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ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00352 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYOR

AFFAIRE : S.A.R.L. COFIDEG C/ S.A.S. NUANCES D’EAU, [G] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIER lors des débats : Quentin DURU

GREFFIERE lors du délibéré : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. COFIDEG, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSES

S.A.S. NUANCES D’EAU RCS [Localité 8] N°981 762 404, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Madame [G] [O]

née le 15 Octobre 1986 à [Localité 8] (42), demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 24 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 11 Septembre 2025

DECISION: contradictoire en 1er , prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 8 février 2024, la SARL Cofideg a consenti à la SAS Nuances d’Eau un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 7] [Localité 5] [Adresse 4], pour une durée de 9 années entières à compter du 1er février 2024, et pour un loyer annuel de 40 000 euros hors taxes et hors charges, soit 48 000 euros toutes taxes comprises, payable trimestriellement.

Madame [G] [O] est intervenue à l’acte notarié pour se porter caution personnelle et solidaire des engagements de la SAS Nuances d’Eau pour une durée de 18 mois, soit jusqu’au 31 juillet 2025, et pour un montant de 144 000 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, la SARL Cofideg a fait assigner la SAS Nuances d’Eau et Madame [G] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 24 juillet 2025, à laquelle la SARL Cofideg sollicite de voir :

— Constater la résiliation du bail intervenu entre la SARL Cofideg et la SAS Nuances d’Eau à la date du 25 Novembre 2024 par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 Octobre 2024 et subsidiairement, la prononcer ;

— Condamner solidairement et subsidiairement in solidum la SAS Nuances d’Eau et Mme [G] [O] à payer à la SARL Cofideg :

o Une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation équivalente au montant que la SAS Nuances d’Eau aurait dû payer au titre des loyers et provisions sur charges si elle était restée locataire, jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clefs effectuée le 3 juillet 2025 ;

o La somme provisionnelle de 63 414,88 € correspondant aux loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation exigibles au titre du 3ème et du 4eme trimestre 2024, du 1er et 2d trimestre 2025 et du 1er au 3 juillet 2025 outre intérêts au taux contractuel prévu aux l’article LOYER et CLAUSE PENALE du bail, soit le taux de 2% par mois pour chaque mois de retard à compter de chaque impayé ;

o La somme de 2 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Débouter la SAS Nuances d’Eau et Mme [G] [O] de toutes leurs demandes ;

— Condamner solidairement et subsidiairement in solidum la SAS Nuances d’Eau et Mme [G] [O] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement du 25 Octobre 2024 (268,19 €), de sa signification à la caution (73,18 €) et de la réquisition des privilèges et nantissements, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Fabrice Pillonel, Avocat, pour ceux dont il aurait fait l’avance sans en recevoir provision, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au visa des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, 1103, 1104 et 1193 du Code Civil, 834 et subsidiairement 835 du Code de procédure civile, elle expose que la SAS Nuances d’Eau n’a pas réglé le dépôt de garantie et le loyer initial du 3ème trimestre 2024 proratisé ; que le preneur a soutenu à tort que les locaux présentaient des défectuosités, alors qu’il a effectué de nombreuses visites avant la signature du bail et qu’il a fait intervenir des entreprises pour la réalisation de devis de travaux d’aménagement des lieux ; qu’une franchise de loyer de 7 mois a d’ailleurs été consentie, les travaux de rénovation devant être réalisés par la preneuse ; que l’appel de loyer du 4ème trimestre 2024 n’a pas été réglé, de sorte qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SAS Nuances d’Eau le 25 octobre 2024 et a été signifié à la caution Madame [G] [O] le 6 novembre 2024 ; que les échéances des 1er et 2ème trimestre 2025 n’ont pas été réglés ; qu’à la signature du bail, la SAS Nuances d’Eau était déjà en jouissance des lieux, de sorte qu’elle ne peut pas se prévaloir d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ; que la SAS Nuances d’Eau n’a jamais souscrit d’abonnement pour la fourniture de l’électricité pour le compteur dont la référence a été donnée par la bailleresse et qu’elle a réalisé un pontage électrique, manifestement au détriment du locataire d’une autre cellule ; que le local est utilisé uniquement en atelier de soudure, ce qui ne correspond pas à la destination du bail ; que, suite à la transmission du procès-verbal de constat en date du 8 juillet 2024, relevant des traces d’infiltration, des fils électriques non reliés, un trou dans un mur en moellons, elle a indiqué être disposée à réaliser tous travaux relevant des grosses réparations, mais que l’ensemble des éléments constatés par le commissaire de justice sont liés à l’aménagement intérieur des cellules ou aux travaux perpétrés par la SAS Nuances d’Eau, et donc à la charge du preneur ; que les conditions légales et factuelles de la résiliation unilatérale par la SAS Nuances d’Eau n’étant pas remplies, la résiliation unilatérale au 18 septembre 2024 n’a pas joué ; qu’a contrario la SARL Cofideg est bien fondée à demander le constat de la résiliation du bail ensuite du commandement de payer du 25 octobre 2024, visant la clause résolutoire ; que lors de la signature du contrat de bail, le notaire a recueilli le consentement de Madame [G] [O] à son engagement de caution, à titre personnel.

En réponse, la SAS Nuances d’Eau sollicite de voir :

— Débouter la SARL Cofideg de sa demande de condamnation, Madame [G] [O] en paiement des loyers non acquittés par la SAS Nuances d’Eau et celles des charges et indemnité d’occupation s’agissant d’un engagement de cautionnement sérieusement contestable ;

— Débouter de sa demande provisionnelle, la SARL Cofideg à l’encontre de la SAS Nuances d’Eau en paiement des loyers et indemnités d’occupation, demande du dépôt de garantie pour la période du 3ème et 4eme trimestre 2024 et du second trimestre 2025 au regard de la proposition de restitution des clés intervenue à compter du 20.09.2024 et du caractère inexploitable des lieux durant la période entre février 2024 à septembre 2024 ;

— Condamner la SARL Cofideg à payer et porter à la SAS Nuances d’Eau, et encore à Madame [O] [G] la somme de 1 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au visa des articles 1126, 1719, 1723, 1369 et 2294 du Code civil, et de l’article L 145-41 du Code de commerce, elle expose que, après avoir consulté des entreprises postérieurement à la signature du bail, elle a pris conscience que les travaux décrits comme étant d’aménagement procédaient en réalité d’une rénovation touchant la structure, s’agissant du remplacement complet de l’électricité ; que le bureau de contrôle Alpes Contrôle a, dès juin 2024, fait connaître des difficultés pour utiliser les lieux au titre d’un [Localité 3] ; qu’elle a alors réalisé qu’elle ne pourrait pas occuper les lieux ; que dès le 18 septembre 2024, il a été notifié par LRAR à la SARL Cofideg l’impossibilité de poursuivre le contrat, entraînant pour le locataire perte d’exploitation, de sorte qu’une résolution amiable devait être signée, mais le bailleur n’a pas retiré ce recommandé ; qu’elle a fait établir un constat des lieux par commissaire de justice le 15 novembre 2024, ce dernier conservant les clés ; que le bailleur ne peut ainsi pas demander une indemnité d’occupation à compter du 15 novembre 2024 ; que les locaux loués étaient impropres à destination à l’entrée dans les lieux en février 2024, ce que la SARL Cofideg n’ignorait pas puisqu’elle a accordé pour cette raison une franchise de loyer de sept mois ; que le dépôt de garantie n’était payable qu’au 1er janvier 2025 ; que postérieurement au 1er septembre 2024, il existait une contestation sérieuse en rapport avec l’obligation de délivrance, entraînant suspension des loyers ; que concernant la caution, Madame [O] n’a signé la caution qu’en qualité de dirigeante de la SAS Nuances d’Eau.

L’affaire est mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de la redevance, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions de la présente convention, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, la présente convention sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. Si dans ce cas le preneur refusait de quitter les lieux mis à disposition, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution. Le preneur sera de plein droit débiteur envers le bailleur d’une indemnité journalière d’occupation égale au double du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée si le présent bail y est assujetti ».

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à la SAS Nuances d’Eau le 25 octobre 2024, pour un montant principal de 33 920 euros, somme arrêtée au 1er octobre 2024, terme du 4ème trimestre 2024 inclus.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 novembre 2024.

La SAS Nuances d’Eau fait valoir que, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 septembre 2024, elle a fait connaître à la SARL Cofideg son intention de faire valoir la résolution amiable du bail liant les parties. Le pli porte la mention « pli avisé et non réclamé ».

En vertu de l’article 1193 du Code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

En l’espèce, aucun accord n’est intervenu entre les deux parties sur la résiliation amiable du bail. Il ne peut donc pas être considéré comme résilié à la date du 18 septembre 2024.

Toutefois, dès le 18 septembre 2024, le locataire avait quitté le local et que les clés étaient à la disposition du preneur chez le commissaire de justice ayant procédé au procès-verbal de constat du 18 juillet 2024, faisant fonction d’état des lieux de sortie pour la SAS Nuances d’Eau. Le bailleur aurait pu récupérer son bien, s’il avait eu connaissance du courrier recommandé. Il existe donc une obligation sérieusement contestable pour les loyers postérieurs au 26 novembre 2024.

Ainsi, seules les sommes dues au titre du bail antérieurement à la date du 26 novembre 2024 ne sont pas sérieusement contestables.

Au 18 septembre 2024, seule la somme de 14 160 euros TTC était due par la SAS Nuances d’Eau à la SARL Cofideg, au titre des loyers et charges de septembre à novembre 2024 (un trimestre de loyer). Le contrat de bail stipule que le preneur s’est engagé à verser le dépôt de garantie, d’un montant de 10 000 euros, au plus tard le 31 janvier 2025.

Il convient donc de condamner la SAS Nuances d’Eau à payer à la SARL Cofideg la somme provisionnelle de 14 160 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 26 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux contractuel prévu aux l’article LOYER et CLAUSE PENALE du bail, soit le taux de 2 %.

Au chapitre « Identification des parties », le bail indique que Madame [G] [O] intervient en tant qu’intervenante. Au chapitre « Cautionnement », il est indiqué que " Madame [G] [O], ci-dessus identifiée sous la dénomination « L’INTERVENANT » Intervient aux présentes sous la dénomination la « caution » pour déclarer :

o Avoir connaissance des présentes par la lecture effectuée par le notaire soussigné, et avoir parfaite conscience de la portée de son engagement au moyen des explications fournies ;

o Se rendre et constituer caution solidaire du preneur envers le bailleur ou toute personne qui se substituerait à lui pour l’exécution de chacune des conditions du bail;

o Renoncer à se prévaloir des bénéfices de discussion et de division ;

o Savoir qu’au cas de sa disparition avant l’extinction de l’obligation cautionnée, ses ayants droit seront tenus solidairement et indivisiblement entre eux de son engagement.

Le cautionnement porte sur le paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités dues au titre de stipulation de pénalité, indemnité d’occupation, et sur toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire : dommages-intérêts, indemnités d’occupation, ainsi que sur la garantie de bonne exécution des différentes clauses et conditions du bail, notamment en matière de réparations, travaux à la charge du preneur. En outre, la caution s’engage à garantir les engagements du preneur résultant de la solidarité en cas de cession du bail et en cas de non-paiement dans le délai convenu ci-dessus du dépôt de garantie.

Cet engagement est limité pour une durée de DIX-HUIT (18) MOIS à compter du jour des présentes, soit jusqu’au TRENTE ET JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ (31 juillet 2025) et pour un montant de CENT QUARANTE QUATRE MILLE EUROS (144.000 euros).

Le bailleur s’engage à remettre sans frais à la caution une copie des présentes.

En cas de placement du preneur sous un plan de sauvegarde, l’article L 622-28 du Code de commerce permet à la caution personne physique de bénéficier de la suspension des poursuites pendant toute la période d’observation ".

Au chapitre du dépôt de garantie, le contrat prévoit qu’à défaut de versement du dépôt de garantie au 31 janvier 2025, le bailleur pourrait actionner le cautionnement personnel de Madame [G] [O].

Cependant, à la page 27 de l’acte notarié, il est indiqué que Mme [G] [O] a signé en qualité de représentant de la SAS dénommée Nuances d’Eau.

Ainsi, l’acte notarié n’est pas signé par Madame [G] [O], agissant en son nom propre.

Il existe donc une contestation sérieuse quant à la qualité de caution personnelle de Madame [G] [O]. Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes dirigées à l’encontre de Madame [G] [O].

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, la défenderesse est condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et à payer à la demanderesse la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation du bail liant la SARL Cofideg à la SAS Nuances d’Eau pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du 26 novembre 2024 ;

CONDAMNE la SAS Nuances d’Eau à payer à la SARL Cofideg la somme provisionnelle de 14 160 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 26 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux de 2 % ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de Mme [G] [O] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SAS Nuances d’Eau à payer à la SARL Cofideg la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Nuances d’Eau aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer d’un montant de 268,19 euros.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :

la SELAS D.F.P & ASSOCIES

M^e Fabrice PILLONEL

COPIES-

— DOSSIER

Le 11 Septembre 2025