TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01212 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAE5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[B] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à M^e LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [B] [O], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 novembre 2022, la SA [Adresse 6] a donné à bail à Madame [B] [O] un appartement à usage d’habitation avec jardin (n°E02, bâtiment E), situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 448,19 euros et une provision sur charges mensuelle de 97,26 euros.

Le 14 août 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [B] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA [Adresse 6] a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 04 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 décembre 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le constat de sa mauvaise foi et par voie de conséquence la suppression du délai de deux mois prévu à l’aticle L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— l’autorisation pour la partie requérante, en cas d’abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l’article R.451-1 1° du code des procédures civiles d’exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement à son départ,

— sa condamnation par provision au paiement de la somme de 1.283,78 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 novembre 2024, en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,

— la fixation d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges en cours et sa condamnation au paiement mensuel de celle-ci à compter du 15 octobre 2024, et jusqu’au départ effectif des lieux, conformément à l’article 1760 du code civil,

— sa condamnation à payer à la requérante la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil,

— sa condamnation aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 14 août 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 décembre 2024.

A l’audience du 29 avril 2025, la SA [Adresse 6], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.124,71 euros. Elle indique qu’elle est favorable à l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 06 décembre 2024, Madame [B] [O] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 04 octobre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 novembre 2022 contient une clause résolutoire (Article 6.2. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2.059,97 euros a été signifié le 14 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [B] [O] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 615 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 6] produit un décompte du 15 avril 2025 démontrant que Madame [B] [O] reste devoir la somme de 1.124,71 euros, mensualité de mars 2025 comprise.

Madame [B] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.124,71 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et du fait que la demanderesse est favorable à l’octroi de délais de paiement, Madame [B] [O] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 11 mensualités de 100 euros chacune et d’une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande du bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [B] [O] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Au regard de ces élements, il convient de préciser que les demandes relatives à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et au sort des meubles sont devenues sans objet.

Par ailleurs, il ne sera fait droit à la demande tendant à autoriser la partie requérante à reprendre les lieux en cas d’abandon de ces derniers et à déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants, s’agissant d’une situation purement hypothétique.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [B] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2022 entre la SA [Adresse 6] et Madame [B] [O] concernant un appartement à usage d’habitation avec jardin (n°E02, bâtiment E), situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [B] [O] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1.124,71 euros (décompte arrêté au

15 avril 2025, incluant une dernière facture de mars 2025),avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [B] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 100 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 6] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [B] [O] soit condamnée à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONSTATONS en conséquence que les demandes relatives à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et au sort des meubles sont devenues sans objet, les effets de la clause résolutoire étant suspendus ;

DEBOUTONS la demanderesse de sa demande tendant à autoriser la partie requérante à reprendre les lieux en cas d’abandon de ces derniers et à déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants ;

CONDAMNONS Madame [B] [O] à verser à la SA [Adresse 6] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,