TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04274 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TQCI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 19 Mai 2025

Société SILET 2, Société Nouvelle Civile Immobilière de Logements Economiques Toulousains, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

C/

[W] [T] [K]

[J] [H] épouse [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2025

à M^e Michel BARTHET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 19 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société SILET 2, Société Nouvelle Civile Immobilière de Logements Economiques Toulousains, dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Stéphanie FLUHMANN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [W] [T] [K], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Nathalie BILLON, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale numéro C-31555-2024-020221 rendue le 16 décembre 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE

Mme [J] [H] épouse [K], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Camille MAYZOUE de L’AARPI MAYZOUE & TRIBALAT, avocats au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale numéro C-31555-2025-002802 rendue le 12 février 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er décembre 2022, la société SILET 2 a loué à Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Invoquant un arriéré locatif, la société SILET 2 a fait signifier à Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 août 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, la société SILET 2 a finalement assigné Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation des intéressés au paiement de la dette locative.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 28 mars 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La société SILET 2, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal à compter du 8 octobre 2024 ;

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] ainsi que de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 6434,38€ au titre de l’arriéré locatif au 17 mars 2025,

— d’une d’indemnité d’occupation au moins égale au montant des sommes dues au titre du contrat de bail loyer et charges comprises jusqu’à reprise par le bailleur,

— à titre subsidiaire en cas de suspension de la clause, prévoir la déchéance du terme à défaut de règlement d’une seul échéance et l’expulsion immédiate et sans délai des locataires,

— condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] au paiement de la somme de 960€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de commandement et les dénonces.

En réponse aux arguments de la défense, elle estime que les charges sont justifiées et que les locataires ont été avisés des charges réelles dues au titre de la régularisation pour les années 2023 et 2024 et que les justificatifs n’ont pas à être communiqués mais seulement tenus à la disposition des locataires pendant 6 mois. Or, elle fait valoir qu’ils n’ont pas demandé à consulter les justificatifs.

Monsieur [W] [K], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions de :

* à titre principal de constater l’existence de contestations sérieuses quant au montant de la dette réclamée et de l’indemnité d’occupation sollicitée et dire n’y avoir lieu à référé

* à titre subsidiaire :

— déduire du montant réclamé la somme de 792€ au titre des demandes de provision sur charges surévaluées (132x6), la somme de 1715,80€ au titre de la régularisation de charges de l’année 2023 et la somme de 169,76€ au titre du commandement de payer,

— l’autoriser à s’acquitter de l’arriéré en 36 mensualités,

— dire et juger que pendant ces délais les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

* statuer ce que de droit sur les dépens.

Il fait valoir qu’il conteste le montant des charges qui était de 148€ lors de la conclusion du contrat et s’élève sur l’avis d’échéance de septembre 2024 à la somme injustifiée et surévaluée de 280€. Il ajoute que les justificatifs correspondants au décompte de charges pour l’exercice 2023 ne sont pas produits.

Madame [J] [H] épouse [K], représentée par son conseil, sollicite :

* constater l’existence de contestations sérieuses et déclarer irrecevables les demandes,

* à titre subsidiaire :

— déduire du montant réclamé la somme de 792€ au titre des demandes de provision sur charges surévaluées (132x6), la somme de 1715,80€ au titre de la régularisation de charges de l’année 2023 et la somme de 169,76€ au titre du commandement de payer,

— l’autoriser à s’acquitter de l’arriéré en 36 mensualités,

— dire et juger que pendant ces délais les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

* statuer ce que de droit sur les dépens étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le montant de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

La société SILET 2 produit outre le contrat de bail, des justificatifs sur les charges et un décompte actualisé au 17 mars 2025 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève, déduction faite des frais de procédure (169,76€) et de l’effacement de la dette par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne à hauteur de 1306,45€ en mai 2024, à la somme de 6434,38€, mensualité de mars 2025 incluse.

Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] contestent le montant des charges locatives réclamés.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient donc aux locataires de justifier de l’ensemble des paiement effectués et qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant réclamé.

S’agissant des charges locatives, il sera rappelé que les textes prévoient qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).

Le défaut de régularisation annuelle de charges ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées. En effet, l’obligation de régularisation annuelle des charges n’étant assortie d’aucune sanction, le bailleur peut en justifier à tout moment et la régularisation des charges locatives peut intervenir en cours de procédure.

En l’espèce, la société SILET 2 produit les justificatifs suffisants à savoir le décompte des charges pour l’année 2023 détaillant chaque poste, le détail des charges de copropriété part nature de dépense du 1/01/2023 au 31/12/2023 établi par le syndic, le justificatif de la taxe foncière pour 2023 et l’état des consommations d’eau établi par PROX-HYDRO édité le 7/12/2023 et le 9/12/2024 précisant la consommation d’eau des locataires.

Le moyen soulevé par les consorts [K] est donc inopérant.

Par conséquent, en l’absence de contestation sérieuse sur le principe et le montant de la dette locative, Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] seront donc condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 6434,38€, mensualité de mars 2025 incluse et ce solidairement conformément à la clause du contrat et leur qualité d’époux.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou

pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 1er décembre 2022 entre la société SILET 2 d’une part et Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] d’autre part contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause, qui est reprise en intégralité, a par ailleurs été signifié le 8 août 2024 pour la somme en principal de 2420,04€ par la société SILET 2.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort du décompte locatif et de l’ordre de virement du 11 mars 2025 fourni par Monsieur [K] que Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] ont repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience depuis février 2025 et que le quittancement de septembre 2024 avec la régularisation des charges a engendré une dette importante à hauteur de 1715,80€ qu’ils n’ont pas été en capacité d’apurer immédiatement. Par ailleurs, les époux [K] qui ont deux enfants à charge, apparaissent en mesure de régler la dette dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier dans la mesure où ils justifient de ressources stables par le biais des missions d’intérim de Monsieur [K] et de diverses allocations. Ils seront donc autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] de rester dans les lieux peut s’analyser en demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante au procès supporte les dépens.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, qui succombent seront condamnés aux dépens sans qu’une partie ne soit mise à la charge de l’Etat, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SILET 2, Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] seront également condamnés à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2022 entre la société SILET 2 et Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 9 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] à payer à la société SILET 2 à titre provisionnel la somme de 6434,38€ au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 17 mars 2025 (mensualité de mars 2025 incluse) ;

AUTORISONS Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 170€, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] soient condamnés in solidum à verser à la société SILET 2 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées au bailleur le cas échéant ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] à payer à la société SILET 2 la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [J] [H] épouse [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2024, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La vice-présidente