MINUTE : 25/85

DOSSIER : N° RG 24/00046 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TMRN

JUGEMENT DU: 18/11/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 13] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

S.A.S. LE 4 représenté par Monsieur [V] [C], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 535

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 29 Novembre 2024et plaidoirie du 14 Octobre 2025

En présence de [W] [K], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 12] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 13] MÉTROPOLE poursuit la réalisation d’un projet de renouvellement urbain dans le quartier de [Adresse 10], à [Localité 13].

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

De ce fait, depuis plusieurs années, l’opérateur mène une politique d’acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 10].

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, [Localité 13] MÉTROPOLE a décidé de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L’article 3 de cet arrêté autorise [Localité 13] MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d’expropriant, à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens à acquérir, figure un local commercial constitué du lot 45 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 14]. parcelle [Cadastre 9] BN [Cadastre 1], dans lequel la SAS LE 4, représentée par Monsieur [V] [J], exerce une activité de vente de boissons et téléphonie.

L’arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue, le 4 juin 2024.

À défaut d’être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d’expropriation, [Localité 13] MÉTROPOLE a saisi la juridiction de céans, selon la procédure d’urgence, suivant acte du 1er octobre 2024.

Le transport sur les lieux s’est déroulé, le 29 novembre 2024, à l’issue duquel un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 1 000 euros a été rendu, le 2 décembre suivant.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 14 octobre 2025 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de :

Fixer le montant de l’indemnité globale revenant à la SAS LE 4, à la somme de 8 194,20 euros comprenant une indemnité principale de 7 804 euros et une indemnité de remploi de 390,20 euros, tous préjudices confondus,

Rejeter toutes prétentions contraires.

Le commissaire du Gouvernement conclut à la fixation des indemnités suivantes :

Indemnité principale : 18 992 euros,

Indemnité de remploi : 950 euros,

La SAS LE 4 invite la juridiction à :

A titre principal :

Enjoindre [Localité 13] Métropole de lui offrir un local équivalent situé dans le [Adresse 11],

Fixer les indemnités accessoires lui revenant à la somme de 12 000 euros comprenant :

— Une indemnité pour trouble commercial de 12 000 euros correspondant à 2 mois de chiffre d’affaires HT ;

A titre subsidiaire :

Fixer l’indemnité de dépossession revenant à la SAS le 4 à la somme de 39 783 euros comprenant :

— Une indemnité principale de 37 212 euros,

— Une indemnité de remploi de 2 571 euros.

Condamner [Localité 13] MÉTROPOLE à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de [Localité 13] MÉTROPOLE, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de la SAS LE 4, régulièrement représenté,

Conformément à l’alinéa 2 de l’article 446-2-1 du code de procédure civile, la juridiction ne statuera que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examinera les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En application de l’article 455 du même code, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le local commercial sous déclaration d’utilité publique, propriété de la commune de [Localité 13] en sa qualité de bailleur emphytéotique, d’une superficie de 34 m², est situé [Adresse 6], parcelle [Cadastre 9] BN [Cadastre 1], lot 45, au sein du [Adresse 11].

Il est le siège d’un fonds de commerce de bazar, téléphonie et point phone (Code NAF : 4711B).

L’autorité expropriante observe que la société produit un contrat de bail, conclu entre Madame [U] et Monsieur [X], qui prévoit une prise d’effet à compter du 1er octobre 2019. Toutefois, les pages de ce contrat ne sont pas paraphées et ce bail n’est pas signé par le preneur.

Monsieur [X] était précédemment le représentant légal de la SAS LE 4, avant que le président actuel, Monsieur [V] [J], n’acquière les parts sociales de la SAS LE 4, le 1er février 2023.

Elle s’interroge sur la qualité de preneur de la SAS LE 4 mais estime qu’en toute hypothèse, le lot 45 ayant fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation en date du 4 juin 2024, l’ordonnance d’expropriation a eu pour effet d’éteindre, à cette date, tous les droits réels ou personnels existant sur l’immeuble exproprié.

Elle admet qu’il convient donc de fixer le montant des indemnités revenant à la SAS LE 4 en réparation du préjudice subi du fait de l’extinction de ces droits.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d’approbation du PLU de [Localité 13] remonte au 12 octobre 2023.

C’est cette date qui doit être retenue comme date de référence.

A ce moment là, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 13], soit en zone urbaine intense.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la demande de réparation en nature par l’attribution d’un local de remplacement et l’allocation d’une indemnité pour trouble commercial,

Au visa de l’article L. 322- 12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités sont fixées en euros. Toutefois, l’expropriant peut, en lieu et place du paiement d’indemnité, offrir au commerçant évincé un local équivalent situé dans la même agglomération.

De plus, dans le cadre d’une opération d’aménagement, les articles L. 314-2 et L. 314-5 du code de l’urbanisme prévoient, au profit de celui-ci, un droit de priorité pour l’attribution d’un local de même nature dans le périmètre de l’opération.

Il résulte de ces dispositions que le commerçant évincé dispose, non d’un droit à l’octroi d’un nouveau local dans le périmètre de l’opération, mais seulement d’un droit de priorité pour l’attribution d’un local, de même nature, compris dans l’opération.

Au cas présent, [Localité 13] MÉTROPOLE indique de manière documentée que le futur centre commercial comprendra 6 cellules commerciales réservées aux activités suivantes :

Boucherie : 120,35 m²

Boulangerie : 146,38 m²

Salon de coiffure : 67,19 m²

Supérette : 292,27 m²

Restauration 1 : 88,53 m²

Restauration 2 : 83,96 m²

Le transport sur les lieux a permis de constater que l’activité de la SAS LE 4 est concentrée sur la téléphonie mobile et la vente de boissons.

Or, la cellule commerciale prévue dans le cadre de ce projet de renouvellement urbain dont l’activité se rapprocherait le plus de celle de la défenderesse est la supérette d’une superficie de 292,27 m², laquelle n’est en rien comparable avec le local exproprié d’une surface de 34 m².

De plus, l’autorité expropriante précisé que les futurs locaux ont été proposés à la location, via un appel à candidatures lancé par l’Agence Nationale pour la Cohésion des Territoires (ANCT), qui est propriétaire de ces locaux et se charge de leur gestion locative.

L’appel à candidature invitait les candidat à déposer leur dossier avant le 7 janvier 2025 ; ce qu’a omis de faire la SAS LE 4.

Le local a été attribué à un commerçant qui a présenté un projet de magasin d’alimentation générale, boucherie, charcuterie, rôtisserie, traiteur. Le bail a été signé et les clés du local ont été remises, le 17 juin 2025.

Dans ces conditions, les prétentions de la SAS LE 4, en ce compris l’allocation d’une indemnité pour trouble commercial, au demeurant non argumentée, ne sauraient prospérer.

Sur l’indemnité principale,

Le commerçant évincé du fait d’une expropriation bénéficie de principe d’une indemnité principale dont le montant est égal à la valeur du fonds de commerce.

Pour la détermination de son montant, les parties conviennent de recourir à la méthode d’évaluation dite des barèmes professionnels ; méthode la plus couramment utilisée en matière d’expropriation.

Elle consiste usuellement à appliquer à la moyenne du chiffre d’affaires TTC des trois dernières années d’exploitation du fonds de commerce, un barème qui varie selon la nature du commerce et qui est établi à partir d’une étude de marché.

La méthode suppose, d’une part, de connaître le chiffre d’affaires et, d’autre part, de déterminer le barème applicable.

Monsieur [V] [J] a acquis les parts sociales de la SAS LE 4, le 1er février 2023.

Sa gestion concerne donc les exercices 2023 et 2024 pour lesquels les chiffres d’affaires dégagés sont les suivants :

— exercice 2023 : 80 599 euros HT + montant TVA collectée 5375 euros, soit 85 974 euros TTC,

— exercice 2024 : 68 252 euros HT + montant TVA collectée 4608 euros, soit 72 860 euros TTC.

Il s’ensuit une moyenne TTC de : 79 417 euros.

Une étude de marché (code NAF 4711B) est produite par le commissaire du Gouvernement faisant apparaître un coefficient moyen de 27% entre le chiffre d’affaires retenu et le prix de cession du fonds de commerce. Au regard de la documentation professionnelle, l’administration porte ce taux à 30%.

L’autorité expropriante estime que cette étude de marché est critiquable en ce que les fonds de commerce exercé sous des enseignes nationales (Spar, Casino, Vival) ne sont pas comparables. Il en va de même des fonds de commerce spécialisés dans les produits bio et locaux ou dans des produits spécifiques (Référence n° 7 au [Adresse 8] : produits russes). Elle considère qu’une valorisation à 15% de la moyenne du chiffre d’affaires HT est plus réaliste.

S’appuyant, pour l’essentiel, sur les développements d’un ouvrage professionnel (Mémento pratique Évaluation – Éditions Francis Lefebvre), la SAS LE 4 estime qu’un fonds de commerce d’alimentation générale peut être évalué à une valeur correspondant à 50 % du chiffre d’affaires annuel HT.

SUR CE,

L’étude de marché versée au débat, constituée de 19 références, fait apparaître :

Une médiane de : 26%

Une valeur basse de : 11%

Une valeur haute de : 32%

Bien que le code NAF retenu soit le même pour toutes les entreprises concernées, il n’en demeure pas moins que ce panel reste hétéroclite en termes de :

Volume d’activité : Chiffre d’affaires moyen allant de 31 609 euros à 1 934 847 euros,

Nature d’activité : Alimentation générale, bio, épicerie japonaise, russe, fruits et légumes, etc.,

Dispersion géographique dans le commune de [Localité 13].

Dans un souci d’approche économique la plus réaliste possible, la juridiction retiendra donc les trois références dont le chiffre d’affaires et la nature de l’activité sont les plus proches du bien à évaluer, à savoir :

TC n° 9 : Vente du 08/12/2022, [Adresse 4] – Prix de vente : 5 000 euros – CA HT moyen sur 3 ans : 31 609 euros – Prix de vente / CA moyen : 16% – Activité : Alimentation générale, produits congelés, enseigne « Au bon marché »,

TC n° 16 : Vente du 28/03/2025, [Adresse 7] – Prix de vente : 10 000 euros – CA HT moyen sur 3 ans : 115 129 euros – Prix de vente / CA moyen : 9% – Activité : enseigne « Desh Store », transfert d’argent, épicerie indienne,

TC n° 19 : Vente du 10/102024, [Adresse 5] – Prix de vente : 5 000 euros – CA HT moyen sur 3 ans : 111 731 euros – Prix de vente / CA moyen : 4% – Activité : épicerie, alimentation générale.

Dans ces conditions, étant au surplus observé que l’activité de la SAS LE 4 sous l’égide de Monsieur [V] [J] (part acquises le 1er février 2023) est récente, la valorisation de 15% proposée part [Localité 13] MÉTROPOLE apparaît satisfactoire.

Il s’ensuit une indemnité principale de 11 912,55 euros (79 417 euros x 15%) à laquelle s’ajoute une indemnité de remploi de 595,62 euros (11 912,55 euros x 5 %).

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

[Localité 13] MÉTROPOLE versera à la SAS LE 4 la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

FIXE le montant de l’indemnité globale revenant à la SAS LE 4 à la somme de 12 508,17 euros, comprenant une indemnité principale de 11 912,55 euros et une indemnité de remploi de 595,62 euros, tous préjudices confondus,

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

CONDAMNE [Localité 13] MÉTROPOLE à verser à la SAS LE 4 la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 18 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION