TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Juillet 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Juin 2025

GROSSE :

Le 24 Juillet 2025

à Mr [T] [W]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 Juillet 2025

à Mme [N] [H]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02467 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LWJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LOCAMI, immatriculé au RCS sous le n°316 611 243, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [T] [W], gérant et associé de la S.C.I LOCAMI,

DEFENDERESSE

Madame [N] [H], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 août 2009, la société LOCAMI a donné à bail à Madame [H] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 300 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOCAMI a fait signifier à Madame [H] [N] par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 1 664,60 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la société LOCAMI a fait assigner Madame [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner Madame [H] [N] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 mars 2025 soit la somme de 1 818,68 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [H] [N] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société LOCAMI expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées partiellement impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 décembre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été retenue.

A cette audience, la société LOCAMI, représentée par son gérant Monsieur [W] [T], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2 250 euros, correspondant à l’indexation des loyers de 2022 à 2025, sans fournir de décompte.

Madame [H] [N], comparaissant en personne, ne reconnaît pas devoir payer l’augmentation des loyers en raison de l’indexation ni la taxe d’ordure ménagère qui lui est réclamée de 2022 à 2024.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LOCAMI justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 19 août 2009 contient une clause résolutoire (article XII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024 pour la somme en principal de 1 664,60 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [H] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [H] [N] reste devoir la somme de 1 649,68 euros, à la date du 31 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois mars inclus.

Pour la somme au principal, Madame [H] [N] conteste la dette dans son principe dans son montant. Elle déclare refuser de payer l’augmentation annuelle en raison d’un accord avec le père du requérant, aujourd’hui décédé, dont elle n’apporte pas la preuve et conteste devoir payer la taxe d’ordure ménagère considérant que le bailleur ne lui apporte pas la preuve de l’obligation.

Sur l’indexation du loyer

Le paragraphe VII des conditions générales du bail liant les parties indique : « le loyer sera révisé chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat, par application de l’indice de référence des loyers. Sur demande du locataire, le bailleur est tenu de délivrer quittance des loyers et des charges ».

En l’espèce, il convient de constater à la barre le refus de la locataire de payer le montant de l’indexation des loyers et de le calculer pour la période de janvier 2022 à mars 2025, arrêtée à la date d’assignation selon le tableau ci-dessous, en tenant compte du loyer de base à 300 euros à la date de signature du bail et en appliquant pour chaque période considérée l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre correspondant à la date anniversaire du bail :

IRL TRIMESTRE 2

journal officiel

PERIODES CONSIDEREES

Loyers mensuels hors charges avec indexation IRL correspondant au deuxième trimestre de l’année considérée

Sommes dues par le locataire au titre de l’indexation impayée pour les périodes considérées

117,59

jo 27 juillet 2009

loyer de base août 2009

300,00 €

131,12

jo 16 juillet 2021

janvier à juillet 2022

334,52 €

241,63 €

135,84

jo 14 juillet 2022

août 2002 à juillet 2023

346,56 €

558,72 €

140,59

jo 16 juillet 2023

août 2023 à juillet 2024

358,68 €

704,14 €

145,17

jo 18 juillet 2024

août 2024 à mars 2025

370,36 €

211,09 €

TOTAL INDEXATION IMPAYEE

1 715,58 €

La locataire sera condamnée à payer au bailleur la somme ramenée au montant de la demande justifiée au titre de l’indexation impayée des loyers de janvier 2022 à mars 2025, soit 1 573,68 euros.

Sur la taxe d’ordure ménagère

Le paragraphe VIII des conditions générales du bail liant les parties indique : le locataire est tenu de payer, en sus de son loyer, les charges récupérables telles que définies à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. »

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiant la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

[…]

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article 1er du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la liste des charges récupérables prévue à l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe dudit décret.

Ladite annexe comprend en son paragraphe : VIII. – Impositions et redevances.

Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

En l’espèce le requérant justifie de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2022 pour la somme de 76 euros mais ne produit aucun justificatif pour les années 2023 et 2024.

La locataire sera donc condamnée à payer au bailleur la somme de 76 euros au titre des charges récupérables de l’année 2022. La demande du bailleur sera rejetée au titre des charges de 2023 et 2024, faute de justificatifs.

Madame [H] [N] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme totale de 1 649,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur est d’accord sur l’octroi de délais de paiement. Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— à défaut pour Madame [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Madame [H] [N], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société LOCAMI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LOCAMI les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2009 entre la société LOCAMI et Madame [H] [N] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [H] [N] à verser à la société LOCAMI, à titre provisionnel, la somme de 1 649,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [H] [N] à s’acquitter de la dette par 24 acomptes successifs et mensuels de 68,73 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [H] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [H] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [H] [N] à verser à la société LOCAMI une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président