’acte de vente du 15 mai 2017 ;

La DIRE recevable et bien fondée en sa demande de réduction de prix de vente et en indemnisation du préjudice subi ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [E] ou toute partie succombante à lui verser la somme de 17 146,01 € correspondant à la diminution du prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter de la vente du 15 mai 2017 ;

CONDAMNER Monsieur [E] ou toute partie succombante à lui verser la somme de 3000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [E] ou toute partie succombante aux dépens, y compris ceux d’expertise ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Celle-ci avance, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application d’une part, et de l’article 1619 du code civil d’autre part, les moyens suivants. Elle fait valoir que l’appartement était déclaré par le vendeur mesurer 43,01 m² selon les dispositions de l’article 46 de la loi de 1965 alors qu’il résulte des vérifications faites par les cabinets SWOT et TL EXPERTISES une superficie d’en réalité 40,58 m², ce qu’a confirmé la mesure d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 mars 2023, Monsieur [E] demande au tribunal de :

CONDAMNER la société XPER et ALLIANZ à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum la société XPER et ALLIANZ à lui payer la somme de 17 146,01 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance subie ;

En tout état de cause

CONDAMNER in solidum la société XPER et ALLIANZ à lui payer la somme de 3000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum la société XPER et ALLIANZ aux entiers dépens ;

DEBOUTER les autres parties de leurs prétentions à son encontre.

Celui-ci avance, au visa de l’article 1231-1 du code civil, les moyens suivants. Il fait valoir que l’expert judiciaire a conclu que la surface privative « loi Carrez » de l’appartement est de 40 m², au lieu des 43,01 m² retenus par la société XPER dans son certificat annexé à l’acte de vente. Celui-ci fait valoir que cette seule donnée est suffisante pour caractériser l’existence d’une faute à ce titre, lui-même n’ayant pas fait réaliser de travaux susceptibles de modifier la superficie.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 février 2023, la SA GENERALI IARD demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la compagnie ;

CONDAMNER Monsieur [E] à lui verser une indemnité de 2500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [E] aux entiers dépens de l’instance qui pourront être directement recouvrés entre les mains du conseil de la compagnie, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Celle-ci avance, au visa de l’article L.124-5 du code des assurances, les moyens suivants. Elle fait valoir que la réclamation de Monsieur [E] est postérieure à la résiliation de la police litigieuse, et qu’à la suite de cette résiliation, la société XPER a fait assurer sa responsabilité professionnelle auprès d’Allianz. Elle soutient aussi que Monsieur [E] échoue à rapporter la preuve d’une faute de la société XPER, malgré la différence de superficie constatée.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er mars 2023, ALLIANZ demande au tribunal de :

À titre principal

DEBOUTER Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la compagnie ;

DEBOUTER toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la compagnie ;

À titre subsidiaire

La DECLARER recevable à opposer aux tiers la franchise contractuelle de 1500,00€ due par son ancien assuré ;

En tout état de cause

CONDAMNER tout succombant à lui payer une somme d’un montant de 5000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER tout succombant au paiement des dépens, lesquels seront recouvrés par son conseil conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Celle-ci avance, au visa des articles 1199, 1231-1 et 1240 du code civil, ainsi que L.112-6 du code des assurances, que nonobstant l’attestation produite par le vendeur couvrant, théoriquement, la période du 1er février 2017 au 31 janvier 2018, la police d’assurance concernée a été résiliée dès le 18 septembre 2017. L’intéressée s’associe en outre aux moyens de GENERALI concernant l’absence de démonstration d’une faute de la société XPER.

La SARL XPER, quoique régulièrement assignée par acte remis à étude le 8 novembre 2018, n’a pas constitué avocat ; susceptible d’appel, la présente décision sera donc réputée contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la présente procédure a été prononcée le 13 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de statuer sur les mentions « dire et juger » et « constater », qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, mais demeurent simplement la redite des moyens invoqués.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des différentes prétentions formulées, qui n’est en réalité pas contestée.

Sur l’action de l’acquéreur en réduction du prix de vente

L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Aux termes de l’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Aux termes de l’article 4-2 du même décret, les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

En l’espèce, il résulte de l’analyse du dossier et notamment de la lecture de l’acte authentique du 15 mai 2017, que Madame [J] a acquis pour la somme de 245 000,00 €, auprès de Monsieur [E], les lots numéros 70 et 13 d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 11] (92), correspondant respectivement à une cave et un appartement. L’acte de vente mentionne pour l’appartement une surface de 43,01 m². Cette mesure de la superficie de l’appartement résulte d’un certificat de décembre 2009 réalisé par la SARL XPER.

Il résulte de la lecture du rapport d’expertise judiciaire de Madame [M] [H], déposé en décembre 2020, que la surface de l’appartement est en réalité de 40 m². Ces données sont confirmées par la lecture des rapports antérieurs des sociétés SWOT et TL Expertises, lesquels retiennent respectivement des superficies de 40,58 m² et 40,65 m². De plus, il ne pourra

qu’être constaté que l’expert judiciaire et les sociétés précitées retiennent, dans le détail de leurs calculs de superficie, les mêmes pièces composant l’appartement que celles retenues par la SARL XPER dans son certificat de 2009. L’analyse du rapport d’expertise judiciaire, plus généralement, permet d’exclure la réalisation entretemps de travaux d’une telle ampleur qu’ils auraient pu modifier la superficie de l’appartement. L’expert judiciaire retient au contraire un calcul erroné de la SARL XPER s’agissant de la superficie du salon.

Il est ainsi acquis aux débats que l’appartement présentait une superficie de 40 m² au moment de la vente, soit un déficit de 3,01 m² [43,01 – 40] au regard de la surface exprimée dans l’acte, représentant une différence de 6,99 %, supérieure au seuil de 1/20ème (5 %) fixé par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, cette vente a été conclue pour la somme de 245 000,00 € et s’agissant d’une surface annoncée de 43,01 m². De telle sorte que la valeur de l’appartement aurait dû être de (245 000 x 40) / 43,01 = 227 853,99 €, ce qui représente une différence de prix de 17 146,01 €.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de condamner Monsieur [X] [E] à verser à Madame [D] [J] la somme de 17 146,01 €.

Au regard de la nature indemnitaire de la somme ainsi allouée à la demanderesse, les intérêts au taux légal ne courront qu’à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’action du vendeur à l’encontre du mesureur

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du code civil dispose en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Si l’obligation de restituer une partie du prix ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, il est a admis qu’en revanche le vendeur peut invoquer à l’encontre du professionnel ayant réalisé un mesurage erroné la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. Les juges du fond apprécient souverainement l’étendue du préjudice, à la condition toutefois que l’évaluation qu’ils en font ne se confonde pas avec le montant de la restitution partielle du prix (Cass. 3ème civ., 28 janvier 2015, n° 13-27.397 & Cass. 3ème civ., 9 mars 2017, n° 15-29.384 & Cass. 3ème civ., 1er juin 2017, n° 16-15.070).

En l’espèce, en établissant un certificat de mesurage mentionnant une superficie de 43,01 m² au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la surface réelle de l’appartement représente 40 m², la SARL XPER a manqué à son obligation de résultat et a ainsi commis une faute contractuelle.

Il sera d’emblée relevé que Monsieur [X] [E] ne peut demander à être garanti par le mesureur des condamnations mises à sa charge au profit de Madame [J], dès lors que la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable.

En revanche, le vendeur peut se prévaloir d’un préjudice distinct consistant en une perte de chance d’avoir pu vendre son bien au même prix mais pour une surface moindre, que le tribunal retient à hauteur de 60%, à défaut d’éléments plus étayés versés aux débats.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient :

— d’une part de rejeter la demande de Monsieur [X] [E] tendant à voir condamner la SARL XPER et ALLIANZ à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

— et d’autre part de condamner la SARL XPER à verser à Monsieur [X] [E] la somme de 17 146,01 x 60 % = 10 287,61 €.

Sur l’action directe contre l’assureur du mesureur

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article L. 124-3, alinéa 1er, du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’article L.112-6 du code des assurances dispose que l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

Selon l’article L.124-5, alinéa 4, du code des assurances, la garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

En l’espèce, il convient de rappeler à titre liminaire que Monsieur [E] forme son action directe uniquement à l’égard de la société ALLIANZ, et non à l’encontre de la société GENERALI contre laquelle aucune prétention n’est formulée.

Il résulte de la lecture de l’attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle versée aux débats, des conditions générales de la société ALLIANZ, ainsi que des conditions particulières conclues par celle-ci avec la SARL XPER, et enfin de la capture d’écran produite par l’assureur, que la société a été couverte auprès de cette compagnie à compter du 1er février 2016.

Il convient tout d’abord de noter que si ALLIANZ soutient que ce contrat a été résilié, en produisant une capture d’écran de ce qu’elle décrit comme son logiciel de gestion, celle-ci ne produit ni lettre de résiliation ni pièce suffisamment probante sur ce point, alors que la charge de la preuve lui incombe.

En toute hypothèse, il demeure stipulé à l’article 12.3 des conditions générales que les garanties ''Responsabilité Civile Exploitation'' et ''Responsabilité Civile Professionnelle'', qui sont bien celles prévues aux conditions particulières, sont « déclenchées par une réclamation » et qu’un délai subséquent de 5 ans à compter de la résiliation est prévu. Or, il ne pourra qu’être constaté que l’assignation délivrée à ALLIANZ l’a été le 24 août 2022, soit moins de 5 ans après la résiliation alléguée par celle-ci du 18 septembre 2017.

Il est en revanche justifié, par la lecture des conditions particulières, qu’une franchise de 1500,00 € est prévue, « tous dommages confondus » pour la « Responsabilité Civile Professionnelle », laquelle demeure donc opposable à Monsieur [X] [E].

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de condamner ALLIANZ, in solidum avec la SARL XPER, à verser à Monsieur [X] [E] la somme de 10 287,61€, sous réserve de la franchise de 1500,00 € opposable par l’assureur à ce dernier.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En l’espèce, la SARL XPER et ALLIANZ, qui succombent en la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, la seconde devant également être déboutée, vu ce qui précède, de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [E] sera condamné à payer une indemnité sur ce même fondement à la société GENERALI, celui-ci l’ayant assignée en justice sans, finalement, former la moindre prétention à son encontre. Il n’y a pas lieu de condamner la SARL XPER et la société ALLIANZ à garantir cette condamnation, aucun moyen en fait ou en droit n’étant développé sur ce point.

Il convient également : tout d’abord de condamner in solidum la SARL XPER et la société ALLIANZ à verser la somme de 3000,00 € à Madame [J], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; et ensuite de condamner in solidum la SARL XPER et la société ALLIANZ à verser la somme de 3000,00 € à Monsieur [E], au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Monsieur [X] [E] à verser à Madame [D] [J] la somme de 17 146,01 €, au titre de la réduction du prix de la vente conclue le 15 mai 2017 des lots n°70 et n°13 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 11] (92), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rejette la demande de Monsieur [X] [E] tendant à voir condamner la société à responsabilité limitée XPER et la société anonyme ALLIANZ IARD à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

Condamne in solidum la société à responsabilité limitée XPER et la société anonyme ALLIANZ à verser à Monsieur [X] [E] la somme de 10 287,61 € en réparation de son préjudice ;

Dit que la condamnation mise à la charge de la société anonyme ALLIANZ est prononcée sous réserve de la franchise contractuelle de 1500,00 € opposable à Monsieur [X] [E] ;

Condamne in solidum la société à responsabilité limitée XPER et la société anonyme ALLIANZ IARD aux dépens, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum la société à responsabilité limitée XPER et la société anonyme ALLIANZ IARD à verser à Madame [D] [J] la somme de 3000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société à responsabilité limitée XPER et la société anonyme ALLIANZ IARD à verser à Monsieur [X] [E] la somme de 3000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [E] au paiement d’une indemnité de 2000,00 € au profit de la société GENERALI IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,