TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01294 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UBEB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

[G] [X] [L] épouse [J]

C/

[B] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à Maître Olivier PELLEGRY de la SELARL CABINET J.M. SERDAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [G] [X] [L] épouse [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier PELLEGRY de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [B] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 janvier 2021, Mme [G] [X] [L] épouse [J], par l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière, CABINET MOLIERES, a donné à bail à M. [B] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec emplacement de stationnement n°11, pour un loyer mensuel de 369 € hors provision sur charges.

Par ordonnance du 05 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a notamment condamné Monsieur [B] [S] à payer à Madame [G] [L] épouse [J] la somme provisionnelle de 3226,81€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 1er juillet 2022,homologué l’accord intervenu entre les parties autorisant Monsieur [B] [S] à s’acquitter de sa dette par mensualités de 500€, jusqu’à apurement de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois, et suspendu les effets de clause résolutoire pendant ce délai.

Par suite, M. [B] [S] a respecté le plan et apuré la dette locative.

Invoquant de nouveau des loyers demeurés impayés, Mme [G] [X] [L] épouse [J] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 octobre 2024 pour un montant en principal de 2.715,59 €.

Mme [G] [X] [L] épouse [J] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 11 mars 2025, Mme [G] [X] [L] épouse [J] a ensuite fait assigner M. [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [B] [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la significiation de la décision à intervenir ;

— d’autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 4.545,21 €, au titre de l’arriéré locatif, selon décompte actualisé auc 27 février 2025 en deniers ou quittances, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels soit la somme de 424,20 euros ainsi qu’aux frais éventuels de son expulsion ;

outre une somme de 1;000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais d’huissier.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, Mme [G] [X] [L] épouse [J], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et se rapporte au décompte locatif produit s’agissant de la demande en paiement provisionnel.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 11 mars 2025, M. [B] [S] n’est ni présent ni représenté.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 janvier 2021 contient une clause résolutoire (VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 23 octobre 2024 pour la somme en principal de 2.715,59€, conformément à la clause résolutoire.

M. [B] [S] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 230 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [B] [S], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche d’assortir l’expulsion d’une astreinte en ce que le recours à la force publique et à un serrurier est suffisant pour assurer l’exécution de la décision concernant l’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Mme [G] [X] [L] épouse [J] produit un décompte démontrant que M. [B] [S] reste devoir, après soustraction des frais d’envoi recommandé qui ne relèvent pas des loyers et charges (soit un montant de 87 €), la somme de 4.458,21 € à la date du 27 février 2025, incluant une dernière facture de février 2025.

M. [B] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.458,21 €.

Par ailleurs, M. [B] [S], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit 424,20 euros, comme spécfiquement sollicité, sous déduction des prestations sociales directement versées à la bailleresse le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 28 février 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [B] [S] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er mars 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu du fait que M. [B] [S] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [G] [X] [L] épouse [J], M. [B] [S] sera condamné à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2021 entre Mme [G] [X] [L] épouse [J] et M. [B] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec emplacement de stationnement n°11 sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [G] [X] [L] épouse [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS Mme [G] [X] [L] épouse [J] de sa demande d’assortir l’explusion d’une astreinte ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNONS M. [B] [S] à payer à Mme [G] [X] [L] épouse [J] à titre provisionnel la somme de 4.458,21 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 27 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance de février 2025 incluse);

CONDAMNONS M. [B] [S] à payer à Mme [G] [X] [L] épouse [J] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 24 décembre 2024 et le 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 424,20 euros, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS M. [B] [S] à payer à Mme [G] [X] [L] épouse [J] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [B] [S] aux dépens;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente