TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02745 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZKWY

JUGEMENT

DU : 23 Février 2026

[U] [B]

[Q] [N] épouse [B]

C/

[S] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [U] [B], demeurant [Adresse 1]

Mme [Q] [N] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 25/2745 PAGE 2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 3 mars 2025, M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] ont fait assigner Mme [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation de l’engagement de location intervenu entre eux et le locataire aux torts de ce dernier, et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties,Ordonner en conséquence, son expulsion du logement et de la cave qu’il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait avec si nécessaire le concours de la force publique,De condamner le locataire à leur payer :La somme indiquée ci-dessus de 2 742,80 euros,La condamner à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 788,45 euros,La condamner à la somme de 900 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025 lors de laquelle les parties ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017. L’audience de plaidoiries a été fixée au 15 décembre 2025, daye à laquelle elle a été plaidée.

A cette audience, M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N], représentés par leur conseil sollicite le prononcé de la résiliation du bail les liant avec Mme [S] [V], son expulsion et sa condamnation à leur payer la somme de 6 271,18 euros au titre des impayés arrêtés à la date du 18 septembre 2025 ainsi que sa condamnation à une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges mensuels à compter du jour de la résiliation et jusqu’à son expulsion. Ils sollicitent également sa condamnation à leur payer une somme de 1 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de leurs intérêts, ils précisent être propriétaires d’un appartement situé [Adresse 3], au 2ème étage, appart 210 à [Localité 1], occupé par Mme [S] [V] depuis au moins l’année 2016, qu’un commandement de payer lui a été délivré et que cette dernière n’a pas régularisé sa situation. Ils soulignent que si Mme [S] [V] invoque l’existence d’un bail verbal, cette dernière est tenue du paiement des échéances courantes et qu’ils sont fondés à solliciter le prononcé du dudit bail pour non-paiement des loyers, qui est une obligation essentielle et d’ordonner son expulsion.

Ils sollicitent également sa condamnation à l’arriéré de loyer au 18 septembre 2025 d’un montant ciffré à la somme de 6 271,18 euros. Ils indiquent que l’indexation du loyer même portant sur un bail verbal, peut ressortir d’un accord tacite entre les parties, se manifestant pas l’absence de contestation pendant une période relativement longue. Ils soulignent que leur locataire habite dans le logement sans faire de difficulté quant à ladite indexation, depuis dix ans et que cette indexation était donc tacitement acceptée et qu’il convient donc de débouter Mme [S] [V] de sa demande.

S’agissant des charges, ils indiquent que les charges sont dûment justifiées et qu’il conviendra donc de la débouter sur ce point.

Ils soulignent également que depuis la délivrance du commandement de payer à Mme [S] [V], la dette locative de cette dernière ne cesse de s’aggraver ce qui démontre que cette dernière manque gravement à son obligation essentielle de payer le loyer.

Mme [S] [V], représentée par son conseil, sollicite :

De déclarer M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] irrecevables en leurs demandes,En toutes hypothèses, les débouter de l’ensemble de leurs demandes,A titre reconventionnel, Condamner M. [U] [B] et Mme [Q] [N] à lui payer la somme de 2 954,04 euros à titre de trop-perçu de loyers et de charges,

RG : 25/2745 PAGE 3

A titre subsidiaire :Débouter M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] de leurs demandes,Accorder à Mme [S] [V] la possibilité de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités,Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire pour le cas où la résiliation du bail serait prononcée,Les condamner à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, Mme [S] [V] expose avoir souscrit avec les demandeurs un bail verbal avec un loyer de 546 euros et une provision sur charge de 80 euros mensuels. Elle précise que s’agissant d’un bail verbal, ce dernier ne contient pas de clause résolutoire et que dès lors la constatation de l’acquisition d’une telle clause est impossible.

Au surplus, elle fait valoir que ses bailleurs ne sauraient prétendre au 18 septembre 2025 ou même au 1er décembre 2025 d’une créance à son encontre. Elle soutient que la créance dont il est sollicité sa condamnation est contestable dans la mesure où son loyer a été indexé chaque année alors qu’aucune clause en ce sens n’existait et ce, en méconnaissance des dispositions de l’article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise également que la Cour de cassation, par une jurisprudence constante, a toujours considéré que le fait de payer un loyer indexé sans protester ne peut caractériser une renonciation tacite au bénéfice des dispositions légales. Elle estime donc qu’il convient de déduire de la créance invoquée par ses bailleurs, le montant de l’ensemble des indexations indûment réglées pour les trois dernières années, soit la somme de 4 721,04 euros. Elle estime également que les charges n’ont pas été justifiées ni le montant de la taxe des ordures ménagères ce qui fait apparaître en réalité un trop perçu d’un montant de 2 954,04 euros dont elle sollicite reconventionnellement la condamnation de ses bailleurs.

A titre subsidiaire, s’il lui restait devoir un arriéré de loyers et charges, elle indique avoir régulièrement payé depuis un an et demi ce qui démontre qu’elle n’a pas gravement manquer à ses obligations. Elle sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette en trente-six mensualités.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026.

DISCUSSION :

Sur la preuve du bail verbal :

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que Mme [S] [V] a effectué des paiements réguliers pour l’occupation du logement en cause.

Cette dernière revendique d’ailleurs l’existence d’un bail verbal.

RG : 25/2745 PAGE 4

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal est rapportée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation du bail verbal  :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] ont fait signifier à Mme [S] [V] un commandement de payer la somme principale de 1797,26 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le décompte produit par M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] fait ressortir une dette d’un montant de 6271,18 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 18 septembre 2025. Pour autant, ce décompte intègre le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation qui correspondent aux dépens et qu’il convient de déduire ces sommes pour un montant total de 427,09 euros.

Par ailleurs, Mme [S] [V] conteste devoir un quelconque arriéré notamment à raison des différentes indexations intervenues sur son loyer initialement de 546 euros.

Or, l’obligation de stipuler par écrit une clause de révision est une disposition légale d’ordre public. L’accord exprès et non équivoque de la locataire d’y renoncer ne saurait se déduire du seul fait de payer sans protester le loyer augmenté.

Par voie de conséquence, les indexations intervenues l’ont été, de manière injustifiée, et n’étaient pas dues. Il conviendra donc de les déduire de la créance invoquée.

RG : 25/2745 PAGE 5

Ainsi, il ressort du décompte produit que Mme [S] [V] a trop-payé au titre de son loyer à partir de septembre 2022, pour un montant total de 4 721,04 euros qu’il convient de déduire de la somme sollicitée par ses bailleurs de sorte que cette créance s’élève à une somme de 1 486,20 euros.

Mme [S] [V] conteste également que les charges, qui lui ont été facturées, aient été justifiées.

Or, les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu’il a adressé au locataire le décompte annuel et leur mode de répartition.

M. [U] [B] et son épouse Mme [Q] [N] justifient des charges des années 2017 et 2018 mais pas celles des années 2022 à 2024.

Faute d’en justifier, il conviendra donc de considérer que les charges locatives n’étaient pas justifiées pour les années correspondantes et que les provisions versées doivent être restituées, soit une somme de 2 588 euros.

Dès lors, Mme [S] [V] n’est plus redevable d’un arriéré et a trop-versé une somme de 1 101,80 euros en date du 18 septembre 2025.

Ainsi, M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] ne justifient pas que Mme [S] [V] est gravement manquée à son obligation de payer les loyers et charges.

Par voie de conséquence, ils seront déboutés de leur demande de prononcer de la résiliation du bail verbal les liant avec Mme [S] [V].

Sur la demande reconventionnelle de condamnation :

Aux termes des dispositions de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Par ailleurs, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, s’il résulte du paragraphe précédent que Mme [S] [V] a trop-versé en date du 18 septembre 2025, pour un montant de 1 101,80 euros.

Par voie de conséquence, il ocnviendra donc de condamner M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] à payer à Mme [S] [V] la somme de 1 101,80 euros au titre du trop-perçu arrêté à la date du 18 septembre 2025.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties ayant partiellement succombé, conserveront la charge de leurs dépens.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

RG : 25/2745 PAGE 6

Les parties ayant partiellement succombé, seront déboutées de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] recevable en leur action,

DEBOUTE M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] de leurs demandes,

CONDAMNE M. [U] [B] et son épouse, Mme [Q] [N] à payer à Mme [S] [V] la somme de 1 101,80 euros au titre du trop-perçu arrêté à la date du 18 septembre 2025,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT que les parties conserveront la charge de leurs dépens,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU A.DESWARTE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;