TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 6]

NAC: 51A

N° RG 22/01728 – N° Portalis DBX4-W-B7G-Q5CA

JUGEMENT

N° B

DU : 01 Septembre 2025

S.C.I. YBY

C/

[L] [J] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Septembre 2025

à M^e YEPONDE et M^e MAJHAD

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 01 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. YBY, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Claude YEPONDE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [L] [J] [R], demeurant [Adresse 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/019698 du 09/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

représenté par M^e Bouchra MAJHAD, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI YBY a donné à bail à Monsieur [R] [L] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Adresse 13] (31300) par contrat du 8/04/2021, pour un loyer mensuel de 550€ et 30€ de provision sur charges.

La SCI YBY est propriétaire d’un immeuble sis au [Adresse 1] qui est divisé en plusieurs appartements.

Par lettre du 26/02/2022 Monsieur [R] a donné congé à son bailleur pour le 1/04/2022.

Le préfet de la Haute-Garonne a, par arrêté du 1/03/2022 de traitement de l’insalubrité du local (appartement n°7) de l’immeuble sis au [Adresse 1], mis en demeure la SCI YBY de mettre fin à la mise à disposition de cet appartement aux fins d’habitation dans les trois mois de la notification de la décision.

Monsieur [R] s’est maintenu dans les lieux à la suite de son congé.

Un recours gracieux a été formé contre cette décision et ensuite contentieux devant le tribunal administratif de Toulouse en date du 26/07/2022.

Par acte du 26/04/2022 la SCI YBY a fait assigner Monsieur [R] [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour demander de :

Prononcer l’expulsion de Monsieur [R] [L] [J] et de tout occupant de son chef des lieux loués et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique

Condamner Monsieur [R] [L] [J] à payer à la SCI YBY la somme de 1 450€ augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la présente assignation

Condamner Monsieur [R] [L] [J] à payer à la SCI YBY la somme de 1 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Condamner Monsieur [R] [L] [J] aux entiers dépens en ce compris le coût de la dénonce du présent acte à la préfecture

A l’audience du 5/09/2022 l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22/11/2022, puis à celle du 6/02/2023.

Par jugement du 12/06/2023 avant dire droit ordonnant une réouverture des débats à l’audience du 11/09/2023, les parties étaient invitées à une comparution personnelle en vertu des articles 184 et suivants du code de procédure civile et à la production de toute pièce justifiant du montant de la dette due.

A l’audience du 11/09/2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13/11/2023 puis à l’audience du 4/03/2024.

A cette audience du 4/03/2024 la SCI YBY était comparante, assistée de son Conseil, et réactualisait ses demandes par voie de conclusions n°1, demandant au tribunal de :

Avant dire droit au fond,

Déclarer calomnieux les écrits suivants de Monsieur [R] mettant en cause la SCI YBY :

«  la SCI YBY a loué tous les logements indécents aux locataires en situation de fragilité sociale et économique, outre des personnes en situation irrégulière sur le territoire français,

Le bailleur était ainsi en confiance, que ces locataires ne vont pas se plaindre de l’état d’insalubrité des logements loués ".

Ordonner la suppression des écrits susvisés.

Condamner Monsieur [R] [L] [J] à payer à la SCI YBY la somme de 3 000€ à titre de dommages et intérêts.

Au fond,

Prononcer l’expulsion de Monsieur [R] [L] [J] et de tout occupant de son chef des lieux loués et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique.

Condamner Monsieur [R] [L] [J] à payer à la SCI YBY la somme de 1 930€ augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la présente assignation.

Condamner Monsieur [R] [L] [J] à payer à la SCI YBY la somme de 2 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Condamner Monsieur [R] [L] [J] aux entiers dépens en ce compris le coût de la dénonce du présent acte à la préfecture.

En réplique, Monsieur [R] [L] [J], présent et assisté de son Conseil ainsi que d’un traducteur, par conclusions récapitulatives ( qui annulent et remplacent les précédentes ) demande au tribunal de :

A titre principal,

Juger que le congé présenté par Monsieur [R] est nul, le bailleur ayant recours aux manœuvres frauduleuses ;

Condamner la SCI YBY à assurer le relogement de Monsieur [R] ;

Les demandes reconventionnelles,

Juger que le logement loué à Monsieur [R] est impropre par nature à l’habitation ;

Constater la défaillance de la SCI YBY en ce qui concerne la mise en location d’un bien décent et propre à l’habitation ;

Juger que Monsieur [R] [L] [J] était victime de manœuvres dolosives de la part de sa bailleresse et que sans ces manœuvres il n’aurait pas signé le congé litigieux ;

Par conséquent,

Dire et juger que la SCI YBY devra restituer les loyers indûment perçus pour un logement impropre par nature à l’habitation, soit la somme de 6 380€ correspondant à 11 mois de loyers ;

Condamner la SCI YBY au paiement de la somme de 4 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral incontestablement subi et pour les manœuvres déloyales du bailleur ;

En toute hypothèse,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la SCI YBY au paiement de la somme de 1 500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par décision du 7/06/2024, le tribunal de céans a :

DEBOUTE la SCI YBY de sa demande tendant à voir déclarer calomnieux, supprimer certains écrits des conclusions de Monsieur [R] [L] [J] et le condamner à dommages-intérêts ;

DECLARE nul le congé délivré par Monsieur [R] [L] [J], concernant le bail signé le 8/04/2021 avec la SCI YBY, son consentement ayant été vicié à la suite de manœuvres dolosives ou mensonges ;

DEBOUTE la SCI YBY de sa demande d’expulsion de Monsieur [R] [L] [J] et de tout occupant de son chef des lieux loués au [Adresse 3] ( 31300 ) ;

ORDONNE avant dire droit, pour le surplus des demandes, un sursis à statuer dans l’attente de la décision devant être rendue par le tribunal administratif de Toulouse à la suite de la requête introductive d’instance déposée par la SCI YBY auprès dudit tribunal en date du 26/07/2022 ;

DIT que la présente instance serait poursuivie à l’initiative de la partie la plus diligente ;

RESERVE le surplus des demandes des parties ainsi que les dépens ;

RAPPELE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Par arrêté du 1er mars 2022 de traitement de l’insalubrité, et à la suite d’une enquête du service communal d’hygiène et de santé, le préfet de la Haute-Garonne a mis en demeure la SCI YBY de mettre fin à la mise à disposition à des fins d’habitation de l’appartement n° 7 dont elle est propriétaire [Adresse 4], de procéder au relogement de l’occupant dans un délai de trois mois à compter de sa notification et d’exécuter tous travaux nécessaires pour empêcher toute utilisation du local aux fins d’habitation, et/ou interdire toute entrée dans les lieux, dès le départ de l’occupant et de son relogement.

Le tribunal administratif de Toulouse a statué à la suite du recours formé par la SCI YBY contre l’arrêté préfectoral du 1er mars 2022 par décision du 7/01/2025, a rejeté la requête de la SCI YBY et donc confirmé la validité de cet arrêté préfectoral.

Une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 2/06/2025 à la demande de la SCI YBY ( courriel adressé au greffe du tribunal le 21/01/2025).

A cette audience, la SCI YBY représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions indiquant que Monsieur [R] a quitté les lieux il y a environ trois semaines pour s’installer [Adresse 8].

Monsieur [R] [L] [J] représenté par son avocat, maintient ses conclusions antérieures.

Il n’a pas été indiqué au tribunal qu’un recours a été formé contre ce jugement du tribunal administratif de Toulouse.

Le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé des prétentions et moyens aux écritures déposées par les Conseils des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 1/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les articles, 1353, 1720 et 1721 du code civil,

Vu les articles 378 et 379 du code de procédure civile,

Vu la loi n° 89-462 du 6/07/1989,

Vu les pièces produites et notamment le bail du 8/04/2021, l’arrêté préfectoral du 1/03/2022, le jugement du tribunal administratif de Toulouse en date du 7/01/2025,

L’article 378 du code de procédure civile dispose :

« La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

L’article 379 du code de procédure civile dispose :

«  Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai. "

Le tribunal administratif de Toulouse ayant statué sur recours formé par la SCI YBY contre l’arrêté préfectoral du 1/03/2022 de traitement de l’insalubrité par décision du 7/01/2025 et ayant rejeté la requête de la SCI YBY, l’instance peut se poursuivre.

1 – Sur la demande d’expulsion

Le congé donné par le locataire n’a pas été validé par le tribunal, la SCI YBY ayant été déboutée de sa demande d’expulsion par jugement du 7/06/2024 de la présente juridiction comme rappelé précédemment et la demanderesse ayant indiqué à l’audience que Monsieur [R] avait quitté les lieux il y a environ trois semaines s’installant dans un nouveau logement sur la ville de Toulouse, la demande d’expulsion est donc sans objet.

2 – Sur la demande de condamnation à paiement de loyers

La SCI YBY soutient que Monsieur [R] lui doit la somme de 1 930€ correspondant aux loyers d’avril 2021 à mars 2022 payés irrégulièrement sur la période.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [R] produit la copie des quittances de loyers remises et signées par la SCI YBY pour les mois d’avril 2021 à décembre 2021 pour un loyer de 550€ et 30€ de charges soit la somme mensuelle de 580€ prouvant le paiement des loyers qui auraient été versés en espèce.

La somme globale versée sur la période à titre de loyer est donc de 580€ X 9 mois soit 5 220€.

En application de l’arrêté préfectoral du 1/03/2022, les loyers et charges ne sont plus exigibles à compter du 1/04/2022.

Monsieur [R] a réglé ses loyers sur toute l’année 2021 selon les quittances de loyers fournies.

Le courrier adressé à Monsieur [R] en date du 1/03/2022 par le préfet de la Haute-Garonne indique : « Le loyer en principal ou toute autre somme versée à votre propriétaire en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage en mairie et sur la façade de l’immeuble et votre bail est de droit suspendu. »

Les loyers étaient donc dus jusqu’au mois de mars 2022 inclus.

Monsieur [R] ne verse pas d’autres quittances de loyers relatives au premier trimestre 2022 prouvant le paiement des loyers sur cette période.

Seul le premier trimestre 2022 n’ a pas été payé dont il faudra retrancher la somme de 100€ versée le 3/02/2022 selon le décompte du bailleur et donc la somme due serait de 1 640€ (580€ X3 -100€) .

Ainsi, la somme de 5 220€ a été versée selon les quittances produites et acquittées en contradiction avec le tableau du décompte qui fait état de la somme due de 1 930€ arrêtée à fin mars 2022.

Il ne résulte pas du rapport d’enquête établi le 9/12/2021 par le service d’hygiène et de la santé de la Mairie de [Localité 12] que les lieux sont inhabitables, seule circonstance susceptible d’exonérer le locataire de son obligation de payer ses loyers.

L’inexécution de ses obligations par l’une des parties ne peut être justifiée par l’inexécution des obligations incombant à son cocontractant que si elle lui est proportionnée.

Le locataire n’étant pas dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués et après appréciation des défauts du logement le locataire sera dispensé de payer 50% du loyer et charges ( Cf. Cass. Civ. 3è, 17 décembre 2015, 14-22.754).

En conséquence, Monsieur [R] [L] [J] sera condamné à payer à la SCI YBY la somme de 820€ (1 640€ – 50%) représentant les loyers dus pour les mois de janvier à mars 2022, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation.

3 -Sur les autres demandes à titre principal ou reconventionnel du défendeur

Il a été statué sur la demande principale relative à la nullité du congé donné par Monsieur [R] par jugement du 7/06/2024 de ce tribunal et la demande de condamnation à relogement est devenue sans objet Monsieur [R] s’étant installé ailleurs.

Il sera constaté que ces demandes sont devenues sans objet.

Sur l’indécence du bien loué et son caractère impropre à l’habitation

Les articles 1720 et 1721 disposent que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose : "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé … et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)

Le décret n° 2002-120 du 30 décembre 2002 définit les caractéristiques du logement décent : il doit notamment assurer le clos et le couvert, avoir un éclairage naturel suffisant, comporter un minimum d’éléments d’équipements et de confort, notamment sanitaires, etc. Il prévoit également, en son article 4, des conditions de surface ou de volume minimales : "Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R 111-2 du Code la construction et de l’habitation.

Le rapport d’enquête établi le 9/12/2021 par le service d’hygiène et de la santé de la Mairie de [Localité 12] relève que le logement est dépourvu d’éclairement naturel suffisant et que le système de ventilation n’est pas réglementaire.

Il convient de rappeler que l’obligation essentielle du bailleur est celle de délivrance du bien donné à bail. En l’espèce, le bailleur n’a pas satisfait à son obligation majeure de délivrer à Monsieur [R] un logement décent.

Concernant le logement loué : selon l’état des lieux d’entrée contradictoirement établi le 8/04/2021 le logement donné à bail est en bon état.Le bail indique la réalisation de travaux récents : Peinture, Parquet, Sanitaire.

Monsieur [R] n’a jamais signalé de désordres à son bailleur durant l’occupation du bien.

A la suite d’une enquête du service communal d’hygiène et de santé, le préfet de la Haute-Garonne a, par arrêté du 1/03/2022 de traitement de l’insalubrité du local (appartement n°7) de l’immeuble sis au [Adresse 1], mis en demeure la SCI YBY de mettre fin à la mise à disposition de cet appartement aux fins d’habitation dans les trois mois de la notification de la décision.

La validité de cet arrêté préfectoral a été confirmée par la décision du tribunal administratif de Toulouse du 7/01/2025.

Le rapport en date du 28/01/2022 cité dans l’arrêté du 1/03/2022 indique que ce local constitue un danger pour la santé et la sécurité physique de la personne qui l’occupe compte tenu des caractéristiques suivantes :

le local mis à disposition aux fins d’habitation présente un caractère impropre à l’habitation du fait de sa nature et de sa configuration :

L’éclairement naturel au centre de la pièce principale et de la chambre située au rez de chaussée ne permet pas d’avoir une activité normale sans avoir recours à l’éclairage artificiel.De ce fait,ces deux pièces ne peuvent être considérées comme des pièces de vie,la seule pièce bénéficiant d’un éclairage naturel suffisant est située à l’étage mais ne dispose pas d’une superficie au moins égale à 9 m² sous une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,20 m.De ce fait, elle ne peut être considérée comme pièce de vie.De même, il relève certains désordres.

L’article 5 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 énonce que le logement qui fait l’objet d’un arrêt d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Les caractéristiques du bien loué telles qu’évoquées par l’administration vont au-delà de l’indécence puisque un arrêté de traitement de l’insalubrité du local a été décidé par le préfet demandant au bailleur de suspendre la mise à disposition du logement.

Ce bien a été relevé comme impropre à l’habitation par l’autorité administrative du fait de sa nature et configuration.

Sur la demande de restitution des loyers versés

La somme réclamée par le locataire en restitution correspond à 11 mois de loyers pour l’occupation du bien soit la somme de 6 380€.

Les loyers n’ayant pas été payés sur la période de janvier à mars 2022 il ne peut en être demandé leurs restitutions.

L’exception d’inexécution peut être admise lorsque le locataire se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués, du fait des manquements du bailleur à son obligation d’entretien, ou lorsque les lieux sont qualifiés d’inhabitables.

Pour dispenser Monsieur [R] du paiement de loyer, il convient d’établir que le preneur s’était trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués et apprécier si les défauts du logement justifiaient que le locataire soit dispensé de payer l’intégralité du loyer ( Cass. Civ. 3è, 17 décembre 2015, 14-22.754).

En l’espèce ce n’est pas le cas, Monsieur [R] ayant continué à occuper le logement.

Ainsi, il n’est pas établi que le locataire s’est trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les locaux conformément à la destination du bail. La gravité des manquements du bailleur ne justifie pas l’exonération totale du loyer, mais uniquement la diminution de celui-ci.

L’indécence du logement sera évaluée à 50% du loyer.

La SCI YBY devra restituer partiellement les loyers perçus pour cause de logement indécent, soit la somme de 2 610€ (580€ X 9 – 50%) correspondant à 9 mois de loyers ( avril à décembre 2021 ) versés par Monsieur [R] ;

En conséquence, la SCI YBY sera condamnée à payer à Monsieur [R] [L] [J] la somme de 2 610 € en restitution partielle des loyers perçus sur une période de 9 mois ( avril à décembre 2021 ) au titre de l’inexécution de son obligation de délivrance d’un logement décent.

Sur la demande de condamnation à dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

Monsieur [R] a pu continuer à jouir du bien loué mais avec certains risques pouvant exercer une pression morale ou psychologique sur lui.

Il est notamment relevé par l’arrêté préfectoral du 1/03/2022 les risques sanitaires suivants :

— psychologique par la sensation d’oppression continue, génératrice d’atteintes à la santé mentale ( manifestations dépressives ou anxieuses, perte d’estime de soi ) ;

— de survenus ou d’aggravation de pathologies , notamment de maladies cardio-vasculaires, respiratoires,

— d’électrocution, d’électrisation,de départ de feu,

— de chute

En mettant à disposition ce local aux fins d’habitation la SCI YBY a commis une faute et a causé un préjudice moral à l’occupant, hébergé dans des conditions indécentes.

En outre, Monsieur [R] a pu se sentir trompé et sa confiance envers sa bailleresse ébranlée à la suite du dol dont il a été victime.

En conséquence, la SCI YBY sera condamnée à payer à Monsieur [R] [L] [J] la somme de 1 500€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et des manœuvres déloyales de sa bailleresse.

4 – Sur les demandes accessoires

La SCI YB, partie perdante pour la plus grande part, devra supporter la charge des dépens.

La SCI YBY sera condamnée à payer à Monsieur [R] [L] [J] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI YBY sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la demande portant sur la nullité du congé est devenue sans objet ;

CONSTATE que la demande d’expulsion est devenue sans objet ;

CONSTATE que la demande de condamnation à relogement est devenue sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] [J] à payer à la SCI YBY la somme de 820€ (1 640€ – 50%) représentant les loyers dus pour les mois de janvier à mars 2022, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI YBY à payer à Monsieur [R] [L] [J] la somme de 2 610€ en restitution partielle des loyers perçus sur une période de 9 mois ( avril à décembre 2021 ) au titre de l’inexécution de son obligation de délivrance d’un logement décent ;

CONDAMNE la SCI YBY à payer à Monsieur [R] [L] [J] la somme de 1 500€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et des manœuvres déloyales de sa bailleresse ;

CONDAMNE la SCI YBY à payer à Monsieur [R] [L] [J] la somme de 1 200€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI YBY de sa demande de condamnation de Monsieur [R] [L] [J] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI YBY aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT