MINUTE : 25/5

DOSSIER : N° RG 24/00026 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THA6

JUGEMENT DU: 21/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 21 Janvier 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 24] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

S.C.I. YAYANACI représentée par Monsieur [E] [F], dont le siège social est sis [Adresse 6], représentée par M^e Guillaume TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 327

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 30 Septembre 2024et plaidoirie du 10 Décembre 2024

En présence de Charlotte [K], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 23] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 24] MÉTROPOLE poursuit la réalisation d’un projet de renouvellement urbain dans le quartier de [Adresse 17], à [Localité 24].

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

De ce fait, depuis plusieurs années, l’opérateur mène une politique d’acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 17].

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, [Localité 24] MÉTROPOLE a décidé de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L’article 3 de cet arrêté autorise [Localité 24] MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d’expropriant, à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens à acquérir, figure un local commercial constitués des lots 34 et 35 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 25], parcelle [Cadastre 15] BN [Cadastre 3], appartenant à la Commune de Toulouse, pour lequel la SCI YAYANACI dispose de droits emphytéotiques.

L’arrêté de cessibilité a été pris, le 17 avril 2024, et l’ordonnance d’expropriation rendue, le 4 juin 2024.

À défaut d’être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d’expropriation, [Localité 24] MÉTROPOLE a saisi le juge de l’expropriation de ce siège selon la procédure d’urgence.

Des offres ont été notifiées à la SCI YAYANACI qui n’y a pas répondu.

Le juge de l’expropriation a été saisi suivant courrier du 10 juillet 2024 et un transport sur les lieux s’est déroulé le 30 septembre 2024.

Un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 187 560 euros a été rendu, le 3 octobre 2024, au bénéfice de la SCI YAYANACI.

L’affaire a été renvoyé à l’audience du 10 décembre 2024 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de fixer le montant de l’indemnité globale revenant à la SCI YAYANACI en réparation du préjudice subi du fait de la perte de ses droits emphytéotiques sur les lots 34 et 35, à la somme de 241 557 euros, tous préjudices confondus.

Le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 192 237 euros, arrondie à 192 250 euros, ainsi détaillée :

Montant de l’indemnité principale : 173 852 euros,

Montant de l’indemnité de remploi : 18 385 euros.

La SCI YAYANACI invite la juridiction à :

Fixer l’indemnité de dépossession lui revenant à la somme de 479 612 euros comprenant :

Une indemnité principale de 344 775 euros,

Une indemnité de remploi de 35 477 euros,

Une indemnité pour perte de revenus de 99 360 euros.

Condamner [Localité 24] MÉTROPOLE à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu les conclusions de [Localité 24] MÉTROPOLE, régulièrement représentée,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de la SCI YAYANACI, régulièrement représentée,

et,

Vu la note en délibéré autorisée produite par la SCI YAYANACI, le 19 décembre 2024,

Vu la réponse de [Localité 24] MÉTROPOLE à cette note en date du 20 décembre 2024,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le local commercial est situé [Adresse 1], parcelle [Cadastre 15] BN 132 lots 34 et 35, au sein du [Adresse 18] [Localité 24].

Le local est situé dans un centre commercial au pied d’un bâtiment, anciennement centre médical, face à la sortie de métro [Adresse 19], jouxtant le lac du même nom.

Il comprend un espace de vente avec comptoir, toilettes, réserves et locaux de préparation, pour une surface de 157 m², loi Carrez.

Son aspect extérieur s’avère de qualité passable. Toutefois, son état intérieur apparaît conforme à l’utilisation de commerce de boulangerie-pâtisserie.

Le biens, lot n° 34 (440/17 665 tantièmes) et n° 35 (915/17 665 tantièmes), sont sous baux emphytéotiques (99 ans), avec pour bailleur, la commune de Toulouse et comme emphytéote (preneur), la SCI YAYANACI qui a acquis les droits suivant acte du 26 juin 2002 pour un prix payé comptant au démarrage du bail de 64 028,59 euros + 36 587,76 euros, soit une somme totale de 100 616 euros.

Les locaux sont loués, depuis le 17 décembre 2007, à la société ASRARE dont l’activité concerne le secteur de la boulangerie-pâtisserie.

Le transport sur les lieux a permis d’observer une réelle activité économique.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD1 la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d’approbation du PLU de [Localité 24] remonte au 12 octobre 2023.

C’est cette date qui doit être retenue comme date de référence.

A ce moment là, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 24], soit en zone urbaine intense.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des terrains expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l’égard des termes de comparaison (TC), la seule exigence requise est qu’ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Au cas présent, les parties conviennent d’évaluer les droits du preneur à bail emphytéotique selon la méthode d’évaluation financière préconisée par le commissaire du gouvernement.

Cette méthode suppose de déterminer d’abord la valeur vénale du bien donné à bail, par la méthode d’évaluation par comparaison.

Les droits du preneur sont ensuite déterminés à partir de la valeur vénale du bien selon l’équation suivante :

Valeur vénale du bien – droits du bailleur = droits du preneur

Les droits du bailleur sont évalués en prenant en compte la valeur actualisée du bien et la valeur actualisée de la redevance due par l’emphytéote. La méthode d’évaluation prend également en compte la durée restant à courir du bail emphytéotique.

Au cas particulier, le preneur ne paie aucun loyer ni redevance puisque le paiement s’est effectué en une seule fois, lors de la conclusion du bail emphytéotique.

Il convient de déterminer la valeur actualisée en fin de bail du local commercial puis la valeur actuelle de l’immeuble qui correspond aux droits du bailleur.

Valeur actuelle = Valeur fin de bail / (1 + taux d’actualisation)n

n = nombre d’années restant à courir

Le taux d’actualisation communiqué par le commissaire du gouvernement est de 5,27.

Le nombre d’années restant à courir est de 48.

La valeur finale du bien est considérée comme égale à la valeur actuelle car il est supposé que les effets de l’érosion monétaire, de l’évolution du marché, de la vétusté et de l’obsolescence, se compensent.

Reste donc à déterminer la valeur vénale du local exproprié.

A cette fin, plusieurs termes de comparaison sont proposés par le commissaire du Gouvernement et l’exproprié, tous sur la commune de [Localité 24] ;

=> S’agissant des termes de comparaison avancés par le commissaire du Gouvernement :

TC n° 1 : réf. Cadastrales : 555/842/BN/108, lot 102 – Adresse : [Adresse 14] – Date de mutation : 28/11/2022 – Surface utile totale : 160 m² – Prix total : 150 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 938 euros/m² – Observations : local à usage professionnel en rez-de-chaussée, libre ;

TC n° 2 : réf. Cadastrales : 555/840/AD/543, lot 1 – Adresse : [Adresse 8] – Date de mutation : 09/02/2024 – Surface utile totale : 120 m² – Prix total : 288 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 400 euros/m² – Observations : local commercial avec WC et dégagement en rez-de-chaussée, accès depuis la [Adresse 22] ou [Adresse 21], vendu occupé (activité de courtier assurance) ;

TC n° 3 : réf. Cadastrales : 555/840/BL/444, [Cadastre 10] et [Cadastre 11], lot 1 – Adresse : [Adresse 5] – Date de mutation : 19/12/2022 – Surface utile totale : 174 m² – Prix total : 85 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 489 euros/m² – Observations : local commercial au rez-de-chaussée, jouissance privative du jardin attenant et place de stationnement, vendu libre ;

TC n° 4 : réf. Cadastrales : 555/840/BL/452, lots 9, 10, 53, 85, 86, 93, 94 et 95 – Adresse : [Adresse 9] – Date de mutation : 06/07/2023 – Surface utile totale : 183 m² – Prix total : 183 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 000 euros/m² – Observations : local commercial à usage de bureaux, au 1er étage et places de stationnement ;

TC n° 5 : réf. Cadastrales : 555/842/BN/107, lots 107 et 114 – Adresse : [Adresse 14] – Date de mutation : 04/05/2023 – Surface utile totale : 437 m² – Prix total : 480 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 098 euros/m² – Observations : local de bureaux en cours de rénovation, au 2ème étage ;

TC n° 6 : réf. Cadastrales : 555/840/BR/366 – Adresse : [Adresse 2] – Date de mutation : 11/10/2023 – Surface utile totale : 94 m² – Prix total : 235 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 500 euros/m² – Observations : local a usage professionnel à aménager (cabinet de kinésithérapie) ;

TC n° 7 : réf. Cadastrales : 555/842/AD/20, lot 1547 – Adresse : [Adresse 20] – Date de mutation : 16/03/2023 – Surface utile totale : 167 m² – Prix total : 480 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 874 euros/m² – Observations : local commercial à usage de pharmacie ;

TC n° 8 : réf. Cadastrales : 555/842/BH/101, lots 14 et 15 – Adresse : [Adresse 20] – Date de mutation : 16/03/2023 – Surface utile totale : 54 m² – Prix total : 115 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 130 euros/m² – Observations : local commercial en rez-de-chaussée (activité de reprographie) ;

TC n° 9 : réf. Cadastrales : 555/840/AS/535, lots 1 à 5 et lots 15 à 16 – Adresse : [Adresse 16] – Date de mutation : 03/08/2022 – Surface utile totale : 338 m² – Prix total : 450 000 euros – prix m²/ Surf. Utile : 1 160 euros/m² – Observations : local commercial ;

TC n° 10 : réf. Cadastrales : 555/842/BI/240, Volume 4, lot 19 – Adresse : [Adresse 12] – Date de mutation : 10/02/2022 – Surface utile totale : 89 m² – Prix total : 102 500 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 152 euros/m² – Observations : local commercial vendu libre ;

TC n° 11 : réf. Cadastrales : 555/840/AC/78, lots 7, à 9 – Adresse : [Adresse 7] – Date de mutation : 06/01/2022 – Surface utile totale : 141 m² – Prix total : 246 010 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 745 euros/m² – Observations : local à usage professionnel avec vitrine sr la [Adresse 21].

=> S’agissant des termes de comparaison communiqués par la SCI YAYANACI :

TC 1 : Vente du 31/10/2019 – [Adresse 4] – 99 m² – 1 767 euros/m² ;

TC 2 : Vente du 30/10/2019 – [Adresse 4] – 170 m² – 1 852 euros/m²;

Les parties s’accordent à considérer que les TC 3, 4, 5 et 9 produits par le commissaire du Gouvernement sont inopérants :

La référence 3 fait ressortir un prix anormalement bas.

Les références 4 et 5 concernent des locaux situés en étage alors que le bien exproprié est un local commercial avec vitrine, situé en rez-de- chaussée.

La référence 9 concerne un bâtiment commercial (bardage) qui n’a que peu de similitude avec le local exproprié.

La valorisation des TC 1 et 10 sont discutés par la SCI YAYANACI au motif qu’il s’agit de locaux vendus libres d’occupation alors que le bien à évaluer bénéficie d’un bail commercial tandis que l’autorité expropriante estime que la proximité du TC 1 avec l’immeuble à estimer en fait une référence pertinente et que, concernant le TC 10, la circonstance qu’il est dépourvu d’occupant n’est pas un argument suffisant pour l’écarter.

Il est constant que l’occupation d’un bien affecte, généralement, sa valeur de l’ordre de 20%.

Au cas présent, pour tenir compte des observations des protagonistes, la valeur des références 1 et 10 sera majorée de 20%, soit :

TC 1 : 938 euros/m², portée à 1 125,60 euros/m²

TC 10 : 1 152 euros/m², portée à 1 382,40 euros/m²

Le TC 8 d’une surface de 54 m², soit 3 fois inférieure environ à celle du bien querellé, sera également écarté, faute de présenter des caractéristiques physiques similaires.

Comme le souligne le commissaire du Gouvernement, l’étude de marché dégage des valeurs hétérogènes.

Aussi, afin d’obtenir un panel de cessions suffisamment étayé, les références produites en défense seront retenues avec un coefficient de dévalorisation forfaitaire de 10% pour tenir compte de la circonstance qu’elles sont situées dans un quartier ayant déjà bénéficié d’une rénovation urbaine.

Il s’ensuit que les transactions pertinentes sont les suivantes :

Commissaire du Gouvernement :

TC n° 1 : réf. Cadastrales : 555/842/BN/108, lot 102 – Adresse : [Adresse 14] – Date de mutation : 28/11/2022 – Surface utile totale : 160 m² – Prix total : 150 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 938 euros/m², porté à 1 125,60 euros/m² ;

TC n° 2 : réf. Cadastrales : 555/840/AD/543, lot 1 – Adresse : [Adresse 8] – Date de mutation : 09/02/2024 – Surface utile totale : 120 m² – Prix total : 288 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 400 euros/m² ;

TC n° 6 : réf. Cadastrales : 555/840/BR/366 – Adresse : [Adresse 2] – Date de mutation : 11/10/2023 – Surface utile totale : 94 m² – Prix total : 235 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 500 euros/m² ;

TC n° 7 : réf. Cadastrales : 555/842/AD/20, lot 1547 – Adresse : [Adresse 20] – Date de mutation : 16/03/2023 – Surface utile totale : 167 m² – Prix total : 480 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 874 euros/m² ;

TC n° 10 : réf. Cadastrales : 555/842/BI/240, Volume 4, lot 19 – Adresse : [Adresse 12] – Date de mutation : 10/02/2022 – Surface utile totale : 89 m² – Prix total : 102 500 euros – prix m²/ Surf. Utile : 1 152 euros/m², porté à 1 382,40 euros/m² ;

TC n° 11 : réf. Cadastrales : 555/840/AC/78, lots 7, à 9 – Adresse : [Adresse 7] – Date de mutation : 06/01/2022 – Surface utile totale : 141 m² – Prix total : 246 010 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 745 euros/m² ;

SCI YAYANACI :

TC 1 : Vente du 31/10/2019 – [Adresse 4] – 99 m² – 1 767 euros/m², ramené à 1 590,30 euros/m² ;

TC 2 : Vente du 30/10/2019 – [Adresse 4] – 170 m² – 1 852 euros/m², ramené à 1 666,80 euros/m² ;

Soit, une médiane de 1 706 euros/m² (arrondie) permettant de lisser les valeurs erratiques.

L’immeuble dont été titulaire la SCI YAYANACI peut donc être évalué à la somme de 267 842 euros (1 706 euros/m² x 157 m²).

En retenant la méthode proposée par le commissaire du Gouvernement, admise par les parties, les droits du bailleur et du preneur s’établissent ainsi :

DROITS DU BAILLEUR

1/ Valeur libre du bien => 267 842 euros

Taux d’actualisation => 5,27

Nombre d’années restant à courir => 48

Loyers ou redevance et Taux d’actualisation => 0

Valeur actuelle de l’immeuble à l’expiration du bail = 24 642 euros

2/ Valeur du droit réel = 24 642 euros

DROITS DU PRENEUR

(1-2) 267 842 euros – 24 642 euros = 243 200 euros

Il s’ensuit une indemnité principale de 243 200 euros à laquelle s’ajoute une indemnité de remploi de 25 320 euros, détaillée comme suit :

5 000 x 20% = 1 000 euros

10 000 x 15% = 1 500 euros

228 200 x 10% = 22 820 euros

Sur l’indemnité pour perte de loyers,

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation alors que l’article L. 322-1 du même code prévoit que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

Il est désormais de jurisprudence constante que lorsque le bien sous emprise est affecté à la location, le propriétaire exproprié bénéficie d’une indemnité au titre de la perte de loyers qu’il subit laquelle correspond aux revenus locatifs qu’il aurait perçu pendant la durée nécessaire pour acquérir un fonds équivalent et le donner en location.

Ce délai est actuellement fixé à une année (Cass. 3° civ., 14 janvier 2009, n° 07-21956 ; Cass. 3° civ., 19 novembre 2008, n° 07- 18615 ; Cass. civ. 3°, 7 avril 2015, n° 13-27547).

Au 4 juin 2024, date de l’ordonnance d’expropriation, le local est déclaré à bail à la la société ASRARE qui l’exploite sous l’enseigne « Le Fournil d’Aline » moyennant, suivant écritures comptables communiquées par note en délibéré, toutefois dépourvues de tout justificatif de flux financier, pour un loyer mensuel de 4 000 euros HC/HT .

La SCI YAYANACI revendique une indemnisation de ce chef de préjudice d’un montant de 99 360 euros, soit 4 140 euros HC/HT mensuel sur deux années.

Rien ne justifie objectivement y avoir lieu à s’écarter de la jurisprudence traditionnelle au sujet de la durée de l’indemnisation.

Dans ces conditions, il sera alloué à la défenderesse une indemnité pour perte de loyers de 48 000 euros HC/HT (4 000 euros x 12 mois).

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

TOULOUSE MÉTROPOLE versera à la SCI YAYANACI la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités devant revenir à la SCI YAYANACI à la somme de 316 520 euros, ainsi détaillée :

Indemnité principale : 243 200 euros euros

Indemnité de remploi : 25 320 euros

Indemnité pour perte de loyers : 48 000 euros HC/HT

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

CONDAMNE TOULOUSE MÉTROPOLE à verser à la SCI YAYANACI la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION