N° RG 24/05111 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TOJJ

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 24/05111 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TOJJ

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT

à M^e Marine BERGUA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Localité 7] SIS [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société DF GESTION – OCCIMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [G] [I], demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/019649 du 24/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par Maître Marine BERGUA, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [W] [U] EPOUSE [I], demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/019621 du 24/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par Maître Marine BERGUA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 Juin 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] sont propriétaires des lots n°53 et 164 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DIT [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION – OCCIMO, a assigné Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 10 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DIT [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION – OCCIMO, demande à la présente juridiction, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] à lui payer la somme de 7.730,66 euros au titre des arriérés de charges échues de copropriété, et la somme de 715,28 euros au titre des charges exigibles à échoir récupérables (appel de fonds à venir du 01 juillet 2025),dire et juger que ces sommes porteront application des intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date de la première mise en demeure,condamner Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] à lui payer la somme 1.200 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,condamner Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] à lui payer la somme 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] aux dépens de l’instance,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions versées au soutien des débats oraux, Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] demandent à la présente juridiction de :

débouter le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DIT [Adresse 8] de ses demandes, fins et conclusions,déclarer irrecevable la demande de paiement des charges antérieures au 04 octobre 2022 du syndicat des copropriétaires comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée,fixer l’arriéré de charge dû par les époux [I] entre le 05 octobre 2022 et la 12 mai 2025 à la somme de 959,31 euros,débouter la syndicat des copropriétaires de sa demande d’imputation des paiements spontanés des époux [I] aux charges les plus anciennes et imputer lesdits paiements postérieurs au 04 octobre 2022 aux charges postérieures à cette date et aux charges courantes,leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la condamnation qui sera mise à leur charge moyennant des mensualités de 200 euros sans excéder 350 euros,condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1], représentée par la société DF GESTION – OCCIMO, à payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une note en délibéré a été autorisée, laquelle n’a pas permis la production des documents sollicités.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Les époux [I] soulèvent une fin de non-recevoir tenant en une exception de chose jugée. Ils considèrent qu’une partie des sommes qui leur sont demandées dans le cadre de la présente instance avait déjà été intégrée dans le précédent jugement qui les avait condamnés solidairement au paiement de précédentes charges de copropriété.

En effet, par jugement du 24 février 2023, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a notamment condamné Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] à verser au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DIT [Adresse 8] la somme de 5.156,42 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 04 octobre 2022, date du décompte qui faisait état d’un solde débiteur de 5.246,42 euros avant que des frais soient déduits.

Il résulte de la lecture du grand livre versé aux débats que cette somme de 5.246,42 euros intègre notamment l’appel de fond du 4ème trimestre de l’année 2022 et un solde de charges pour une période précédente (du 01/10/2020 au 30/09/2021) qui correspond à la dernière imputation débitrice de l’année 2022. En effet, il est important de noter que le solde est le même au 04 octobre et au 31 décembre 2023. C’est donc cette dernière date qui sera prise en compte, afin de faciliter la prise en compte de la distinction des périodes.

Autrement dit, le syndicat des copropriétaires possède une créance déterminée par un titre exécutoire pour l’intégralité des charges de copropriété jusqu’à la fin de l’année civile 2022.

Dans le cadre de la présente instance, et conformément au principe de l’autorité de la chose jugée, un créancier ne peut donc pas obtenir un second titre exécutoire portant sur des échéances successives déjà couvertes par le précédent titre. Cela signifie que le syndicat des copropriétaires ne peut donc que solliciter et obtenir des imputations qui correspondent à des charges de copropriété échues à compter du 01 janvier 2023.

Il résulte de la lecture du dernier décompte produit daté du 12 mai 2025 que le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DIT [Adresse 8], actualise sa demande à la somme de 7.730,66 euros au titre des arriérés de charges échues de copropriété. Il s’agit en effet du solde qui figure sur ce décompte (pièce 26 du demandeur) et qui correspond à la différence entre les sommes débitrices pour 16.880,52 euros et les sommes créditrices pour 9.149,86 euros sur la période allant du 01 octobre 2022 au 12 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires intègre donc dans son décompte les imputations de l’année 2022. Il s’agit d’une période déjà couverte par la condamnation du jugement du 24 février 2023.

Si l’on déduit les lignes débitrices (pour 6.006,99 euros) et créditrices (pour 760,57 euros) de cette période annuelle 2022, le solde correspond en tous points à celui de 5.246,42 euros pris en compte par le précédent jugement.

Cette période doit donc être expurgée du compte entre les parties dans le cadre de la présente instance, lequel sera limitée à la période du 01 janvier 2023 au 12 mai 2025.

La fin de non-recevoir sera accueillie. Le syndicat des copropriétaires, bénéficiant déjà d’un titre exécutoire pour cette période, sera irrecevable en ses prétentions relatives au paiement des charges de copropriété pour la période qui précède le 01 janvier 2023, en rappelant qu’il n’y a aucune imputation entre le 05 octobre 2022 et le 31 décembre 2022.

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] sont propriétaires des lots n°53 et 164 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Les développements relatifs à leurs difficultés d’adressage sont inopérants dès lors que le syndic démontre avoir transmis l’ensemble des informations et des convocations à leur adresse et parce qu’ils n’ont nullement contesté les procès-verbaux d’assemblées générales pour ce motif.

L’ensemble des paiements qu’ils allèguent avoir effectués à compter du mois de novembre 2023 a bien été pris en considération dans le décompte. Il s’agit des paiements suivants :

—  200 euros le 20 novembre 2023

—  200 euros le 28 décembre 2023

—  200 euros le 13 janvier 2024

—  629,84 euros (soit 589,61 + 40,23) le 03 juin 2024

—  40,23 euros le 05 juillet 2024

—  589,61 euros le 10 juillet 2024

—  715,29 euros (681,06 + 34,23) le 03 octobre 2024

—  300 euros le 06 novembre 2024

—  30,94 euros le 26 novembre 2024

—  500 euros le 16 décembre 2024

—  715,28 euros le 14 janvier 2025

—  300 euros le 20 février 2025

—  300 euros le 04 mars 2025

—  1.122 euros le 07 mars 2025

—  979,43 euros (681,05 + 298,38) le 01 avril 2025

En plus des régularisations créditrices et les financements divers dont ils ont bénéficié, ces versements volontaires viennent en déduction des sommes dont les époux [I] restent redevables. Le syndic les a fait apparaître distinctement dans le décompte chronologiquement au jour de leur encaissement.

Cela signifie clairement que ces paiements volontaires (à l’exclusion bien entendu des sommes appréhendées par mesures d’exécution forcées qui n’apparaissent pas dans le décompte), non contestés par le syndicat des copropriétaires, se sont imputés non pas sur la dette qui procède du titre exécutoire du jugement du 24 février 2023, mais sur la période couverte par le présent jugement. Le juge de l’exécution devra en tenir compte lorsqu’il aura à déterminer le solde de la dette principale qui procède du titre exécutoire, afin que ces paiements volontaires ne s’imputent pas une seconde fois.

En revanche, deux lignes créditrices, qui apparaissent dans le décompte, ne peuvent pas être affectés à la nouvelle période car elles ont été encaissées par le commissaire de justice instrumentaire chargé du recouvrement du précédent titre exécutoire. Il s’agit de la somme de 960 euros (soit 80 euros le 14 août 2024 et 880 euros le 23 août 2024), laquelle semble résulter du produit d’une saisie effectuéepar la SCP TREMOULET. Cette somme sera expurgée du crédit des débiteurs dans le cadre de la présente instance, puisqu’elle a été affectée sur la dette du titre exécutoire du précédent jugement.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 12 mai 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre de l’exercice 2025 inclus) que Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] restent redevables, entre le 01 janvier 2023 et le 12 mai 2025 :

d’imputations débitrices pour 10.873,53 euros (soit 16.880,52 – 6.006,99)d’imputations créditrices pour 7.429,29 euros (soit 9.149,86 – 760,57 – 960)soit un solde de 3.444,24 euros (soit 7.730,66 – 5.246,42 + 960) au 12 mai 2025 d’arriérés de charges de copropriété.

L’engagement de frais de relance et de procédure est conforme aux dispositions légales dès lors que le principe de la dette est fondée.

Les autres imputations débitrices n’étant pas contestées, il en résulte que Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] sont donc solidairement redevable de la somme de 3.444,24 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, du 01 janvier 2023 au 12 mai 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre de l’exercice 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…). »

L’article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon la jurisprudence de la cour de cassation (avis n° 24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

Il convient de constater que par courrier recommandé avec accusé de réception adressé le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis les parties défenderesses en demeure de payer la somme mentionnée et indiqué que conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de règlement de cette somme dans un délai de 30 jours après l’envoi, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles. Pour autant, il s’agit des avances en fond travaux de l’année 2024.

Aucune autre mise en demeure fournissant le détail des sommes réclamées et comportant les avances « travaux » pour 269,33 euros ou « fonds travaux » pour 499,41 euros, à devoir au titre de l’exercice 2025, n’a été portée à la connaissance des époux [I].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DIT [Adresse 8] représenté par son syndic la société DF GESTION – OCCIMO sera déboutée de sa demande à ce titre.

* Sur les délais de grâce

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

En l’espèce, Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] sollicitent d’être autorisés à différer le paiement de leur dette sur plusieurs mois et s’engagent à verser la somme minimal de 200 euros par mois.

Il ressort du dernier décompte transmis en date du 12 mai 2025 que Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] n’ont procédé qu’à des règlements insuffisants et très irréguliers ces dernières années. Ils semblent n’avoir toujours pas été en mesure de solder leur dette qui résulte du précédent titre exécutoire et qui porte sur des échéances anciennes.

Ils ne versent aux débats aucun élément permettant de constater qu’ils disposeraient d’une capacité financière pour s’acquitter de leur dette dans un délai raisonnable, en plus de devoir faire face au paiement des charges courantes.

Par conséquent, ces circonstances justifient qu’il ne leur soit pas accordé de délai supplémentaire de remboursement.

* Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour

résistance abusive du fait du retard dans l’exécution de ses obligations qu’à la condition

que cette carence procède d’une volonté de ne pas régler de mauvaise foi, ses charges de

copropriété.

En l’espèce, bien qu’ils soient récidivistes en leur qualité de débiteurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] avaient les moyens financiers de faire face à leurs engagements et qu’ils se sont sciemment abstenus de le faire. Il n’est pas justifié qu’ils aient été de mauvaise fois et aient commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l’intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s’abstenant de régler les charges de copropriété qui leur incombe.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu’ils n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] seront tenus in solidum aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DIT [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION – OCCIMO.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a encore été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort :

ACCUEILLE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] ;

DIT que le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DIT [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION – OCCIMO est irrecevable à solliciter la paiement de charges de copropriété antérieures au 31 décembre 2022, pour lequel il a déjà bénéficié d’un titre exécutoire suivant jugement rendu le 24 février 2023 (RG 23/00152) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] à verser au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DIT [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION – OCCIMO, la somme de 3.444,24 euros (TROIS MILLE QUATRE CENT QUARANTE QUATRE EUROS ET VINGT QUATRE CENTIMES) au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, du 01 janvier 2023 au 12 mai 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre de l’exercice 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 avril 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DIT [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION – OCCIMO du surplus de ses demandes, ou de ses autres prétentions et notamment au titre des charges à échoir et des dommages-intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] de leur demande de délais de grâce ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] à verser au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DIT [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la société DF GESTION – OCCIMO une somme de 1.200 euros (MILLE DEUX CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [I] et Madame [W] [U] épouse [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 juillet 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,