N° RG 25/04178 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSEE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S2

N° RG 25/04178 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NSEE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

M.[M] [F]

Mme [P] [F]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], représenté par son syndic la société IMMIUM, ayant son siège [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 103

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [F], né le 16 juillet 1978 à [Localité 15] (INDE), domicilié [Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant

Madame [P] [F], née le 3 septembre 1983 à [Localité 8] (INDE) domiciliée [Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Président

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Décembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Président

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] sont copropriétaires dans l’immeuble “ [Adresse 13], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société IMMIUM.

Suite à des impayés de charges de copropriété, Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] ont été mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mars 2024 d’avoir à régler, sous 30 jours, la somme de 5 204,69 euros.

Par assignation délivrée le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 10]”, représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les charges impayées outre des dommages et intérêts.

A l’audience du 24 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 10] “, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Condamner solidairement, et à défaut in solidum, Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] à lui payer la somme de 9038.74 euros représentant :

.3 995,23 euros au titre des régularisations de charges des années 2021, 2022,

.4 606,02 au titre des travaux de rénovation énergétique,

.437,49 euros au titre des frais et honoraires de recouvrement,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] à lui payer la somme de 800.00 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice causé par leur résistance abusive au paiement des charges,

— Condamner solidairement, et à défaut in solidum, Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] à lui payer la somme de 1 200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement, et à défaut in solidum, Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 10]” fait valoir que Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] règlent les appels de fonds provisionnels mais non les régularisations de charges et les appels de fonds de travaux votés en assemblée générale si bien qu’il s’estime fondé, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à solliciter leur condamnation au paiement des charges impayées. Il précise toutefois que la dette a diminué et s’élève à la somme de 6 458,47 euros au 06 octobre 2025. Il indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Il considère également avoir subi un préjudice en raison de la gêne dans son fonctionnement, faute de trésorerie, suite à la carence des défendeurs, le non-paiement des charges par un copropriétaire obligeant les autres copropriétaires à faire des avances de fonds pour des sommes dont ils ne sont pas débiteurs justifiant ainsi l’octroi d’une somme de 800.00 euros.

Monsieur [M] [F] ne conteste pas la dette et fait valoir avoir fait une erreur de lecture des décomptes. Il propose de régler, en sus des charges courantes, des mensualités de 900.00 euros par mois maximum sur une année pour apurer la dette. Il précise être salarié ainsi que son épouse et que le couple perçoit des revenus mensuels de 4300.00 euros.

Bien que citée par dépôt à l’étude, Madame [P] [F] ne s’est pas présentée ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, en ce que Monsieur [M] [F] n’avait pas de pouvoir de représentation pour sa femme, absente à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande.

En application des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 10] " représenté par son syndic, a qualité et intérêt à agir en recouvrement de charges de copropriétés impayés.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 11] ", représenté par son syndic sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur la demande en paiement.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 10] " représenté par son syndic produit :

— des relevés de compte des défendeurs, le plus récent en date du 06 octobre 2025

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires notamment ceux des assemblées des 27 juin 2022, 23 février et 10 octobre 2023, et 11 octobre 2024 ayant notamment approuvé les comptes, adopté les budgets prévisionnels, et autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds pour financer des travaux

— les appels de fonds du 1er juillet 2022 au 1er mars 2025,

— les décomptes de charges du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023,

— une attestation de non-contestation concernant l’assemblée générale du 11 octobre 2024,

— un contrat de mandat de syndic en date du 10 octobre 2023, , comportant une clause 9.1 intitulée « frais de recouvrement » prévoyant notamment la facturation des sommes de 36.00 euros TTC par mise en demeure, de 24.00 euros TTC par relance, de 360.00 euros TTC pour constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et au temps passé pour le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

— la mise en demeure du 15 mars 2024 adressée par lettre recommandée avec accusé réception, réceptionnée par les défendeurs le même jour

Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] ne justifient ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de l’obligation au paiement, Monsieur [M] [F] ayant reconnu la dette à l’audience expliquant avoir fait une erreur de lecture des décomptes.

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Tel n’est pas le cas des frais de syndic intitulés « de contentieux », qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes, constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Le décompte du 6 octobre 2025 fait apparaître des frais mise en demeure pour des montants de 36.00 euros imputés les 15 décembre 2023 et 15 mars 2024 délivré au visa de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 qui seront retenus au titre des frais conformément à la demande.

Par contre il n’est pas démontré que les frais de « contentieux » facturés à hauteur de 179.40 euros le 16 mai 2024 constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété qui a seule passé le contrat avec le syndic si bien qu’elles seront écartées. L’activité du syndic pour engager le recouvrement des charges impayées constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une telle rémunération n’en change pas la nature.

Les frais sollicités à hauteur de 186.06 euros imputés le 16 septembre 2024 et de 1080.00 euros imputés le 2 mai 2025 représentant des « frais d’avocat » seront également rejetés dans la mesure où ces derniers des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En l’espèce, il résulte de l’extrait du Livre Foncier produit aux débats que les lots objets de la présente procédure font partie de la communauté de biens Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F].

Dès lors, les condamnations au paiement des charges de copropriété seront prononcées solidairement entre les deux époux.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 10] ", représenté par son syndic, la somme de 5012.98 euros soit (6458.47-à laquelle il convient d’ôter les sommes de 1080.00, 179.40 et 186.09) euros au titre des charges de copropriété impayées, provisions sur charges, arrêtée au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de ma présente décision, à défaut d’autre demande.

Sur la demande de dommages-intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En effet, le manquement fautif réitéré du copropriétaire est de nature à entraîner un déficit de trésorerie pour la copropriété et d’engendrer une complexité supplémentaire dans la gestion de ses affaires.

En l’espèce, la carence répétée Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F], sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 10] ", représenté par son syndic, en limitant le montant, et de condamner Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] à lui payer une somme de 300.00 euros.

Sur la demande de délais de paiement.

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] règlent les appels de fonds prévisionnels et ont également effectué 3 virements substantiels de montants respectifs de 1535.19 euros le 9 mai 2025 après la délivrance de l’assignation. Ils proposent de verser, en ses des charges courantes, une mensualité allant de 500.00 à 900.00 euros par mois pour s’acquitter de la dette, sur une année.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 10] " ne s’y oppose pas.

Cette proposition apparaît raisonnable compte tenu des revenus déclarés par Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] d’un montant de 4 300 par mois.

Compte tenu de l’accord des parties et de l’effort de Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] qui ont effectué 3 versements substantiels en mai 2025 afin d’apurer la dette dès avant l’audience, et au regard de leurs moyens financiers, ils seront autorisés à s’acquitter de la dette selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 10] ", représenté par son syndic, une somme de 1200.00 euros au titre de ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 10] ", représenté par son syndic, recevable en ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 10] ", représenté par sons syndic, la somme de 5 012,98 euros (cinq mille douze euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre des arriérés de charges de copropriété dus au 6 octobre avec intérêts avec intérêts au taux légal à compter de ma présente décision ;

AUTORISE Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] à s’acquitter de leur dette en 11 mensualités de 500 euros (cinq cents euro) chacune la dernière soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des charges courantes dues ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que faute de règlement d’une seule mensualité à la date d’échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 10] ", représenté par son syndic, la somme de 300.00 euros (trois cent euros) à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 10] " représenté par sons syndic la somme de 1200.00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [F] et Madame [P] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE