TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02891

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFPF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 07 Janvier 2025

S.A. ALTEAL

anciennement dénommée COLOMIERS HABITAT, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [L] [C]

C/

[B] [W] [K]

[D] [V] [A] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Janvier 2025

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 07 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, anciennement dénommée COLOMIERS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [L] [C], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [W] [K]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [D] [V] [A] [F]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 24 avril 2018, la SA COLOMIERS HABITAT maintenant dénommée la SA ALTEAL a donné en location à Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°27 situés [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer actuel de 902,73€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire était délivré le 9 janvier 2024, en vain.

Par acte du 3 juillet 2024, dénoncé le 4 juillet 2024, par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA ALTEAL a fait assigner en référé Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement solidaire et à titre provisionnel de la somme de 6.293,53€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 26 juin 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

La SA ALTEAL, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 4.741,74€ arrêtée au 17 octobre 2024 et maintient ses demandes.

Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F], comparant en personne après la clotûre des débats, sollicitent des délais de paiement, Madame est enceinte de 8 mois de son 4ème enfants et son époux es en arrêt de travail. Ils expliquent avoir déposé un dossier de surendettement et être suivis par une assitante sociale.

La réouverture des débats était ordonnée à l’audience du 21 novembre 2024.

La SA ALTEAL, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 4.644,47€ arrêtée au 18 novembre 2024 et s’oppose à l’octroi de délai car le paiement intégral du loyer n’est pas réglé et se limite à 500€.

Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F], comparant en personne, indiquent qu’ils ne peuvent faire face à l’intégralité du loyer et ont un problème avec la CAF qui devrait leur verser 4.800€ d’arriéré. Monsieur est en invalidité et Madame est au RSA.

La décision était mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 4 juillet 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 10 janvier 2024 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat, soit plus de deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA ALTEAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 24 avril 2018, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 janvier 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 9 janvier 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés et de justifier d’une assurance locative. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. L’attestation d’assurance n’a pas été produite non plus.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 9 février 2024.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dans sa rédaction issue de la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Dans le cas présent, Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F] n’ont pas repris le paiement intégral des échéances courantes et n’ont pas produit le justificatif de leur assurance locative. Ils ne sont donc pas éligibles au bénéfice des dispositions précitées.

Il convient d’ordonner leur expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par les locataires :

Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 4.644,47€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 18 novembre 2024, avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Ils ont occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA ALTEAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F] à lui verser la somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F], succombant au principal, supporteront solidairement les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par remise au greffe

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 9 février 2024,

Condamne solidairement Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F] à payer à la SA ALTEAL la somme provisionnelle de 4.644,47€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Juge que Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F] ne sont pas éligibles à l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

A compter du 9 février 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA ALTEAL par Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F] et les y condamne solidairement, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F] et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés n°27 situés [Adresse 3] à [Localité 8] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F] à payer à la SA ALTEAL la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [B] [W] [K] et Madame [D] [V] [A] [F] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Le Greffier Le Juge