TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AG

N° RG 25/01357 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UB54

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Août 2025

[L] [H]

C/

[P] [M] [E]

[A] [O] [E] épouse [J], venant aux droits de Monsieur [C] [E], décédé le 25 Avril 2011

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Août 2025

à M^e Romain DENILAULER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 27 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [L] [H], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Romain DENILAULER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [P] [M] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Hélène CAPELA, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Alexandre CHARPY, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [A] [O] [E] épouse [J], venant aux droits de Monsieur [C] [E], décédé le 25 Avril 2011, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Hélène CAPELA, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Alexandre CHARPY, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte d’huissier en date du 21 mars 2025, Monsieur [L] [H] a fait assigner Monsieur [P] [E] et Madame [A] [J] épouse [E], ses bailleurs aux fins d’obtenir sur le fondement de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles L518-17 et L518-19 du Code monétaire et financier :

leur condamnation à faire procéder aux réparations nécessaires à la reprise des désordres affectant les portes d’entrée du logement dont il est locataire, par tout professionnel compétent en matière d’huisserie, menuiserie et étanchéité de manière à ce que lesdites portes assurent l’étanchéité à l’eau et à l’air dudit logement et ce sous astreinte de 500€ par après le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision,l’autoriser à suspendre le versement des loyers dus en application du bail aussi longtemps que les travaux n’auront pas été réalisés et achevés ,A titre subsidiaire,

l’autoriser à suspendre les versement de loyers entre les mains des bailleurs et autoriser leur consignation auprès de la caisse des dépôts et consignation ou de tout commissaire de justice compétent aussi longtemps que les travaux n’ont pas été réalisés et achevés,En tout état de cause ,

les condamner au remboursement du constat d’huissier ,les condamner au paiement de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire, après un premier renvoi, était retenue à l’audience du 4 juillet 2025.

Monsieur [L] [H], valablement représenté, maintient ses demandes et explique être locataire depuis 1998 et que depuis cette date son logement n’a pas fait l’objet de rénovation mais de simples travaux de bricolage entrepris par le bailleur lui-même ou un homme à tout faire. Or, la porte d’entrée n’est pas étache à l’air, il ya de la condensation, des jours au niveau des battants, un simple verrou et du simple vitrage. Les volets qui la protègent ne se joignent pas bien et sont endommagés. Ces réparations incombent aux bailleurs et non au locataire car il ne s’agit pas d’un simple entretien. Le constat d’huissier vient corroborer ses dires. Malgré trois mises en demeure en date des 10 et 15 janvier et 13 février 2025, aucune réponse ni solution ne lui a été apportée.

En réplique, Monsieur [P] [E] et Madame [A] [J] épouse [E], valablement représentés, concluent au débouté de l’ensemble des demandes et à la condamnation de Monsieur [H] à leur payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leur position, ils rappellent que depuis le 1er octobre 1998, le loyer n’a pas été indexé pour un T3 situé à [Localité 6] et que depuis cette date ils sont régulièrement intervenus pour faire réaliser certaines réparations locatives sur un bien déjà ancien lors de la mise en location. Des travaux incombant au locataire ont été effectués par eux comme notamment de débouchage des toilettes en avril 2024 puis en juin 2025. Malgré ces réparations et et leur réactivité, Monsieur [H] les a mis en demeure à deux reprises à 5 jours d’intervalle.

Ils font valoir en droit :

que le locataire demande leur condamnation sur deux fondements différent : l’obligation de délivrer un logement décent et l’obligation du bailleur d’efectuer les réparations lui incombant.sur l’obligation de délivrance d’un logement décent, ils rappellent que lors de la signature du bail, le logement était en bon état d’habitation et aucun désordre n’était relevé. Donc les bailleurs n’ont pas manqué à leur obligation.sur l’obligation d’entretien des locaux : ils rappellent que le bailleur a l’obligation d’entretenir l’immeuble pour le protéger de la vétusté mais pas de procéder à son amélioration. Or, l’immeuble est dans le même état que lorsqu’il l’a pris à bail, il y a 27 ans. Ce n’est qu’en janvier 2025, qu’il s’est soucié de l’isolation de la porte d’entrée par trois mises en demeure successives à quelques jours d’intervalle. En outre, le constat d’huissier produit au débat relève qu’il fait 17 degrés dans le logement mais ne relève pas si le chauffage est allumé et comment était réglé la chaudière. En l’absence de chauffage, c’est normal qu’il fasse froid en hiver. sur la dégradation de la porte, l’huissier relève que le mastic est défaillant, masi il s’agit de travaux d’entretien locatif or l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 mentionne que la réfection du mastic figure parmis les charges locatives. Pour le reste, le constat ne fait état d’acune vétusté. Le reproche principal à l’endroit des bailleurs réside dans la mauvaise jointure au niveau du linteau et des vantaux de porte, or, cette jointure n’est pas liée à la vétustée car elle a toujours existé. En réalité, sous couvert de demander des travaux d’entretien, le locataire demande la réalisation de véritables travaux d’amélioration alors même que la clause d’indexation des loyers n’a jamais été mise en oeuvre.sur la demande de consignation ou de suspension du paiement des loyers, sur le fondement de l’exception d’inexécution, il faudrait que Monsieur [H] démontre que le logement est inhabitable, ce qu’il ne fait pas. ils sont donc bien fondés à réclamer le paiement des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager.

La décision était mise en délibéré au 27 août 2025 par remise au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de travaux

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

(…)

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

L’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose : “Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte ; (…)”.

Le décret 87/712 du 26 août 1987 précise : “ Article 1er :Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Annexe :

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.”

Il résulte du constat établi par le commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, qui ne fait l’objet d’aucune contestation quant à la réalité des désordres décrits, que la porte d’entrée présente d’importantes traces de condensation, que les volets présentent des signes d’usure et de déformation, la porte fenêtre d’entrée présente un défaut de jointure qui laisse passer l’air, l’espace entre les deux vantaux atteignant 80millimètres en bas. Les portes n’ont pas de joint pour assurer l’étanchéité à l’air et les plinthes des volets se décollent. L’entrée du logement sent l’humidité et le salpêtre. Le mastic est endommagé et manquant.

En vertu des textes précités, si le bailleur peut à juste titre imputer l’absence de réfection des joints mastic au locataire, il lui incombe d’assurer que le logement est protégé des infiltrations d’air parasite, le clos et le couvert devant être assuré. Hors dans le cas présent, les volets protégeant la portes sont déformés et endommagés par la vétusté, la porte fenêtre ne jointe pas correctement laissant entrer de l’air et du jour est visible. Ces remises en conformité incombent aux bailleurs .

Monsieur [P] [E] et Madame [A] [J] épouse [E] seront donc condamnés à exécuter ou faire exécuter des travaux destinés à rendre étanches à l’air la porte fenêtre d’entrée ainsi que les volets dans les deux mois suivants la signification de la présente décision. Passé cette date, une astreinte de 20€ par jour commencera de courir.

Sur la demande de suspension de paiement des loyers ou de consignation

Monsieur [L] [H] qui occupe les lieux devant 26 ans ne justifie d’aucune réclamation avant le 10 janvier 2025, ne rapporte pas la preuve de l’indécense du logement autrement que par un constat d’huissier non contradictoire ne portant que sur les ouvrants, alors qu’il aurait pu faire intervenir les services d’hygiènes et de santé de la commune de [Localité 6] qui sont formés et qui auraient pu faire des constatations permettant d’objectiver ou non l’indécense du logement.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la soudaineté du litige au regard du temps d’occupation, de l’absence de tentative de réglement amiable du litige avant les mises en demeure, de la possibilité de recourir à des solutions moins onéreuses pour faire constater les désordres dénoncés, il ne paraît pas inéquitable de laisser à chaque partie les frais de sa défense.

Monsieur [P] [E] et Madame [A] [J] épouse [E], succombant au principal, supporteront solidairement les dépens.

DÉCISION :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [A] [J] épouse [E] à remédier aux désordres affectant la porte fenêtre d’entrée et les volets dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision,

Passé le délai de deux mois, si Monsieur [P] [E] et Madame [A] [J] épouse [E] n’ont pas procédé ou fait procéder aux travaux nécessaires pour rendre les ouvrants étanches à l’air, une astreinte de 20 euros par jour commencera de courir jusqu’à exécution des travaux,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [A] [J] épouse [E] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge