TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/56992 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55OT

N° : 11

Assignation du :

09 Octobre 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 juin 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. GASMA, société civile

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN de l’EURL MSCD AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C2305

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic la S.A.R.L. SACOGI

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 02 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, la société S.C.I. GASMA, propriétaire des lots référencés 1 et 2 selon l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] ([Adresse 2]) a assigné en reféré devant le président du tribunal judiciaire de PARIS le syndicat des copropriétaires dudit ensemble immobilier aux fins de procéder à la réalisation de travaux concernant les skydomes positionnés sur la toiture de l’immeuble.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être entendue à l’audience du 2 mai 2025.

A cette audience, la société S.C.I. GASMA soutient oralement les termes de son acte introductif d’instance et sollicite du juge des référés de :

« Dès à présent, vu l’urgence,

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 3 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces,

Il est demandé au Juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris de:

JUGER la S.C.I. GASMA recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’IMMEUBLE du [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic à :

— FAIRE CESSER LES INFILTRATIONS au niveau des skydomes dans les lots n°1 et 2 situés au rez-de-chaussée (fond du couloir) de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] donnés à bail à la société SOFREV, sous astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— FAIRE REALISER LES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT des skydomes du local commercial situé au rez-de-chaussée (fond du couloir) de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 9], sous astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— COMMUNIQUER à la S.C.I. GASMA ou son conseil l’intégralité des justificatifs afférents,

Après ces délais, et faute par lui d’avoir fait diligences, LE CONDAMNER au paiement d‘une ASTREINTE provisoire de 250 € par jour de retard et par infraction,

JUGER que les réparations et la remise en état seront contrôlées par l’Architecte désigné par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE du [Adresse 4] à [Localité 9] à ses seuls frais,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

SE RESERVER la compétence pour liquider l’astreinte ;

JUGER que la S.C.I. GASMA sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’IMMEUBLE du [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic la S.A.R.L. SACOGI à payer à la S.C.I. GASMA la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de la présente assignation."

Le syndicat des copropriétaires précité n’est pas représenté.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux seules écritures en cette affaire, soit à l’acte introductif d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

SUR CE,

Sur les mesures conservatoires sollicitées

La société S.C.I. GASMA, au visa des dispositions de l’article 18 de loi du 10 juillet 1965 et de celles de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, précise que le syndic de la copropriété a pour obligation notamment de veiller à l’entretien des parties communes. Or, les skydomes posés au niveau de la toiture du bâtiment abritant les lots dont elle est propriétaire ne sont pas étanches et par suite sont fuyards en cas de phénomènes pluvieux. Elle demande, afin que ses lots ne subissent plus d’infiltrations, de procéder à des travaux de reprise de l’étanchéité desdits skydomes et ce afin de prévenir tout dommage ultérieur. Elle met en avant la responsabilité du syndicat des copropriétaires concernant l’entretien desdits skydomes, qui, parce qu’ils sont positionnés sur la toiture du bâtiment abritant ses lots doivent être considérés comme étant des parties communes.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Et selon les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il ressort des pièces versées et notamment des photographies et de la facture de la société EPEL en date du 23 juillet 2024 qu’a minima sur les 15 skydomes situés au niveau de la toiture et par suite à l’aplomb des lots de la S.C.I. GASMA, 6 sont fuyards. Ces derniers ont été réparés à la demande du syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, par ladite société EPEL par la pose de « bande gitra. »

Quoi qu’il en soit, il ressort du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier dont s’agit que les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles sont des parties communes. Par suite, les skydomes étant positionnés sur le toit du bâtiment abritant les lots de la S.C.I. GASMA, la qualification de partie commune ne semble souffrir d’aucune contestation sérieuse.

Partant, et dès lors que les skydômes sont, pour partie d’entre eux fuyards, il convient d’une part de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de reprise et d’étanchéification desdits skydômes. Il sera, à toutes fins utiles, précisé que ces travaux doivent être effectués conformément aux règles de l’art en la matière et que les réparations ou réfections des skydômes endommagés doivent l’être de manière pérenne.

En effet, les menues réparations opérées par le syndicat des copropriétaires qui consistent jusqu’alors à juguler les fuites par de la bande dite « gitra » ne peuvent pas être considérées comme permettant de mettre fin aux fuites dénoncées et avérées ; qu’en agissant ainsi, il est manifeste que le syndicat des copropriétaires n’a pas respecté son obligation d’entretien des parties communes.

Les travaux présentement ordonnés permettront, dès lors, de prévenir de tout dommage en cas d’épisodes pluvieux et/ou d’intempéries.

Afin de s’assurer de la bonne exécution de la présente décision et compte tenu des 7 mises en demeure adressés par le mandant de la société S.C.I. GASMA au syndic de la copropriété en cause pour mettre un terme aux fuites, sans qu’une solution conforme ait été adoptée, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire dans les conditions des articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, et ce, en application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 2.000 euros à la société S.C.I. GASMA au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par par ordonnance mise à disposition par le greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic la société SACOGI, à procéder à des travaux de réfection complète ou de reprise totale des skydômes fuyards positionnés sur la toiture du bâtiment abritant les lots dont est propriétaire la société S.C.I. GASMA ;

Disons que ces travaux devront être exécutés dans les règles de l’art sans modification majeure de l’esthétique actuelle et sous la supervision de l’architecte de l’immeuble ;

Disons que des tests d’étanchéité devront être effectués à l’issue desdits travaux en présence de la S.C.I. GASMA ou de tout mandant qu’elle aura désigné à cet effet ainsi que de la société chargée d’effectuer lesdits travaux et l’architecte de l’immeuble ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic la société SACOGI, à procéder à ces travaux dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte journalière d’un montant de 100 euros qui courra pendant une période de 4 mois ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire de la partie demanderesse ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic la société SACOGI à payer la somme de 2.000 euros à la S.C.I. GASMA ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic la société SACOGI aux dépens ;

Rappelons que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7] le 12 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI