TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04647 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TT3P

JUGEMENT

N° B

DU : 13 Mai 2025

S.A. [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la SA CDC HABITAT SOCIAL,

C/

[E] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mai 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la SA CDC HABITAT SOCIAL

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [E] [L], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail par contrat du 24 novembre 2020 à Monsieur [E] [L] un appartement à usage d’habitation (porte 59) situé [Adresse 8] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 401,82€ outre 54,61€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [E] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 octobre 2023 pour un montant en principal de 2717,69€, lequel est resté infructueux.

Suivant acte authentique du 27 décembre 2023, la SA [Adresse 7] a fait l’acquisition de l’ensemble immobilier où se situe le logement de Monsieur [E] [L].

C’est dans ces conditions que la SA HLM DES CHALETS venant aux droits de la SA CDC HABITAT SOCIAL, a fait assigner par acte du 15 novembre 2024 Monsieur [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter :

A titre principal de :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 (non-paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, elle a sollicité de :

— d’ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [L] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [L] au paiement de la somme de 3.740,11 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 12 novembre 2024, quittancement d’octobre 2024 inclus,

— Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de novembre 2024 à février 2025 prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en jusqu’à son départ effectif des lieux,

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 5 octobre 2023.

A titre subsidiaire, elle a sollicité de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [L] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

En conséquence, elle a demandé de :

— d’ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [L] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [L] au paiement des loyers et charges impayés au mois d’octobre 2024 soit la somme de 3.740,11 €, selon décompte arrêté au 12 novembre 2024,

— le condamner à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 492,85 €,

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du

5 octobre 2023.

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible le tribunal ne devait pas prononcer la résiliation du bail à compter de l’assignation, elle a sollicité de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [L] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé.

En conséquence, elle a demandé de :

— d’ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [L] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [L] au paiement des loyers et charges impayés au 12 novembre 2024 soit la somme de 3.740,11 €, quittancement du mois d’octobre 2024 inclus, dette qui sera réactualisée au jour de l’audience prenant en compte les quittancements appelés et les règlements effectués par l’occupant,

— le condamner au paiement des loyers et charges en deniers ou quittances sur la base du quittancement courant soit 492,85 € à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,

— le condamner à compter du jugement au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 492,85 €,

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du

5 octobre 2023.

Dans tous les cas, elle a sollicité de :

— le condamner au paiement d’une somme de 800,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

— juger qu’il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

A l’audience du 13 mars 2025, la SA [Adresse 7], représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 3210,11€ suivant décompte en date du 12 mars 2025 (mensualité de février 2025 comprise), a indiqué que le défendeur avait déposé un dossier de surendettement et que par décision du 19 décembre 2024 sa demande avait été déclarée recevable par la commission de surendettement.

Elle a précisé que le loyer courant était payé et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement au débiteur.

Monsieur [E] [L] a comparu en personne, a sollicité la suspension de la clause résolutoire et a proposé afin d’apurer la dette de payer la somme de 100€ en plus du loyer courant.

Il a indiqué être assistant commercial et avoir un revenu mensuel de 1400€.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 18 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 5 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce concernant le commandement de payer prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [E] [L] le 5 octobre 2023 pour un montant en principal de 2717,69€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 décembre 2023 soit antérieurement à la décision de recevabilité de la Commission de Surendettement des Particuliers de la Haute-Garonne du 19 décembre 2024.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA [Adresse 7] produit un décompte en date du 12 mars 2025, décompte arrêté au 2 mars 2025, faisant apparaître une dette de 3210,11€.

Monsieur [E] [L] qui a comparu n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3210,11€ avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 5 octobre 2023 sur la somme de 2717,69 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

III -SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI.- Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne du 19 décembre 2024.

Il est constant que le locataire a repris le paiement des loyers et que le loyer courant (mois de mars 2025) a été réglé.

Monsieur [E] [L] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [E] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à leur charge respective leurs frais irrépétibles.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail en date du 24 novembre 2020 conclu entre la SA [Adresse 7] venant aux droits de la SA CDC HABITAT SOCIAL relatif à un appartement à usage d’habitation (porte 59) situé [Adresse 8] à [Adresse 10] [Localité 1] sont réunies à la date du 6 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à verser à la SA [Adresse 7] la somme de 3210,11€, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 5 octobre 2023 sur la somme de 2717,69 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.;

AUTORISE Monsieur [E] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 100€ chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifieront :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de La SA HLM DES CHALETS ;

* que Monsieur [E] [L] soit condamné à verser, à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023, de son signalement à la CCAPEX de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE La SA [Adresse 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La Première Vice-Présidente