TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00265 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXNC

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Juin 2025

[W] [C]

C/

[R] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Juin 2025

à M^e PARERA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 24 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [W] [C], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [R] [E], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [C] a donné à bail à Monsieur [R] [E] un appartement usage d’habitation (n°A13) et deux places de parking (n°9 et 10) situés Résidence [6],

[Adresse 3] à [Localité 5], par contrat en date du 19 octobre 2020, moyennant le versement d’un loyer initial de 490 euros outre une provision pour charges de

48 euros.

Le bailleur indique que depuis son entrée dans les lieux Monsieur [R] [E] provoque des nuisances au sein de l’immeuble, qu’outre des plaintes adressées au gestionnaire de l’appartement, des mains courantes ont été déposées auprès de la gendarmerie par des résidents et notamment le 11 octobre 2022.

Il ajoute que des plaintes pénales ont été déposées par des voisins victimes de violences.

Il précise qu’une lettre datée du 16 août 2024 a été communiquée au gestionnaire de l’appartement retraçant les agissements de son locataire et était contresignée par

15 occupants.

Par ailleurs, le 22 août 2024 le syndic lui a adressé une mise en demeure faisant état des dégâts occasionnés par Monsieur [R] [E] et de ses agissements violents et menaçants, et lui enjoignant de prendre toute disposition utile .

Il précise aussi qu’un voisin avait écrit au syndic le 24 août 2024 pour l’informer qu’il avait fait intervenir les forces de police qui selon lui seraient intervenues 13 fois dans les 15 derniers jours suite à des plaintes contre Monsieur [E] et avait par ailleurs écrit à son gestionnaire le 7 septembre 2024 dans les mêmes termes.

Il précise enfin que par l’intermédiaire de son conseil, le syndicat des copropriétaires, par lettre du 4 octobre 2024, l’avait mis en demeure d’agir en résiliation de bail à l’encontre de Monsieur [E].

C’est dans ces conditions que Monsieur [W] [C] a donc fait assigner Monsieur [R] [E] le 11 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE aux fins de :

— prononcer la résiliation du contrat de bail conclu avec Monsieur [R] [E] le 19 octobre 2020 ;

— déclarer Monsieur [R] [E] occupant sans droit ni titre à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [R] [E] et de tout occupant de son chef des lieux, faute pour lui d’avoir libéré les lieux volontairement, si besoin avec le concours de la force publique, donnés à bail situés porte A13, au sein de la Résidence [6] [Adresse 3] à [Localité 5] ;

— condamner Monsieur [R] [E] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [R] [E] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 3 avril 2025, Monsieur [W] [C] a comparu représenté par son conseil et a maintenu les demandes reprises dans son exploit introductif d’instance en faisant valoir notamment une pétition pour tapage nocturne et deux plaintes pour violences avec une ITT de 3 jours pour l’un des locataires de l’immeuble.

Monsieur [R] [E] a comparu en personne à l’audience, a contesté les faits, a indiqué qu’il était tout le temps en déplacement et qu’il ne pouvait être en conséquence l’auteur des faits.

Monsieur [E] ne s’est cependant pas opposé à la demande de résiliation du bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

— d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

— de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 du même code dispose que : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

Enfin, l’article 7 b) de la loin°89-642 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

La jouissance paisible du logement par le locataire constitue en conséquence une obligation essentielle du contrat.

En l’espèce, Monsieur [W] [C] produit notamment des courriels, des courriers et des mains courantes et des plaintes qui démontrent que Monsieur [R] [E] provoque des nuisances notamment sonores au sein de l’immeuble, ainsi Madame [L] indique dans sa main courante en date du 11 octobre 2022 :

“Le voisin habite l’appartement A13, au premier étage, presque au dessus de chez moi. Il s’appelle [E] [R] … Il a emménagé depuis octobre 2020 .Depuis qu’il est présent le tapage est quotidien, il tape sur les murs, au sol, sur le balcon, il met la musique à un niveau élevé. Le tapage dure du matin au soir … c’est jour et nuit … Nous avons fait appel à la gendarmerie qui a constaté le tapage dernièrement et notamment les 7,8 et 9 octobre 2022….Le syndic est au courant ..Une pétition a été déposée en mairie..”

Une autre main courante, celle de Madame [J] en date du 11 octobre 2022, vient corroborer ces déclarations.

Par ailleurs, Monsieur [G] a déposé plainte le 19 juillet 2023 suite à des faits de violence dont il a été victime à cette date précisant aux services de la gendarmerie :

“ J’ai décidé d”aller voir mon voisin afin qu’il arrête de taper sur les murs .J”ai tapé à sa porte. Il a ouvert, je lui ai dit qu’il arrête son vacarme. Il n’a pas accepté que je lui dise cela et il ne m’a pas laissé le temps de finir qu’il a pris ma tête avec ses mains et me l’a tapée contre une armoire et contre une porte dans le couloir.”

Il a par ailleurs précisé que le voisin habitait au A13 ou A09.

Le certificat médical en date du 20 juillet 2023 produit aux débats ne constate pas d’ITT, mais l’examen médical a notamment révélé des douleurs et des céphalées temporales gauche avec bosse et des acouphènes à gauche.

Une plainte a par ailleurs également été déposée par Madame [P] le 11 juillet 2024 pour des faits de violence dont elle a été victime dans la nuit du 10 juillet 2024 alors qu’elle était montée chez le voisin occupant l’appartement n°A13 pour faire baisser la musique vers

23 heures, ce dernier l’ayant repoussée très fort sur la rambarde et lui occasionnant en outre plusieurs hématomes, blessures constatées par ailleurs médicalement par le CHU, 3 d’ITT ayant été retenus par le médecin légiste suite à l’examen effectué le 19 juillet 2024.

Une pétition a en outre été signée par 13 voisins de Monsieur [E] le 16 août 2024 faisant état non seulement des nuisances sonores mais encore des violences dont Monsieur [E] serait à l’origine et des conséquences sur la santé des uns et des autres (réveils en pleine nuit, insomnies, angoisses …) et surtout la peur de se faire agresser.

Par ailleurs, en août 2024 et en septembre 2024, Monsieur et Madame [X] ont écrit au gestionnaire de l’immeuble pour une nouvelle fois faire état des nuisances sonores provoquées par Monsieur [E].

Enfin, il est produit aux débats la lettre recommandée avec accusé de réception en date du

4 octobre 2024 adressée par le conseil du [Adresse 11] à la société FONCIA en sa qualité de gestionnaire de l’appartement occupé par Monsieur [E] concernant le comportement inquiétant du locataire qui occupe l’appartement n°A13 et qui trouble la tranquillité des autres occupants de l’immeuble et la mettant en demeure d’engager une procédure en résiliation de bail.

Aussi, au vu de tout ce qui précède, il est incontestable que Monsieur [R] [E] a généré notamment des nuisances sonores de nature à violer ses obligations légales et contractuelles de jouissance paisible du logement pris à bail.

Il convient de relever par ailleurs que l’intervention, à plusieurs reprises, des forces de l’ordre n’ont pas eu d’effet sur les nuisances sonores générées par Monsieur [R] [E]

Ces manquements constituent une violation grave et renouvelée des obligations contractuelles nées du bail.

En conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail liant Monsieur [W] [C] à Monsieur [R] [E] sera prononcée à ses torts exclusifs.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [R] [E] sera ordonnée et ce dernier sera déclaré occupant sans droit ni titre à compter de la présente décision.

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, Monsieur [R] [E], en dépit de nombreuses interventions de la gendarmerie, n’a pas modifié son comportement, il y a lieu en conséquence de constater sa mauvaise foi de sorte qu’il convient de supprimer le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux avant de procéder à son expulsion prévu par les dispositions de l’article précité.

Il pourra donc être procédé à l’expulsion du locataire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il n’a pas quitté les lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [R] [E] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de la résiliation judiciaire du bail, soit à compter du 24 juin 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [C] afin d’assurer la défense de ses intérêts, Monsieur [R] [E] sera condamné à lui verser la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du bail en date du

19 octobre 2020 conclu entre Monsieur [W] [C] d’une part et Monsieur [R] [E] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°A13) et deux places de parking (n°9 et 10) situés [Adresse 9] à [Localité 5], aux torts exclusifs de Monsieur [R] [E] ;

DIT en conséquence que Monsieur [R] [E] est occupant sans droit ni titre à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

SUPPRIME les délais prévus par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu de la mauvaise foi de Monsieur [R] [E] ;

DIT par conséquent qu’à défaut pour Monsieur [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les 15 jours à compter de la signification de la présente décision, Monsieur [W] [C] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [W] [C] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 juin 2025, date de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [W] [C] la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] aux entiers dépens de la procédure ;

DEBOUTE Monsieur [W] [C] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente