MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Janvier 2025

DOSSIER : N° RG 22/04886 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RMLD

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 15 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [F] [S] épouse [Z]

née le 25 Février 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, M^e Charles-Emmanuel ANDRAULT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [L] [K] [D]

né le 09 Juillet 1978 à [Localité 5] (VIETNAM), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 269

Mme [H] [I] [D]

née le 22 Novembre 1984 à [Localité 4] (VIETNAM), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 269

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 9 mai 2022, une promesse unilatérale de vente d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 6] est signée entre Mme [F] [Z], promettant, et M. [H] [I] [D] et Mme [L] [K] [D], bénéficiaires pour un montant net vendeur de 401.500,00 euros.

Cette promesse unilatérale de vente, dont le terme est fixé au 29 juillet 2022 à 16 heures, a dû être notamment consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Les époux [D] ont eu jusqu’au 9 juillet 2022 pour transmettre leurs offres de prêts acceptées.

A l’issue de la signature de la promesse de vente, les époux [D] ont versé au notaire rédacteur la somme de 20.000,00 euros à titre d’indemnité d’immobilisation

Les époux [D] ont transmis au cours du mois de juillet 2022 deux attestations de refus de prêt.

Le 14 septembre 2022, le notaire de Mme [Z] s’est opposé à la demande des époux [D] de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Les démarches en vue d’une résolution amiable du litige n’ayant pas abouti, par acte du 24 novembre 2022, Mme [Z] a fait assigner devant la présente juridiction les époux [D] aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 20.000,00 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 9 mai 2022

La clôture est intervenue le 23 avril 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 octobre 2024 et mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 25 juillet 2023, Mme [Z] sollicite du tribunal, au visa des articles 1103,1104, 1231-1, 1304 et 1304-3 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les époux [D] à lui payer la somme de 20.000,00 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 9 mai 2022,

— autoriser Maître [R] [J], Notaire associé de la SCP BL NOTAIRES, en sa qualité de séquestre, à libérer la somme détenue à hauteur de 20.000,00 euros à son profit,

— condamner les époux [D] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [D] aux entiers dépens de l’instance.

Mme [Z] expose que les époux n’ont respecté ni les délais arrêtés ni les modalités des demandes de prêt contractuellement prévues dans le cadre de la promesse unilatérale de vente. Elle soutient également qu’à la lecture de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation que les cas dans lesquels le bénéficiaire de la promesse peut prétendre à la restitution de la somme versée sont exhaustivement listés et que M. et Mme [D] ne peuvent se prévaloir d’aucune de ces hypothèses.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 décembre 2023, M. [H] [I] [D] et Mme [L] [K] [D] sollicitent du tribunal au visa des articles 1304 et 1304-3 du code civil de :

— débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— enjoindre au tiers séquestre, pris en la personne de Maître [R] [J], d’avoir à leur restituer la somme de 20.000 euros consignée entre ses mains en exécution de la promesse unilatérale de vente en date du 9 mai 2022,

— rejeter l’exécution provisoire de droit,

— condamner Mme [F] [Z] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Sur la conformité des demandes au regard de l’acte et sur les conditions moins onéreuses des prêts, les époux [D] exposent qu’ils ont bien déposé plusieurs demandes dans deux établissements bancaires distincts auprès de la BANQUE POPULAIRE OCCITANE et auprès de la BANQUE POSTALE aux conditions stipulées dans la promesse et que les exigences de la BANQUE POSTALE quant au rachat du crédit ne peuvent en aucun cas leur être imputable. Ils soutiennent qu’ils n’ont sollicité que des demandes de prêts à des conditions moins onéreuses que celles fixées dans la promesse et qu’ils ont fait preuve d’une réactivité certaine et ont été très actifs auprès des banques pour faire avancer l’instruction de leur dossier. Ils font valoir que les délais de traitement des banques plus longs que prévus ne peuvent en aucun cas leur être imputables et que l’exigence des banques notamment en termes de regroupement de crédits ne peut non plus leur être reprochés.

Sur l’absence de préjudice subi par Mme [Z], les époux [D] exposent que la sœur adoptive de Mme [D], Mme [T], s’est portée sans aucun délai ni sans aucune discussion sur le prix, en qualité d’acquéreur du bien via la SCI LIWI, dès le 21 septembre 2022. Ils soutiennent ainsi n’avoir commis aucune faute et font valoir que Mme [Z] n’a subi aucun préjudice ayant perçu le prix convenu.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

I. Sur l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’article 1304-3 du code civil énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il ressort de la promesse de vente conclue le 9 mai 2022 entre Mme [S] et les époux [D] que la vente portait sur une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 6] pour une valeur de 401 500 euros.

Il apparaît qu’au sein de la promesse de vente était prévue des dispositions sur une indemnité d’immobilisation. L’acte énonce : “le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les dix jours à compter de la signature des présentes à la compatibilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte […] la somme de 20 000 euros”.

Il est notamment prévue concernant cette somme de 20.000 euros qu'“en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci”

Cette promesse de vente était assortie de conditions suspensives et notamment l’obtention d’un prêt.

La promesse de vente énonce dans la partie “condition suspensive de prêt” (p.15) que “le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tout établissement financier

Prêt relais :

— montant maximal de la somme empruntée : cent mille euros (100 000 euros)

— durée maximale de remboursement : 2 ans

— taux nominal d’intérêt maximal : 2,2 % l’an (hors assurances)

Prêt amortissable :

— montant maximal de la somme empruntée : trois cent trente mille euros (330 000 euros)

— durée maximale de remboursement : 25 ans

— taux nominal d’intérêt maximal : 2,2 % l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, aux taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans les deux mois à compter de la signature des présentes. […]

Refus de prêt – justification

Le BÉNÉFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt”.

Afin de démontrer qu’ils ont respecté les conditions prévues dans le cadre de la promesse de vente, les époux [D] produisent :

— une attestation de dépôt de demande de prêt immobilier de la BANQUE POSTALE du 4 juillet 2022 faisant état que les époux [D] ont déposé une demande de prêt immobilier qui “concerne des prêts d’un montant de 399.144 euros destinés à financer une acquisition d’une valeur de 401.500 euros,

— un courrier émanant de la BANQUE POSTALE du 8 juillet 2022 faisant état d’un refus d’obtention de prêt à la suite de la demande de prêt des époux [D] du 4 juillet 2022 pour un montant de 497.411 euros dont le plan de financement se composait :

— d’un prêt relais de 168.000 euros dont 98.267 euros au titre du rachat sur capital restant dû sur le bien à vendre, sur 24 mois au taux de 1.70 %,

— d’un prêt amortissable à taux fixe de 329.411 euros sur 300 mois au taux de 1.64 %”.

— un courrier émanant de la BANQUE POSTALE du 8 juillet 2022 faisant état d’un refus d’obtention de prêt à la suite de la demande de prêt des époux [D] du 4 juillet 2022 pour un montant de 497.411 euros

— des courriels échangés entre M.[D] et son conseiller bancaire à la BANQUE POPULAIRE faisant état d’une demande de prêt le 3 mai 2022 et de la transmission de documents supplémentaires sollicités le 20 mai 2022,

— une attestation de la BANQUE POPULAIRE OCCITANIE du 22 juillet 2022 faisant état qu’il n’a pas été donné une suite favorable à la demande de prêt immobilier sollicitée par les époux [D] selon les conditions suivantes :

— d’un montant de 385.000 euros,

— durée 240 mois,

— aux taux nominal 1,55 %

— échéance 1577,86 euros hors assurance,

— aux garanties : SACCEF ;

— une attestation de la BANQUE POPULAIRE OCCITANIE du 9 août 2022 faisant état qu’il n’a pas été donné une suite favorable à la demande de prêt immobilier sollicitée par les époux [D] selon les conditions suivantes :

— d’un prêt relais de 85.000 euros,

— durée 24 mois,

— aux taux nominal 1,75 %

— échéance 123,96 euros hors assurance,

— aux garanties : SACCEF

— d’un prêt amortissable d’un montant de 300.000 euros,

— durée 240 mois,

— aux taux nominal 1,55 %

— échéance 1519,88 euros hors assurance,

— aux garanties : SACCEF ;

A la lecture des pièces produites, il apparaît que les acquéreurs ont sollicité plusieurs demandes de prêt le 3 mai 2022 et le 4 juillet 2022 auprès de deux organismes bancaires : soit un prêt immobilier de 385.000 euros (attestation du 22 juillet 2022), soit un autre prêt composé d’un prêt relais de 85.000 euros et d’un prêt amortissable de 300.000 euros (attestation du 9 août 2022), soit un prêt pour un montant total de 497.411 euros composé d’un prêt relais de 168.000 euros dont 98.267 euros au titre du rachat sur CRD sur le bien à vendre, sur 24 mois au taux de 1.70 % et d’un prêt amortissable à taux fixe de 329.411 euros (courrier du 8 juillet 2022).

Il ressort donc de ces éléments que seule la demande de prêt effectuée auprès de la BANQUE POPULAIRE OCCITANIE ressortant de l’attestation du 9 août 2022, respecte les caractéristiques prévues dans l’acte sous seing privé, tout en ayant été transmise postérieurement au délai de deux mois prévu dans la promesse d’embauche.

Les deux autres demandes de prêt ne sont pas conformes aux caractéristiques stipulées dans l’acte sous seing privé, dépassant soit les modalités du prêt par la sollicitation d’une somme de 385.000 euros sans précision d’un prêt relais ou d’un prêt amortissable, soit le montant maximal de la somme totale empruntée notamment au titre d’un prêt relais tout en prévoyant également une modalité de rachat sur capital restant dû non prévue dans la promesse de vente, les modalités d’un prêt relais et d’un rachat de crédit ne répondant aux mêmes conditions.

Ces derniers évoquent le fait que Mme [Z] a vendu très rapidement son bien à une proche des époux [D] par leur entremise. Que s’il ressort des pièces que Mme [Z] a effectivement vendu son bien le 9 janvier 2023 auprès de Mme [T], cette vente n’a aucune conséquence sur la promesse d’embauche liant les époux [D] et Mme [Z] et les stipulations contractuelles prévues à ladite promesse et ne prive pas Mme [Z] de son action au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Dès lors, conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie, de sorte que le dépôt de garantie ne peut pas être restitué aux époux [D].

Il convient de condamner les époux [D] à lui payer la somme de 20.000,00 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 9 mai 2022 et d’autoriser Maître [R] [J], Notaire associé de la SCP BL NOTAIRES, en sa qualité de séquestre, à libérer la somme détenue à hauteur de 20.000,00 euros à son profit

II. Sur les demandes accessoires

Parties perdantes le procès, M. [H] [I] [D] et Mme [L] [K] [D] seront condamnés aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [H] [I] [D] et Mme [L] [K] [D] à payer à Mme [F] [Z] la somme de 20.000,00 euros (vingt mille euros) correspondant à l’indemnité d’immobilisation ;

AUTORISE Maître [R] [J], Notaire associé de la SCP BL NOTAIRES, en sa qualité de séquestre, à libérer la somme détenue à hauteur de 20.000,00 euros au profit de Mme [F] [Z] ;

CONDAMNE M. [H] [I] [D] et Mme [L] [K] [D] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de Mme [F] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [H] [I] [D] et Mme [L] [K] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 14 janvier 2025, et signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT