TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02165

N° Portalis DBX4-W-B7I-TAAL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 19 Mai 2025

[L] [N]

[P] [U] épouse [N]

C/

[S] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 19 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [N]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

Madame [P] [U] épouse [N], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [J]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er septembre 2023, Monsieur [L] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] ont donné à bail à Monsieur [S] [J] un appartement à usage d’habitation (n°41) et un parking extérieur (n° C41), situés [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 471 euros et une provision sur charges mensuelle de 57 euros.

Le 23 février 2024, Monsieur [L] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] ont fait signifier à Monsieur [S] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [L] [N] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, Monsieur [L] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] ont ensuite fait assigner Monsieur [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 06 avril 2024, son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1429,41 euros, mensualité d’Avril 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 06 Avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 mai 2024.

A la suite de l’audience du 6 septembre 2024, une première réouverture des débats a été ordonnée par simple mention au dossier, Monsieur [J] étant arrivé en retard.

A la suite de l’audience du 18 octobre 2024, une seconde réouverture des débats a été ordonnée par ordonnance du 5 décembre 2024 afin de permettre à Monsieur [L] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] de produire le contrat de bail dans son intégralité.

A l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [L] [N] et Madame [P] [U] épouse [N], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5619,56€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise.

Monsieur [S] [J], comparant, indique qu’il reconnaît la dette, qu’il a perdu son travail il y a un an et que depuis il a des missions d’intérim. Il évalue à 800€ environ ses ressources mensuelles. Il indique ne pas souhaiter rester dans les lieux et vouloir partir au plus vite. Il sollicite en revanche des délais de paiement et propose de verser 100 à 150€ par mois pour apurer sa dette. Il ajoute avoir déposé un dossier de surendettement il y a 2 ou 3 semaines et avoir une dette de 1600€ d’électricité.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 1er septembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII et 5.3.2.1) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 février 2024, pour la somme en principal de 1116,12€. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en faisant un versement de 665€ le 23 février 2024, 200€ le 10 avril 2024 et 250€ le 23 avril 2024 (soit un total de 1115€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [L] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] produisent outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Monsieur [S] [J] reste devoir déduction faite des frais de poursuite (99,03+133,14) la somme de 5387,39 € à la date du 26 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse.

Monsieur [S] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5387,39€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aucune suspension de la clause résolutoire n’ayant été demandée, elle sera donc considérée comme acquise.

* Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

En l’espèce, il résulte du décompte locatif qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant intégral au jour de l’audience comme l’impose les textes, Monsieur [S] [J] n’ayant pas réglé les loyers depuis janvier 2025 le dernier versement étant intervenu en décembre 2024.

Par conséquent, les conditions textuelles ne sont pas remplies.

En revanche, des délais peuvent également être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme conséquente de 5387,39 €, soit l’équivalent de plus de 9 mois de loyers. Or, il ressort du décompte locatif qu’aucun versement n’a été fait depuis janvier 2025 et que Monsieur [J] n’a actuellement que de très faibles ressources (800€ en moyenne) et a indiqué avoir déposé très récemment un dossier de surendettement sans cependant en justifier. Dès lors, il n’apparaît pas en capacité de régler sa dette locative dans le délai de deux ans.

La demande de délais de paiement de Monsieur [J] sera donc rejetée.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 24 avril 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [S] [J] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [S] [J] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er avril 2025, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [N] et Madame [P] [U] épouse [N], Monsieur [S] [J] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1erseptembre 2023 entre Monsieur [L] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] et Monsieur [S] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°41) et un parking extérieur (n° C41) situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 avril 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [J] de sa demande de délai de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, le sort des meubles étant régis par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] à verser à Monsieur [L] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] à titre provisionnel la somme de 5387,39 € (décompte arrêté au 26 mars 2025 mensualité de mars 2025 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] à payer à Monsieur [L] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] à verser à Monsieur [L] [N] et Madame [P] [U] épouse [N] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente