N° RG 25/00748 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAEL

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00748 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAEL

NAC: 71I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AOUT 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 6], dit COPROPRIETE 7 [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 8] SUD IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M^e Maître [G] [J], de la SELARL EGIDE, prise en sa qualité de liquidateur de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, demeurant [Adresse 1] et pour signification au [Adresse 2]

défaillant

Société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et M^e Bertrand DE BELVAL, avocat au barreau de LYON (plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 17 juin 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 10] est une résidence soumise au statut de la copropriété.

Après délibération d’une assemblée générale du 28 septembre 2023, le mandat de syndic de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC n’a pas été reconduit. L’assemblée générale des copropriétaires a décidé de confier le mandat de syndic à la société [Localité 8] SUD IMMOBILIER.

Selon le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], la reprise de la comptabilité par la société [Localité 8] SUD IMMOBILIER a laissé apparaître, au titre de la balance des comptes à l’expiration du mandat, un solde dû au syndicat des copropriétaires de 18.173,98 euros.

La société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC n’a jamais restitué les fonds au nouveau syndic, pas plus qu’elle n’a communiqué l’ensemble des documents comptables nécessaires à la reprise de la gestion, malgré des demandes et des relances en ce sens.

Toujours selon le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC est titulaire d’une garantie financière souscrite auprès de la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 novembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] a mis en demeure la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, de lui restituer la somme de 18.173,98 euros, en vain.

Suivant jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 19 novembre 2024, la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC a été placé en liquidation judiciaire. La SELAS EGIDE représentée par Maître [G] [J] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de cette société.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société [Localité 8] SUD IMMOBILIER, a assigné Maître [G] [J] de la SELAS EGIDE en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC et la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés.

L’ affaire a été évoquée lors de l’audience du 17 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, soutenues oralement, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— condamner la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à lui payer à titre provisoire la somme de 18.173,98 euros, assortie des intérêts au taux légal courant depuis le 28 septembre 2023,

— fixer la somme de 18.173,98 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC représenté par son liquidateur Maître [G] [J] de la SELAS EGIDE,

— débouter la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement et au visa de l’article 835 du code de procédure civile, demande au juge des référés, de :

avant dire droit :

— ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] et à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC de produire la garantie financière dont ils se prévalent,

— ordonner à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC de communiquer la justification de l’encaissement du solde du précédent syndic au moment de la signature du mandat en juillet 2020 et les relevés bancaires de l’année 2023 jusqu’au 28 septembre 2023, passé le délai de cessation du mandat, pour les rapprocher des états comptables, avec l’arrêté de compte au moment du transfert de syndic,

— ordonner la communication par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC de la situation de trésorerie à la date de la révocation du mandat, ou de la résiliation du contrat de garantie financière, les grands livres de la copropriété, les relevés bancaires et les états de rapprochements bancaires,

— assortir cette communication d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé le délai de 48 heures après la signification de la décision,

— désigner le cas échéant tel expert financier qu’il appartiendra au tribunal de désigner pour procéder aux rapprochements,

— surseoir à statuer dans l’attente de l’examen desdits relevés bancaires,

— ordonner la communication de la garantie financière,

à défaut :

— juger qu’il n’est pas rapporté la preuve de la garantie,

— juger qu’il existe des incohérences majeures avec des documents à même date (8 novembre 2023) produits tant sur entête de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC que sur entête de la société CABINET L’IMMEUBLE,

— juger n’y avoir lieu à fixer de créance, l’instance en référé ne le permettant pas au titre de l’article L.622-21 du code de commerce,

en tout état de cause :

— juger que les fonds litigieux n’ont pas été transférés à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC d’après les éléments fournis par le demandeur (sa pièce n°4), de sorte que l’insuffisance de fonds ne provient pas de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC,

— juger qu’il n’est pas démontré l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible,

— juger à tout le moins qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible du syndicat des copropriétaires à son égard,

— déclarer irrecevable l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] et le renvoyer à mieux se pourvoir,

en toutes hypothèses :

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] de toutes ses demandes formées à son égard,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assigné à personne morale, Maître [G] [J] de la SELAS EGIDE en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses dernières conclusions soutenues oralement, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la demande de provision

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] cherche à obtenir la restitution des fonds lui appartenant à hauteur de la somme de 18.173,98 euros. Selon la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, ce montant procède d’un détournement de fonds de la part du gérant de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC puisque cette somme est inscrite au sein même de sa comptabilité, découvert par le nouveau syndic au moment de sa prise de fonction. Elle ajoute qu’il s’agit en réalité d’une collusion entre la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC et le précédent syndic, la société CABINET L’IMMEUBLE, elle-même liquidée, lesquelles avaient le même gérant actuellement mis en examen pour des faits d’escroquerie.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires s’appuie sur un texte et sur un principe prétorien arrêté par la Cour de cassation.

Tout d’abord, l’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Par ailleurs, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 13 juillet 2023, (22-14.535) dans une affaire factuellement similaire, la Cour de Cassation a notamment posé le principe suivant :

« Il résulte des articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, d’une part, que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations, d’autre part, qu’elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance ».

Il ressort de la combinaison de ces principes juridiques que la mise en œuvre de la garantie, sous réserve de son existence (1), suppose d’une part, la justification d’une créance certaine, liquide et exigible (2) et d’autre part, que la personne garantie soit défaillante (3), sans que le garant ne puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le syndic professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

Ces trois critères cumulatifs du principe seront successivement analysés.

1) Sur la garantie financière

En vertu des articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION a accordé à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC une garantie financière. Celle-ci est obligatoire en ce qu’elle est exigée des personnes qui exercent des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, comme cela était le cas du mandat de syndic exercé par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC.

En pièce n°1B de son bordereau de pièces annexes, la partie demanderesse produit l’attestation de cautionnement à en-tête de la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION et signée par ses soins. Ce document justifie que cette société garantit à compter du 01 janvier 2022, les activités de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC selon un contrat qui porte le n° de police 1-11826-14597-0.

En outre, il est produit par le syndicat des copropriétaires en pièce n°11, un courrier du 08 juillet 2024 adressé à l’avocat d’un autre syndicat des copropriétaires, rédigé par la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION. Ce courrier vient confirmer par cette dernière, l’existence de la souscription de cette garantie au bénéfice de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC sous la même référence de police 1-11826-14597-0.

Si lors de l’audience, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION prétend que cette attestation et cette lettre qui lui sont attribués, présentent des incohérences et constituent des faux en écritures privées, pour autant, elle n’en tire aucune conséquence procédurale. Elle s’abstient de tenter de contester l’acte sous signature privé que son contradicteur verse au débat et qui établit sa garantie financière. Ainsi, elle n’invoque donc pas le bénéfice de mesures d’instruction telle que la procédure de vérification d’écriture prévue à l’article 1373 du code civil. Pas davantage elle n’évoque le régime de l’incident de faux prévu aux articles 299 et suivants du code de procédure civile, ni même n’apporte la preuve d’un simple dépôt de plainte et en indiquant le sort réservé à cette éventuelle procédure pénale.

Alors que l’office probatoire pèse sur elle, qui dénie sa force probante à une pièce décisive à la solution du litige, elle persiste à tenter de renverser la charge de la preuve en sollicitant du juge des référés qu’il ordonne « à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC et la [Adresse 9] [Adresse 5] de communiquer la garantie financière dont elle se prévaut », et de « juger qu’il n’est pas rapporté la preuve de la garantie ».

Cette position de la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION ne résiste pas à l’analyse, alors que pour appuyer davantage ses dires, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats des ordonnances rendues par le juge des référés du tribunal judiciaire. Dans ces instances strictement similaires quant à leur objet, les mêmes personnes morales étaient déjà toutes les deux défenderesses face aux demandes financières d’autres syndicat des copropriétaires. La juridiction de premier degré a évoqué et a retenu l’existence de la garantie financière donnée par la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC sous la même référence de police n°1-11826-14597-0.

Également, par ordonnance du 08 novembre 2024, disponible en ligne du fait de l’Open data, rendue dans une affaire similaire opposant un autre syndicat des copropriétaires aux mêmes parties défenderesses, la cour d’appel de Toulouse a constaté un désistement par suite du « règlement des sommes dues » par le garant au syndicat des copropriétaires. Cela tend à supposer que la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION y a finalement reconnu implicitement avoir garanti la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC selon un contrat portant le n° de police 1-11826-14597-0, puisqu’elle a accepté de régler les sommes débitrices issues de la défaillance de cette société liquidée, sans attendre la décision de la cour d’appel.

Enfin, il n’est pas inutile de noter qu’il paraît incongru pour la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION titulaire de l’office probatoire, pour des motifs tenant à la loyauté probatoire, de faire le reproche au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], partie tierce à la relation contractuelle, de s’abstenir de verser aux débats un acte de garantie financière dénué de soupçons.

2) Sur l’existence d’une créance par le syndicat des copropriétaires

Avant qu’il ne soit mis fin à son mandat de syndic, la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC avait établi et transmis à la société [Localité 8] SUD IMMOBILIER, un document intitulé « Balance » et un document dénommé « [Localité 8] Livre ». Ces documents constituent des extraits du bilan comptable de la copropriété et de l’historique des mouvements à compter du 01 janvier 2023 jusqu’à son dessaisissement dans le courant du mois d’octobre 2023, suite aux dernières régularisations et imputations.

La lecture de ces documents et notamment du [Localité 8] LIVRE, qui retrace la comptabilité de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC sur les derniers mois d’exercice, permet de se rendre compte de l’existence d’un solde débiteur de -18.173,98 euros, arrêté à la date 02 octobre 2023, suite au versement d’une « facture » datée du 17 septembre.

Il est constant que cette importante balance passive de -18.173,98 euros, générée en l’espace de quelques mois, pendant le mandat de gestion de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, n’est justifiée par aucune circonstance conjoncturelle qui s’inscrirait dans des actes de gestion ou d’administration courantes accomplis dans l’intérêt de la copropriété.

C’est d’ailleurs la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION qui est la plus critique des agissements de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC. Elle évoque explicitement des « collusions » entre les sociétés détenues par le gérant de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC avec la société CABINET L’IMMEUBLE, ainsi que des « détournements de fonds ». Pour autant, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION qui focalise son argumentaire sur le fait que cette dette serait imputable à la société CABINET L’IMMEUBLE, syndic qui gérait précédemment la copropriété et qui n’était pas par ses soins, n’est, là encore, pas en mesure de justifier une amorce de vraisemblance de sa thèse. Surtout, elle n’en tire pas davantage de conséquences juridiques, notamment en n’appelant pas en la cause le garant de la société CABINET L’IMMEUBLE afin d’être relevée et garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre, ni même en justifiant avoir déclaré une créance auprès du liquidateur de cette société, égale à la somme qui pourrait être mise à sa charge par la présente instance.

Il est démontré par la lecture du [Localité 8] LIVRE que les ponctions débitrices opérées par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC sur le compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires sont bien relatives à des « opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ». De même, elles concernent des dettes ou des créances « ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations ». Pour reprendre ces critères dégagés par la Cour de Cassation dans son arrêt précité, il ne fait aucun doute que les détournements au préjudice du syndicat des copropriétaires qui fondent sa créance, se sont inscrits dans une démarche volontaire de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC en lien direct avec la gestion du mandat de syndic, garantie au titre de la loi Hoguet. Cette créance n’est nullement provoquée par une quelconque intervention éventuelle d’une cause extérieure, imprévisible et irrésistible qui aurait pu échapper à cette garantie financière pour le cas échéant, constituer un risque strictement assurantiel.

La société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION ne conteste pas spécifiquement le fait que le solde dû au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] s’élève à la somme de 18.173,98 euros arrêté au 02 octobre 2023. Elle concentre davantage ses moyens de défense sur le fait que la partie demanderesse ne justifierait ses demandes que sur ce seul [Localité 8] LIVRE, qu’elle estime incomplet et qu’elle considère comme relevant plus de la gestion de la société CABINET L’IMMEUBLE que de celle que la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC.

Si la charge de la preuve pèse effectivement sur le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], il n’en demeure pas moins que la demande de provision s’inscrit dans un contexte où les copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] semblent avoir été victimes, comme beaucoup d’autres, selon les documents de presse dont il est fait mention aux débats, d’une vaste escroquerie dans laquelle des sommes auraient été détournées à hauteur de plusieurs millions d’euros.

L’exigence probatoire que l’on attend d’un demandeur dépend des circonstances de l’espèce. Elles font peser sur lui une obligation de moyen quant à l’exhaustivité des diligences à mener pour convaincre la juridiction au regard de l’office qui pèse sur lui en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Autrement dit, en l’espèce, il paraît difficile de critiquer, comme le fait la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, le manque de qualité probatoire supposé du syndicat des copropriétaires, alors justement que la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC serait à l’origine d’une éventuelle escroquerie dénoncée, dont l’objectif même serait d’entretenir la confusion et d’organiser, par des manœuvres frauduleuses, l’opacité de sa comptabilité pour tenter de masquer ses possibles méfaits et ainsi théoriquement tromper la vigilance de ses victimes.

A cet égard, alors que le gérant des sociétés incriminées est mis en examen, et que ses sociétés, dont la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, ont fait l’objet de liquidations judiciaires, il paraît totalement vain de lui imposer des injonctions judiciaires, même sous astreinte, pour la contraindre à communiquer les documents énumérés à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, quand bien même, ils auraient été utiles à la présente instance en ce qu’ils seraient venus corroborer ou contredire les lignes comptables du [Localité 8] LIVRE. Par ailleurs, le liquidateur mandataire, au fait des prétentions des parties, n’a pas été en mesure de transmettre le moindre document. Cela laisse augurer de l’impossibilité de les obtenir, si tant est qu’ils aient existé.

En outre, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION qui est principalement à l’origine de ces prétentions reconventionnelles, lesquelles sollicitent du juge des référés qu’il enjoigne la partie défaillante à communiquer ces documents financiers, ne démontre pas avoir tenté de les obtenir du procureur de la République ou du juge d’instruction, si toutefois ils avait été saisis dans le cadre de l’information judiciaire. Le juge des référés ignore à ce titre, si la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION a choisi de se constituer partie civile pour avoir accès au dossier d’instruction.

A cet égard, toute demande d’injonction judiciaire formée à l’égard de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, représentée par la SELAS EGIDE en la personne par Maître [G] [J], sera rejetée, de même que la demande d’expertise financière. Les demandes de même nature formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires seront également déboutées.

Dans ce contexte, la production du [Localité 8] LIVRE, quand bien même elle serait incomplète comme ne portant que sur la période de janvier 2023 à octobre 2023 inclus, dont il est constant qu’il a été établi par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, qui y reconnaît implicitement son propre ponctionnement de fonds au détriment du syndicat des copropriétaires, est déjà suffisante et tout à fait explicite pour démontrer la créance du syndicat des copropriétaires. Elle permet de quantifier l’étendue du préjudice souffert par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]. Il se situe à un montant précis de -18.173,98 euros, arrêté au 02 octobre 2023, dernière ligne comptable chronologique. Aucun élément à ce stade ne permet de sérieusement douter de la sincérité et de la justification du chiffrage de ce solde débiteur, à une date contemporaine de celle du changement de syndic.

Il en résulte donc que la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] apparaît certaine, puisqu’elle a été établie à la suite d’un bilan comptable de l’une des sociétés défenderesses, qui y reconnaît sa dette, ce qui peut constituer en somme un aveu, que la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION n’est sérieusement pas en mesure de contredire.

Cette créance est par nature liquide puisqu’il s’agit de capitaux chiffrés ponctionnées sur un compte bancaire.

Elle est enfin exigible, dès lors que ces montants détournés auraient dû être reversés au syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisque ces fonds appartenaient à la copropriété qui en a été injustement spoliée.

3) Sur la défaillance de la personne garantie

Dans son arrêt précité, la Cour de Cassation estime, lorsqu’elle écrit «  quelle que soit la cause de cette défaillance », que la cause de cette défaillance du syndic couvert par une garantie financière n’importe pas. Il est donc indifférent que cette défaillance procède d’une incompétence, d’une maladresse, d’une méconnaissance, d’une difficulté financière ou de malversations organisées de la personne garantie. Dans tous les cas, le garant est tenu d’apporter sa garantie.

Il ne fait aucun doute, et cela n’est contesté par aucune partie à l’instance, que la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, garantie par la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION a été défaillante. Malgré des mises en demeure, dont certaines sont versées aux débats, après avoir été dessaisi de son mandat de gestion fin septembre 2023, elle s’est volontairement abstenue de restituer les fonds et les documents imposés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il résulte de ces développements, que la présente juridiction, sans avoir à trancher de contestation sérieuse, ce qui aurait excédé sa compétence, en déduit que l’obligation de garantie n’est pas sérieusement contestable. Elle peut donner lieu à l’allocation d’une provision à hauteur de la somme sollicitée, laquelle est justifiée.

Il sera donc fait droit à la prétention principale.

La société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION sera condamnée à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] à titre provisionnel la somme de 18.173,98 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025, date de l’assignation valant mise en demeure.

Par ailleurs, nul ne plaide par procureur. Il s’en suit que la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION est irrecevable à formuler des prétentions et à présenter des moyens pour le compte de la procédure collective de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC. En outre, l’article L.622-21 du code de commerce n’étant pas d’ordre public, compte tenu de la liquidation prononcée à l’égard de la société CABINET DE L’IMMEUBLE SYNDIC, il ne peut être prononcé des condamnations à son encontre. Cette somme de 18.173,98 euros sera donc fixée au passif de la procédure collective ouverte au bénéfice de la société CABINET DE L’IMMEUBLE SYNDIC.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une

fraction à la charge d’une autre partie.

La société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION, qui succombe en ses demandes, sera tenue au paiement des entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu du contexte, l’équité commande de faire application de ce texte au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance afin de faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera octroyé la somme de 2.000 euros à ce titre. Ce montant sera intégralement payé par la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION.

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANES, juge des référés, assisté de Madame LEUNG KUNE CHONG, greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

CONDAMNONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société [Localité 8] SUD IMMOBILIER, la somme de 18.173,98 euros (DIX HUIT MILLE CENT SOIXANTE TREIZE EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CENTIMES) à titre provisionnel, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 16 avril 2025 ;

FIXONS la somme de 18.173,98 euros (DIX HUIT MILLE CENT SOIXANTE TREIZE EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CENTIMES) au passif de la procédure collective ouverte au bénéfice de la société CABINET DE L’IMMEUBLE SYNDIC, représentée par son mandataire liquidateur, la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [G] [J] ;

DEBOUTONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION de ses demandes notamment tendant au prononcé d’injonctions judiciaires de faire, d’expertise judiciaire et de communication de pièces ;

CONDAMNONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société [Localité 8] SUD IMMOBILIER, la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 août 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.