TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02769 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TE36

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 03 Janvier 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[F] [I]

[H] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Janvier 2025

à S.A. PROMOLOGIS,

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [D] [J] muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

M. [F] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Mme [H] [K], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 janvier 2015, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] un pavillon n°6902, un jardin et un emplacement de stationnement couvert n°3732, situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 506,84 euros pour le logement, 16,85 euros pour le jardin et 53,14 euros pour le stationnement et une provision sur charges mensuelle de 51,88 euros.

Le 05 mars 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 mars 2024.

Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] ont saisi la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 11 avril 2024 et leur dossier de surendettement a été déclaré recevable le 13 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2024, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation au paiement :

— de la somme de 2.641,56 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 13 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer indexé, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens des débiteurs.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [D] [J], munie d’un pouvoir spécial de représentation, maintient l’ensemble des demandes de son assignation, le montant de la dette étant toujours de 2.641,56 euros. La SA PROMOLOGIS propose l’octroi de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros par mois.

Au soutien de ses demandes, la SA PROMOLOGIS expose que les locataires ont déjà été en impayés de loyer, de sorte qu’ils avaient bénéficié de délais de paiement judiciaires en 2021 et d’un effacement de leur dette par la commission de surendettement à la suite de sa saisine en 2021. Elle ajoute que de nouvelles difficultés de paiement sont apparues en juin 2023, mais que le paiement des loyers a repris depuis que leur dossier de surendettement a été déclaré recevable par la commission de surendettement le 13 juin 2024. Elle précise que la décision définitive de la commission de surendettement est attendue fin novembre 2024.

Madame [H] [K], comparante, sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros par mois.

Au soutien de sa demande, elle indique qu’elle ne conteste pas l’existence et le montant de la dette, née à la suite de difficultés de santé et d’emploi. Elle explique qu’elle a été déclarée inapte à son poste en décembre 2023, qu’elle a été licenciée et a bénéficié d’allocations de retour à l’emploi jusqu’en juillet 2024 et qu’elle est désormais au RSA, en l’attente de l’éventuel octroi d’une allocation adulte handicapé. Elle ajoute que son compagnon, en congé maladie de longue durée, a été licencié et perçoit des allocations de retour à l’emploi depuis peu, après épuisement de ses droits aux indemnités journalières de la sécurité sociale. Elle fait valoir qu’ils ont perçu 3.300 euros de prestations sociales et allocation de retour à l’emploi en octobre et qu’ils ont trois enfants à charge.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à domicile le 03 juillet 2024, Monsieur [F] [I] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence d’un des défendeurs, le tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de noter que la SA PROMOLOGIS a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels ne sont possibles que lorsque l’acquisition de la clause résolutoire est fondée sur le défaut de paiement des loyers et non le défaut d’assurance. Il convient donc de considérer que la SA PROMOLOGIS s’est implicitement désistée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le motif du défaut d’assurance et seule sa demande fondée sur les impayées sera examinée.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 janvier 2015 contient une clause résolutoire (article 4.7.1. Résiliation pour non paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.844,01 euros a été signifié le 05 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 410 euros, et ont perçu des rappels de prestation s’imputant sur cette dette à hauteur de 1.538,28 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 mai 2024, antérieurement à la déclaration de recevabilité de leur dossier de surendettement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 12 novembre 2024 démontrant que Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] restent devoir la somme de 2.614,50 euros, mensualité et paiements pour octobre 2024 compris, après soustraction des frais d’assurance de 27,06 euros dont le caractère dû n’est pas justifié.

Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.614,50 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ».

En l’espèce, Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] ont déposé un dossier de surendettement et ont repris le paiement de leurs loyers courants depuis la décision de recevabilité de leur dossier de surendettement le 13 juin 2024, de sorte que leur dette ne s’est pas aggravée depuis l’introduction de la procédure.

En outre, la commission de surendettement de la Haute-Garonne a rendu une décision imposant la suspension de l’exigibilité des créances pendant un an selon les modalités du 4° de l’article 733-1 du code de la consommation, par décision du 12 septembre 2024. S’il n’est pas établi que cette décision est définitive, il n’est pas non plus démontré que l’un des créanciers a formé une contestation dans le délai de 30 jours.

Dans le cas où une contestation serait formée, il conviendrait de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’absence de contestation, tenant compte de la reprise des paiements et de la décision de la commission de surendettement, il convient d’accorder à Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] un délai suspensif de l’exigibilité de la créance d’un an et trois mois, à compter du 12 septembre 2024, et de les inviter à ressaisir la commission de surendettement dans ce délai.

S’ils ressaisissent la commission de surendettement avant le 12 décembre 2025, la suspension de l’exigibilité de la créance sera maintenue jusqu’à la décision de la décision de surendettement imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

S’ils ne ressaisissent pas la commission de surendettement avant le 12 décembre 2025, la clause résolutoire reprendra son effet.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou d’absence de saisine de la commission de surendettement, Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de les dispenser des frais irrépétibles exposés par la SA PROMOLOGIS.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2015 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] concernant un pavillon à usage d’habitation n°6902, un jardin et un emplacement de stationnement couvert n°3732, situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 06 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2.614,50 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, incluant une dernière facture d’octobre 2024) ;

Dans le cas où une contestation serait formée sur la décision de la commission de surendettement de suspension de l’exigibilité des créances du 12 septembre 2024,

ACCORDONS un délai pendant lesquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus, jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation, et que les débiteurs règleront ensuite leur dette selon les modalités définies par le juge ;

Sinon, dans le cas où aucune contestation ne serait formée sur la décision de la commission de surendettement de suspension de l’exigibilité des créances du 12 septembre 2024,

ACCORDONS à Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] un délai suspensif de l’exigibilité de la créance d’un an et trois mois, à compter de la décision de la commission de surendettement de suspension de l’exigibilité des créances du 12 septembre 2024, soit du 12 septembre 2024 jusqu’au 12 décembre 2025 ;

DISONS que Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] devront s’acquitter régulièrement de leurs loyers et charges courants et ressaisir la commission de surendettement avant le 12 décembre 2025 ;

DISONS que s’ils saisissent la commission de surendettement avant le 12 décembre 2025, la suspension de l’exigibilité de la créance sera maintenue jusqu’à la décision de la décision de surendettement imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DISONS que s’ils cessent de payer leurs loyers et charges courants ou s’ils ne saisissent pas la commission de surendettement avant le 12 décembre 2025 :

* la clause résolutoire reprendra son effet ;

* à défaut pour Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] seront condamnés à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA PROMOLOGIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [K] et Monsieur [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,