TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01310

N° Portalis DBX4-W-B7J-UBKC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

[N] [K]

C/

[Z] [W] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Mme [K]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [N] [K],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Comparante en personne

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [W] [S],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 3]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 mars 2021, Madame [N] [K] a donné à bail à Madame [Z] [W] [S] un appartement à usage d’habitation n°137 situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 620 euros et une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Le 11 décembre 2024, Madame [N] [K] a fait signifier à Madame [Z] [W] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 18 mars 2025, Madame [N] [K] a ensuite fait assigner Madame [Z] [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et de bien et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 17.013,44 euros, avec les intérêts au taux légal de droit,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec intérêts de droit, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Madame [N] [K] maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 17.760 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise. Elle explique qu’il y a des impayés depuis 2021 et qu’elle est toujours restée compréhensive et arrangeante avec sa locataire, mais que sa dette et le crédit pris pour l’appartement s’accumulent. Elle indique que la locataire ne fait plus aucun paiement depuis mars 2024 et qu’elle lui a promis de partir à plusieurs reprises, sans s’exécuter. Elle explique qu’elle a besoin des revenus de ce logement pour vivre, dans la mesure où elle travaille à mi-temps, a deux enfants à charge et un mari vivant en Chine pour s’occuper de sa mère malade, mais qu’elle est d’accord pour que sa locataire ne quitte les lieux qu’en octobre 2025.

Madame [Z] [W] [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [Z] [W] [S] demande un délai pour quitter les lieux d’ici à septembre ou octobre 2025. Elle fait valoir qu’elle est autoentrepreneur avec 642 euros d’allocations de France travail par mois, s’achevant en juin 2025. Elle ajoute qu’elle a eu rendez-vous le 15 mai avec les services sociaux et qu’elle envisage de déposer un dossier de surendettement. Elle précise qu’elle vit avec son compagnon, qui n’a pas le droit de travailler en France car il n’a qu’un visa d’un an, qu’elle a une fille à charge et qu’elle a fait de nombreuses fausses couches, qui ont fragilisé sa santé.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 mars 2021 contient une clause résolutoire (article XI – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 13.560 euros a été signifié le 11 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Z] [W] [S] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 12 février 2025 et Madame [Z] [W] [S] est depuis occupante sans droit ni titre.

En application de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Madame [Z] [W] [S] bénéficie d’un délai de deux mois pour quitter les lieux après délivrance d’un commandement de quitter les lieux. Ainsi, ce délai apparaît suffisant pour lui permettre de se reloger et lui permettra de rester dans les lieux au moins jusqu’au 1 octobre 2025, compte-tenu du rendu de la décision le 01 août 2025.

Elle ne justifie pas de difficultés pour se reloger, de sorte qu’elle ne peut bénéficier d’un délai supplémentaire tel que prévu par l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’expulsion de Madame [Z] [W] [S] sera ordonnée à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois pour quitter les lieux, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [N] [K] produit un décompte du 23 mai 2025 démontrant que Madame [Z] [W] [S] reste devoir la somme de 17.760 euros, mensualité de mai 2025 comprise.

Madame [Z] [W] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 17.760 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 sur la somme de 13.560 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Madame [Z] [W] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 12 février 2025 au 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [W] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [N] [K], Madame [Z] [W] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2021 entre Madame [N] [K] et Madame [Z] [W] [S] concernant un appartement à usage d’habitation n°137 situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [W] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés, dans le délai de deux mois d’un commandement de quitter les lieux ;

REJETONS la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Madame [Z] [W] [S] ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [W] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [N] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [Z] [W] [S] à verser à Madame [N] [K] à titre provisionnel la somme de 17.760 euros (décompte arrêté au 23 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 sur la somme de 13.560 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [Z] [W] [S] à payer à Madame [N] [K] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [Z] [W] [S] à verser à Madame [N] [K] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [W] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,