Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 13 novembre 2025, n° 25/00506

TJ Toulouse 13 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Pose d'un bloc de climatisation sans autorisation
La cour a constaté que la pose du bloc de climatisation a été effectuée sans autorisation, mais a noté qu'il existe un débat sur la proportionnalité de la mesure de remise en état, nécessitant un débat au fond.
Rejeté
Frais irrépétibles en raison de la perte du procès
La cour a décidé qu'il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en raison des circonstances particulières de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 13 nov. 2025, n° 25/00506
Numéro(s) :	25/00506
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	26 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme FRANCES-LAGARRIGUEHortense MERLE-BERAL-ESTRADE
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE c/ S.A.R.L. BOULANGERIE DU BUSCA

Texte intégral

N° RG 25/00506 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZ3K

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00506 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZ3K

NAC: 72C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE

à M^e Hortense MERLE-BERAL-ESTRADE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] [Adresse 7] ET [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SARL CGPI SOGAB, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Hortense MERLE-BERAL-ESTRADE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [X] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. BOULANGERIE DU BUSCA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 octobre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 04 novembre 2025 au 13 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [Y] est propriétaire, au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 6], du lot de copropriété n° 1 à usage de local commercial.

Ce local a été donné à bail à la SARL BOULANGERIE DU BUSCA qui exerce une activité de boulangerie.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 février et du 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et [Adresse 10], représenté par son syndic la SARL CGPI SOGAB, a assigné la SARL BOULANGERIE DU BUSCA et Monsieur [X] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 07 octobre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et [Adresse 10], représenté par son syndic la SARL CGPI SOGAB, demande à la présente juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter la SARL BOULANGERIE DU BUSCA et Monsieur [X] [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

— ordonner aux seuls frais de la SARL BOULANGERIE DU BUSCA et de Monsieur [X] [Y] l’enlèvement du bloc climatiseur et la remise en état des lieux notamment de la cour commune en leur état antérieur sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

— condamner solidairement la SARL BOULANGERIE DU BUSCA et Monsieur [X] [Y] à supporter les frais irrépétibles de défense du syndicat des copropriétaires, soit une somme de

2.000 euros ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions, la SARL BOULANGERIE DU BUSCA et Monsieur [X] [Y]demandent à la présente juridiction de :

A titre principal :

— faire injonction aux parties de rencontrer un médiateur ;

A titre subsidiaire :

— dire qu’il n’y a lieu à référé ;

— rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 11] ;

A titre infiniment subsidiaire :

— condamner Monsieur [X] [Y] et la SARL BOULANGERIE DU BUSCA à retirer le bloc de climatisation sauf pour ces derniers à justifier de la saisine du tribunal judiciaire de Toulouse

dans un délai de 2 mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

A défaut,

— laisser à Monsieur [X] [Y] et à la SARL BOULANGERIE DU BUSCA un délai de douze mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour s’exécuter de leur obligation ;

En toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à payer à Monsieur [X] [Y] et à la SARL BOULANGERIE DU BUSCA une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires indique être opposé à la médiation.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025, prorogé au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande d’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 1533 du code de procédure civile dispose : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Les dispositions du chapitre Ier du présent titre sont alors applicables.

Pour l’application du premier et du troisième alinéas, le juge peut donner délégation de signature à l’attaché de justice mentionné à l’article L. 123-4 du code de l’organisation judiciaire en matière civile, commerciale, sociale ou rurale ».

Les parties défenderesses sollicitent que les parties soient enjointes à rencontrer un médiateur sur le fondement de l’article 1533 du code de procédure civile.

Elles indiquent à ce titre qu’une mesure de conciliation s’impose, d’une part car le litige oppose des voisins entre eux, d’autres part parce que les parties n’ont pu aller au bout de la discussion entamée à la suite de l’AG du 25 juin 2025 et enfin parce qu’un accord est envisageable selon elle.

De son côté, le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de médiation.

Il indique qu’aucune mesure de médiation préalable ne s’impose car la demande n’est pas formulée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et que les discussions n’ont pas pu aboutir ; qu’il est donc inenvisageable de perdre à nouveau du temps.

Il convient de rappeler que l’injonction à rencontrer un médiateur est une possibilité offerte au juge et non une obligation.

Or, en l’espèce, il ressort des débats que des discussions ont déjà été tentées entre les parties, sans succès, et que le syndicat des copropriétaires est opposé à la demande de médiation.

Dès lors, une injonction à rencontrer un médiateur n’apparait pas opportune en l’espèce.

* Sur la demande d’enlèvement du bloc climatiseur et la remise en état des lieux sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…) ».

En l’espèce, il est constant que la SARL BOULANGERIE DU BUSCA a procédé à la pose d’un bloc de climatisation dans la cour de la résidence, cour dont le caractère commun n’est pas contesté.

Dès lors, il apparait incontestable que la pose de ce bloc de climatisation affecte une partie commune et qu’elle nécessitait donc l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix.

Or, il ressort des pièces produites que l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution portant sur l’autorisation de la mise en place d’un bloc de climatisation lors de l’AG du 12 juillet 2023 et qu’elle a approuvé la résolution portant sur l’autorisation du syndic d’ester en justice afin de demande la remise en état des parties communes par la SARL BOULANGERIE DU BUSCA lors de l’AG du 24 octobre 2024.

Les parties défenderesses s’opposent à cette demande en invoquant le caractère disproportionné d’une telle mesure. Elles exposent, en effet, qu’il en va de la survie de la boulangerie, la température pouvant aller au-delà des 40 degrès dans la boutique en période estivale.

Elles produisent, en ce sens, une attestation de Monsieur [N] [T], gérant du magasin, et une attestation de Madame [R] [M], salariée, tous deux témoignant des très fortes chaleurs pouvant advenir en période estivale au sein du local et des risques encourus pour la santé des salariés.

Il convient dès lors de constater que si ces attestations sont issues de salariées de l’une des défenderesses, il n’en demeure pas moins qu’au regard de la météo toulousaine et de l’activité du commerce concerné, les faits relatés et les risques encourus par les salariés apparaissent hautement vraisemblables ; que dès lors il convient de constater qu’il existe un débat sur la proportionnalité d’une mesure de remise en état, débat qui excède les pouvoirs du juge des référés et nécessite un débat au fond.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé au regard de l’existence d’une contestation sérieuse.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et [Adresse 10], représenté par son syndic la SARL CGPI SOGAB, sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

Aux regard des circonstances particulières de l’espèce, il convient de constater que l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANES, juge des référés, assisté de Madame LEUNG KUNE CHONG, greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et [Adresse 10], représenté par son syndic la SARL CGPI SOGAB, aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 13 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.