Tribunal Judiciaire de Toulouse, Pole civil fil 5, 13 juin 2025, n° 23/00216

TJ Toulouse 13 juin 2025

Arguments

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Accepté
Nullité des assemblées générales en raison d'un syndic privé de mandat
La cour a constaté que le syndic n'avait pas de mandat au moment des assemblées, rendant ainsi les délibérations nulles.
Autre
Nullité des assemblées en raison du vote par correspondance
La cour a jugé qu'il n'était pas nécessaire d'examiner ce moyen, étant donné que la nullité des assemblées était déjà établie pour d'autres raisons.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a condamné la partie perdante aux dépens, conformément à la règle de droit applicable.
Accepté
Frais irrépétibles en raison de la perte du procès
La cour a jugé équitable de condamner le Syndicat des copropriétaires à verser une somme à la SCI NIAL pour couvrir les frais exposés.
Accepté
Dispense de participation aux frais de procédure
La cour a accordé la dispense de participation aux frais de procédure à la SCI NIAL, répartissant la charge entre les autres copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, pole civil fil 5, 13 juin 2025, n° 23/00216
Numéro(s) :	23/00216
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François MOREAUSylvain MAURY
Cabinet(s) :	SELAS AGN AVOCATS
Parties :	S.C.I. NIAL

Texte intégral

MINUTE N° : 25/523

JUGEMENT DU : 13 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 23/00216 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RQ2R

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 08 Avril 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

DEMANDERESSE

S.C.I. NIAL, RCS [Localité 6] 830 420 998, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 503

DEFENDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la S.A.R.L. ORIM, RCS [Localité 6] 849 470 570, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

La Société Civile Immobilière (SCI) NIAL est copropriétaire de deux lots appartenant à la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 3]:

— lot n°5, correspondant à un local commercial,

— lot n°11, correspondant à un parking.

L’ensemble immobilier dont ces lots font partie intégrante est régi par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic, la Société à Responsabilité Limitée (SARL) ORIM.

Deux assemblées générales du Syndicat des copropriétaires ont été tenues le 16 novembre 2022 et le 5 décembre 2022.

Par acte du 12 janvier 2023, la SCI NIAL a fait assigner le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la SARL ORIM devant le tribunal judciaire de Toulouse, aux fins de faire prononcer l’annulation des assemblées générales des 16 novembre et 5 décembre 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie, tenue en formation juge unique du 8 avril 2025 et a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024, la SCI NIAL sollicite du tribunal de:

— prononcer l’annulation des assemblées générales des 16 novembre et 5 décembre 2022;

— condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles;

— dispenser la SCI NIAL de participer à la dépense commune des frais de procédure.

Au soutien de sa demande d’annulation des assemblées générales, la SCI NIAL fait d’abord valoir, sur le fondement de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 22-1 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 modifié par la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022, que ces assemblées générales sont entachées de nullité parce qu’elles ont été convoquées par un syndic privé de mandat. Elle fait également valoir, sur le fondement de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 22-2 I de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 modifié par la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022, que ces assemblées générales sont entachées de nullité parce qu’elles se sont tenues exclusivement par vote par correspondance postérieurement au 31 juillet 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de:

— débouter la SCI NIAL de l’ensemble de ses demandes;

— condamner la SCI NIAL aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour soutenir le rejet des prétentions de la SCI NIAL, le Syndicat des copropriétaires conteste que le mandat du syndic avait pris fin au moment de la convocation des assemblées générales litigieuses et affirme que le vote par correspondance ne les entache pas de nullité. En toute hypothèse, il indique qu’une assemblée générale de régularisation avait été convoquée pour le 31 octobre 2023, précisant que cette assemblée générale avait revoté les résolutions votées les 16 novembre et 5 décembre 2022, que l’annulation d’une assemblée générale ayant procédé à la nomination du syndic n’entraîne pas de plein droit la nullité des assemblées postérieures convoquées par ce syndic, et par conséquent que la SCI NIAL n’a pas d’intérêt à agir.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des assemblées générales des 16 novembre et 5 décembre 2022

Selon l’article 1100-1 alinéa 2 du code civil, les actes juridiques obéissent en tant que raison pour leur validité ou leurs effets aux règles qui gouvernent les contrats. L’article 1162 du code civil prévoit qu’un contrat ne peut déroger à l’ordre public, et l’article 1178 que le contrat qui déroge aux conditions requises pour sa validité doit être déclaré nul par le juge. Les délibérations des assemblées générales de syndicats de copropriétaires sont des actes juridiques.

Or, l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que sous réserve de dispositions spéciales, l’assemblée générale d’un syndicat de copropriétaires est convoquée par le syndic. Il résulte également des articles 28 et 29 du même décret que le syndic est une personne physique ou morale désignée par l’assemblée générale et tenue au titre d’un contrat de mandat.

En outre, aux termes de l’article 22 I de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 modifié par la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022, applicable entre le 12 mars 2020 et le 31 juillet 2022:

« Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l’assemblée générale appelée à désigner un syndic n’a pas pu ou ne peut se tenir, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient au plus tard le 15 avril 2022.

La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l’alinéa précédent. »

Ces dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, il est établi par le procès-verbal d’assemblée générale du 5 mai 2021, spécifiquement sa résolution n°6, que la SARL ORIM a été désignée syndic lors de l’assemblée générale du 5 mai 2021 pour une période courant du 4 mai 2021 au 31 janvier 2022. Cet élément n’est pas contesté par le défendeur, qui n’allègue pas non plus d’un renouvellement du mandat antérieur au 31 janvier 2022 ou au 15 avril 2022, date limite de prise d’effet d’un nouveau contrat fixée dans le cadre des dispositions exceptionnelles relatives à l’état d’urgence sanitaire. Au contraire, le défendeur produit un procès-verbal d’assemblée générale du 31 octobre 2023, au cours de laquelle le Syndicat des copropriétaires a voté une résolution n°4 ayant vocation à régulariser la situation en renouvelant le mandat du syndic rétroactivement au 10 novembre 2022, quelques jours avant la date de la première assemblée générale litigieuse.

Il est ainsi établi qu’au moment des assemblées générales des 16 novembre et 5 décembre 2022, la SARL ORIM ne bénéficiait d’aucun mandat. Le Syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir utilement du bénéfice d’une régularisation a posteriori, un tel procédé n’étant prévu par aucune disposition légale ou réglementaire applicable au régime de la copropriété, sauf dans le cadre des dispositions exceptionnelles relatives à l’état d’urgence sanitaire qui permettaient une régularisation jusqu’au 15 avril 2022 des mandats expirés entre le 1er janvier et le 15 février 2022.

Le Syndicat des copropriétaires a cependant largement dépassé cette date limite, sa régularisation ayant eu lieu le 31 octobre 2023.

Par conséquent, sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens relatifs à la tenue des assemblées par vote par correspondance, il y a lieu d’annuler les délibérations des assemblées générales des 16 novembre et 5 décembre 2022.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires a succombé dans ses prétentions.

En conséquence, il convient de le condamner aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires a succombé dans ses prétentions et a été tenu aux dépens.

En conséquence, il convient de le condamner à payer à la SCI NIAL une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

ANNULE les délibérations des assemblées générales du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 4] en date du 16 novembre 2022 et du 5 décembre 2022.

CONDAMNE le [Adresse 5] [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la Société à Responsabilité Limitée ORIM, aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE le [Adresse 5] [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la Société à Responsabilité Limitée ORIM, à payer à la Société Civile Immobilière NIAL la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que Société Civile Immobilière NIAL est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT