Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 27 août 2025, n° 25/01271

TJ Toulouse 27 août 2025

Arguments

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Accepté
Preuve des loyers impayés
La cour a constaté que la S.A. CDC HABITAT a apporté la preuve de l'obligation de paiement des loyers par les documents fournis.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 27 août 2025, n° 25/01271
Numéro(s) :	25/01271
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sarah NOVIANTKatia OUDDIZ-NAKACHE
Cabinet(s) :	CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS
Parties :	S.A. CDC HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01271 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAYR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Août 2025

S.A. CDC HABITAT , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[D] [U] [O]

[X] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Août 2025

à Maître Sarah NOVIANT de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 27 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sarah NOVIANT de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [D] [U] [O], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Katia OUDDIZ-NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Marie BATTISTON, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [X] [S], demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Katia OUDDIZ-NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision numéro C-31555-2025-009983 rendue le 30 mai 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE, substitué par M^e Marie BATTISTON, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing signé le 9 avril 2019, la SA CDC HABITAT a donné en location à Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant un loyer actuel de 969,82€ provision sur charges comprise et un montant résiduel de 353,82€ une fois déduites les aides au logement.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 10 avril 2024, en vain.

Par acte du 27 mars 2025, dénoncé le 28 mars 2025par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA CDC HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 2.123,42€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 10 mars 2025,

‒ l’expulsion des occupants, ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec si besoin le concours de la force publique,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 960€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens comprenant le coût du commandement.

L’affaire, après un premier renvoi à la demande des parties, était appelée à l’audience du 4 juillet 2025.

La SA CDC HABITAT, valablement représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.343,29€ arrêtée au 1er juillet 2025. Elle s’oppose aux délais sollicités n’ayant pas mandat pour les accepter.

Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S], valablement représentés, s’opposent et et estiment que la somme de 2.123,42€ n’est pas due car ils ont effectué des paiements et la CAF va solder le reste et concluent au rejet des demandes accessoires estimant que la procédure n’est pas fondée. Ils sollicitent à titre reconventionnel l’allocation de la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils expliquent avoir repris le paiement des échéances courantes et que le reste va être soldé par la CAF, que Monsieur [O] a quitté le domicile ce qui a déséquilibré le budget.

La décision était mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 28 mars 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CAF a été saisie le 15 avril 2025 par courrier recommandé avec accusé réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA CDC HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 9 avril 2019, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 avril 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, alors que le bail est antérieur, cest donc le délai de deux mois s’applique ; de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 10 juin 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Il résulte des débats que les locataires ont repris le paiement des échéances courantes et sollicitent des délais de paiement. Ils convient de faire droit à leur demande.

Sur les sommes dues par les locataires :

Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de1.343,29€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation suivant décompte produit du 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision .

Il convient de leur accroder des délais de paiement à raison de 13 mensualités de 100€ la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S] à lui verser la somme de 250€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S], succombant au principal, supporteront solidairement les dépens en ce compris le dernier commandement de payer.

DÉCISION :

Statuant publiquement, par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S] à payer à la SA CDC HABITAT la somme provisionnelle de 1.343,29€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S] à s’acquitter de leur dette en 13 mensualités de 100€, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

Juge en revanche, qu’à défaut de paiement, par Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S] d’une seule mensualité à la date fixée, d’une échéances de loyer ou de charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 10 juin 2025,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation, que Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S] devront solidairement verser à la SA CDC HABITAT et les y condamne solidairement, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 9] [Localité 6] ([Localité 3] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [X] [S] aux dépens qui comprendront les frais du commandements de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge