Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 22 mai 2025, n° 25/00819

TJ Toulouse 22 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation légale d'entretien des locaux loués
La cour a constaté que la bailleur a fait preuve de diligence en tentant d'obtenir l'accès aux locaux et que les refus des locataires justifient l'ordonnance demandée.
Accepté
Prévention d'un dommage imminent
La cour a jugé que l'astreinte est justifiée pour garantir l'exécution de l'ordonnance et prévenir des dommages futurs.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par la bailleur
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser la bailleur supporter l'intégralité des frais, justifiant ainsi la condamnation des locataires.
Accepté
Partie perdante dans la procédure
La cour a jugé que les locataires, en tant que parties perdantes, doivent supporter les frais de la procédure.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de Toulouse, la S.A. Patrimoine Languedocienne a demandé l'autorisation d'accéder à l'appartement de ses locataires, M. et Mme K, pour réaliser des travaux d'entretien nécessaires, en raison de leur refus d'autoriser l'accès malgré plusieurs mises en demeure. Les questions juridiques posées concernaient le droit d'accès du bailleur pour effectuer des travaux et les conséquences d'un refus de la part des locataires. Le tribunal a ordonné aux locataires de permettre l'accès à leur logement sous astreinte de 50 euros par jour de retard, a autorisé la SA à pénétrer dans l'appartement avec un commissaire de justice et un serrurier après un délai de 15 jours, et a condamné les locataires à payer 300 euros pour les frais irrépétibles ainsi que les frais de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 22 mai 2025, n° 25/00819
Numéro(s) :	25/00819
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Juliette LAMBERT-RIGAUX
Parties :	S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 2]

NAC: 5AZ

N° RG 25/00819 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T3WN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 22 Mai 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualités audit siège.

BAILLEUR.

[U] [K]

[O] [X] épouse [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Mai 2025

à M^e Juliette LAMBERT-RIGAUX

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 22 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualités audit siège.

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Juliette LAMBERT-RIGAUX, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par M^e BASTIDE BARTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [U] [K], demeurant [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

Mme [O] [X] épouse [K], demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [U] [K] et à Madame [O] [X] épouse [K] un appartement à usage d’habitation (n°1451) situé au 3ème étage du bâtiment D60 sis [Adresse 7]) par contrat prenant effet au 1er mai 2006, moyennant un loyer initial de 351,10 euros outre une provision pour charges de 99 euros.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE expose qu’elle a mandaté la société LOGISTA pour intervenir dans les locaux loués afin de remplacer le mitigeur de l’évier et que compte tenu de l’état du logement qualifié “d’indescriptible”, la société LOGISTA a alerté le 24 juillet 2023 la bailleresse et a préconisé la réalisation de travaux.

Contactés par courrier du 31 août 2023, les locataires n’ont pas donné suite à la demande de prise de rendez-vous afin de faire un état des travaux à prévoir dans leur logement.

En conséquence, compte tenu de l’impossibilité pour elle de faire le point avec les locataires, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE leur a adressé une mise en demeure par le biais de son conseil par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 février 2024 afin notamment que l’accès au logement soit autorisé, mais sans succès, le courrier n’ayant pas été retiré.

Des travaux s’avérant nécessaires compte tenu de l’état de l’évier et du meuble attenant causant des infiltrations et un dégât des eaux dans le logement du dessous, des travaux ont été programmés en juin 2024, mais les locataires étaient absents ; les travaux ont donc été reprogrammés le 18 septembre 2024, les locataires refusant cependant l’intervention.

Une nouvelle mise en demeure leur été adressée le 23 octobre 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception et par lettre simple, afin de leur demander d’être présents le 12 novembre 2024 à partir de 8 h 30 pour le remplacement de leur évier et du meuble le soutenant, cependant le courrier recommandé n’a pas été retiré et les locataires n’étaient pas présents à cette date.

C’est dans ces conditions, et afin de respecter son obligation légale d’entretien des locaux loués, que la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a dû saisir le juge des contentieux de la protection statuant en référé par assignation en date du 21 février 2025 aux fins de :

— ordonner Monsieur [U] [K] et à Madame [O] [X] épouse [K] à lui permettre l’accès de leur logement ou à toute société mandatée par elle afin de réaliser les travaux de démolition de l’évier actuel, de son remplacement et l’installation d’un nouveau meuble en bois en dessous et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— dire que le juge des contentieux de la protection se réservera la liquidation de l’astreinte ;

— l’autoriser au delà d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ou toute autre entreprise mandatée par elle à pénétrer dans le logement sis [Adresse 6] avec le recours à un commissaire de justice et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [O] [X] épouse [K] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement au paiement des entiers frais et dépens.

A l’audience du 11 avril 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a comparu représentée par son conseil et a maintenu ses demandes.

Monsieur [U] [K] et Madame [O] [X] épouse [K], respectivement assignés par acte délivré par commissaire de justice le 20 février 2025 en son étude, n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

L’article 835 du même code dans son premier alinéa dispose : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

Par ailleurs, aux termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé :

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

En l’espèce, il est démontré que la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE malgré ses multiples démarches n’a pu avoir accès aux locaux litigieux afin d’effectuer les travaux nécessaires au bon entretien des locaux.

Aussi, il convient de faire droit à la demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, ou tout autre entreprise mandatée par elle, aux fins d’être autorisée à avoir accès aux locaux litigieux et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance et de l’autoriser, passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, ou toute autre entreprise mandatée par elle, à pénétrer dans l’appartement n°1451 du bâtiment D60 sis [Adresse 4] à [Localité 13] avec l’assistance d’un commissaire de justice et d’un serrurier.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a dû exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge, aussi Monsieur [U] [K] et Madame [O] [X] épouse [K] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure.

Monsieur [U] [K] et Madame [O] [X] épouse [K], parties perdantes, supporteront les frais et dépens de la procédure auxquels ils seront condamnés solidairement .

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNONS à Monsieur [U] [K] et à Madame [O] [X] épouse [K] de permettre l’accès à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ou à toute société ou entreprise mandatée par celle-ci à avoir accès à leur appartement (n°1451) situé au 3ème étage du bâtiment D60, [Adresse 7]) afin de réaliser les travaux de démolition de l’évier actuel, de son remplacement et l’installation d’un nouveau meuble en bois en dessous et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS nous réserver la liquidation de cette astreinte ;

AUTORISONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au delà d’un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, ou toute autre société ou entreprise mandatée par celle-ci, à pénétrer dans l’appartement n°1451 du bâtiment D60, [Adresse 5] ([Adresse 3]) avec le concours d’un commissaire de justice et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [O] [X] épouse [K] à payer la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [O] [X] épouse [K] au paiement des entiers frais et dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE