TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 1050

Références : R.G N° N° RG 25/00578 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QM2K

JUGEMENT

DU : 03 Juillet 2025

SDC LES JARDINS TERRASSES

S.A. SMA SA

C/

Mme [S] [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Juillet 2025.

DEMANDERESSES:

SDC LES JARDINS TERRASSES

rep par son syndic la société CITYA [Localité 10] IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

S.A. SMA SA

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [S] [T]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 19 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e RAISON

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [T] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 2] à [Localité 11].

Un contrat d’assurance COPROTECT en garantie de charges de copropriété impayées a été souscrit auprès de la société SMA.

Le 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS TERRASSES, représenté par son syndic, CITYA EVRY IMMOBILIER, et la SA SMA ont fait assigner Madame [S] [T] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner Madame [S] [T] à payer à la SA SMA la somme de 2603.37 euros, au titre des charges impayées au 2 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juin 2024 ;

condamner Madame [S] [T] à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS [Adresse 12] la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts,

condamner Madame [S] [T] à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS TERRASSES la somme de 999.20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-1 du code civil,

condamner Madame [S] [T] à payer à la société SMA la somme de 1944 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Madame [S] [T] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS TERRASSES et la SA SMA, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que Madame [S] [T] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Le syndicat des copropriétaires invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte remis à étude, Madame [S] [T] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS TERRASSES et la société SMA versent aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [S] [T] est propriétaire des lots 84 et 186 situés [Adresse 2] à [Localité 11],

le contrat de syndic,

un décompte de la créance daté du 03 février 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 juillet 2023 et 02 juillet 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le décompte des charges incombant à Madame [S] [T] arrêté au 03 février 2025, fait apparaître un solde débiteur de 3788.57 euros pour la période du 01 janvier 2024 au 01 janvier 2025.

La mise en demeure de payer la somme de 1306.20 euros délivrée le 17 juin 2024 et l’assignation du 12 février 2025 sont demeurés sans effet.

Il est ainsi justifié que Madame [S] [T] n’a pas réglé dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1185.52 euros hors frais inclus dans le décompte pour un montant total de 1065.20 euros qui doivent être déduits de la somme due en principal.

Madame [S] [T] est donc redevable de la somme de 1185. 52 au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 appel du 1er trimestre 2025 et 1er appel Fonds Travaux ALUR du 01/01/2025 inclus.

Les articles 1346 et suivants du code civil disposent que, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.

La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans les limites de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires.

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable.

En l’espèce, la société SMA produit le contrat d’assurances charges impayées, outre les quittances subrogatives suivantes :

quittance du 04 septembre 2024 portant sur un montant de 1540. 50 euros versé pour la période 01 janvier 2024 / 1er juillet 2024

quittance du 03 février 2025 portant sur un montant de 491.84 euros versé pour la période 02 juillet 2024 / 01 octobre 2024

quittance du 20 janvier 2025 portant sur un montant de 571.03 euros

La société SMA justifie ainsi avoir réglé au titre du contrat d’assurance impayé conclut avec le syndicat des copropriétaires la somme de 2603.37 euros au titre des charges impayées par Madame [S] [T].

Toutefois, le montant des charges impayés s’élevant à 1185. 52 au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 appel du 1er trimestre 2025 et 1er appel Fonds Travaux ALUR du 01/01/2025 inclus, la société SMA subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires, ne peut prétendre à une somme supérieure.

En conséquence, Madame [S] [T] sera condamnée à payer à la société SMA la somme de 1185.52 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 février 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS TERRASSES sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 999.20 euros

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires LES JARDINS TERRASSES est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [S] [T] seule, la somme de 265.20 euros ( frais de mise en demeure du 19 avril 2024, 10 mai 2024 et 21 juin 2024), les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, ou relevant des dépens et des frais irrépétibles et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Madame [S] [T] sera condamnée à payer la somme de 265.20 euros au syndicat des copropriétaires LES JARDINS TERRASSES au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 février 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Madame [S] [T] que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété, et que Madame [S] [T] s’est octroyée des délais de paiement auxquels elle n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [T] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer à la société SMA la somme de 200 euros en application de l’article précité, le syndicat des copropriétaires n’ayant formulé aucune demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [S] [T] à verser à la SA SMA subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires LES JARDINS TERRASSES, la somme de 1185.52 euros, au titre des charges dues à la date du 1er janvier 2025, provisions de charges pour la période du appel du 1er trimestre 2025 et 1er appel Ech Fonds Travaux ALLUR incluses avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [S] [T] à verser au syndicat des copropriétaires LES JARDINS TERRASSES, représenté par son syndic, CITYA [Localité 10] IMMOBILIER la somme de 265.20 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [S] [T] à verser au syndicat des copropriétaires LES JARDINS TERRASSES, représenté par son syndic, CITYA [Localité 10] IMMOBILIER, la somme de 180 euros euros au titre des dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LES JARDINS TERRASSES, représenté par son syndic, CITYA [Localité 10] IMMOBILIER, et la SA SMA du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [T] à verser à la SA SMA la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,