1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e BOUCHARD + 1 CC M^e BERTHELOT

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 12 FEVRIER 2026

Syndic. de copro. [Localité 1] BEACH

c/

[K] [R]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01026 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QJV7

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 12 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires [Localité 1] BEACH sis à [Localité 1] [Adresse 1], [Adresse 2] représentée par la SCP EZAVIN-[N], es qualités d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier désignée par

jugement rendu en la forme des référés le 26 novembre 2020, mission renouvelée par ordonnances des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024

C/O la SCP EZAVIN-[N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Madame [K] [R]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Benoît BIANCHI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 12 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 2 Janvier 2026, prorogée au 12 Février 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Madame [K] [R] est propriétaire au sein de la résidence [Localité 1] BEACH lu lot n°1079, à savoir un local situé en rez-de-chaussée.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [Localité 1] BEACH, représenté par la SCP Ezavin-[N] intervenant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Localité 1] Beach, a fait assigner Madame [K] [R] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, à l’effet de la voir condamner sous astreinte à débrancher le lot n°1079 du compteur électrique de la copropriété et à procéder à l’installation de compteurs individuels dans chacun des trois lots qu’elle a créés.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 3 septembre 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 12 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, reprises oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires [Localité 1] BEACH, représenté par la SCP Ezavin-[N] intervenant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Localité 1] Beach, désignée par jugement du 26 novembre 2020 et ordonnances de prorogation des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024, demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— débouter Madame [K] [R] de toutes ses demandes.

— condamner Madame [K] [R] :

à débrancher le lot n°1079 du compteur électrique de la copropriété et à procéder à l’installation des compteurs individuels dans chacun des trois lots crées par elle sous astreinte de 100 € par jours de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir à communiquer au syndicat des copropriétaires un an après l’installation des compteurs individuels ses factures [sous astreinte de] 100 € par jours de retard un mois après la date précitée afin que le syndicat des copropriétaires puisse quantifier son préjudiceà payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 € à titre de provision A titre subsidiaire, si le juge des référés devait s’estimer insuffisamment informé,

Sur le fondement des dispositions de l’article 232 du code de procédure civile,

— désigner un constatant avec la mission que le juge déterminera pour assurer son information,

En toute hypothèse,

— condamner Madame [K] [R] au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il résulte du procès-verbal descriptif du lot 1079 qu’l a fait établir dans le cadre d’une saisie-immobilière qu’il entendait engager que le local a été divisé en trois appartements, qu’aucune modification de l’état descriptif de division, permettant le calcul de la nouvelle répartition des charges, n’a néanmoins été sollicitée par Madame [K] [R] et qu’il est en outre apparu qu’il n’y avait pas de compteurs électriques individuels pour chacun des trois appartements créés et que le lot est branché sur les parties communes de la résidence. Il précise que la mise en demeure qu’il a adressée à la requise le 19 mai 2025 est restée vaine et qu’une résolution en date du 20 mai 2025 permet à l’administrateur de mettre en oeuvre les diligences nécessaires à son encontre. Il soutient que le branchement privatif sur le compteur collectif constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme et qu’il est bien fondé à solliciter la suppression de ce branchement et l’installation de compteurs individuels ou, à titre subsidiaire, une expertise sur le fondement de l’article 232 du code de procédure civile si le juge des référés s’estimait insuffisamment informé sur la situation.

Sur la fin de non recevoir soulevée en défense, le syndicat des copropriétaires rappelle qu’il n’est pas nécessaire pour son représentant de disposer d’une habilitation préalable pour agir en référé et qu’une telle habilitation a en tout état de cause été donnée. Il souligne que l’administrateur avait qualité pour agir au moment où l’assignation a été délivrée et que le fait qu’il va devoir solliciter le renouvellement de sa mission en cours de délibéré ne peut rendre l’assignation irrecevable ; il relève de même qu’il entre dans la mission de l’administrateur de prendre les mesures nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété et qu’il est dans son rôle lorsqu’il défend les intérêts collectifs. Sur le branchement électrique des appartements litigieux, il rappelle qu’il a fourni un procès-verbal de constat démontrant l’absence de tout tableau électrique et de compteur individuel dans les appartements créés et qu’un précédent constat établi en 2021 avait également relevé l’absence de compteur individuel du lot. Il estime en conséquence que son action est suffisamment fondée et que les mesures sollicitées ne sont pas disproportionnées.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 novembre 2025, reprises oralement à l’audience, Madame [K] [R] demande au juge des référés, au visa des articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 8, 11 et 23 du règlement de copropriété et des articles 31, 145, 232 et 835 du code de procédure civile, de :

À TITRE PRINCIPAL

— dire et juger que la présente instance, introduite par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] BEACH, représenté par Maître [M] [N], administrateur provisoire, est irrecevable, faute pour l’administrateur provisoire de disposer d’une mission encore en cours au moment où la décision sera rendue, faute de pouvoirs et d’habilitation pour agir au nom du syndicat dans une affaire portant sur des installations privatives, et faute de qualité et d’intérêt à agir au sens de l’article 31 du code de procédure civile ;

— dire et juger que la présente demande excède, en tout état de cause, les pouvoirs du juge des référés, en ce qu’elle suppose un examen technique approfondi, avant examen de tout trouble manifestement illicite ou dommage imminent, de sorte que le juge des référés est incompétent pour statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] BEACH,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] BEACH irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions.

À TITRE SUBSIDIAIRE

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] BEACH ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un quelconque branchement illicite du lot n°1079 sur le réseau des parties communes, ni d’un préjudice actuel ou d’un risque imminent justifiant une mesure de référé ;

— dire et juger qu’en l’absence de tout élément probant, la demande tendant à voir ordonner le débranchement du lot, l’installation de compteurs individuels et la communication de factures est radicalement infondée et disproportionnée ;

— dire et juger que la demande subsidiaire tendant à la désignation d’un « constatant » sur le fondement de l’article 232 du code de procédure civile est inopérante et injustifiée, dès lors qu’elle tend à suppléer la carence probatoire du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] BEACH et qu’elle reconnaît, par elle-même, l’absence de trouble manifeste ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] BEACH de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

EN TOUTE HYPOTHESE

— constater le caractère abusif et prématuré de la présente procédure, engagée sans preuve et à la veille de l’expiration de la mission de l’administrateur provisoire, dans le seul but d’exercer une pression injustifiée sur Mme [K] [R] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] BEACH à verser à Mme [K] [R] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La défenderesse ne conteste pas la division de son lot en trois appartements, mais rappelle que le règlement de copropriété autorise expressément une telle division sans autorisation préalable, sous réserve d’une mise à jour ultérieure de l’état descriptif de division et de la répartition des charges. Elle soutient qu’aucun des deux procès-verbaux de constat produits par le syndicat des copropriétaires ne prouve que les appartements seraient alimentés par les circuits des parties communes, ni même qu’un branchement illicite ou une consommation effective à la charge du syndicat existerait, aucun raccordement sur les parties communes n’étant identifié ni aucun risque pour la copropriété. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires est irrecevable, faute de qualité et d’intérêt à agir, dès lors que la mission de l’administrateur provisoire le représentant aura expiré lorsque le juge des référés rendra sa décision, que sa mission est strictement limitée au rétablissement du fonctionnement normal et financier de la copropriété et qu’il outrepasse ses pouvoirs en demandant le « débranchement » d’un lot privatif sans habilitation expresse de l’assemblée générale.

Elle estime que la démonstration d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent n’est pas rapportée et qu’elle relève d’une expertise technique, de sorte que le juge des référés n’est pas compétent, et que le syndicat des copropriétaires entretient volontairement une confusion avec une autre procédure, dont la réalité n’est pas établie, concernant la régularisation de la division et la répartition des charges. A titre subsidiaire, elle insiste sur l’absence de preuve d’un branchement illicite qui lui serait imputable, sur l’absence de compétence technique du commissaire de justice en matière d’électricité, sur l’absence de démonstration d’un préjudice actuel ou d’un risque imminent pour le syndicat des copropriétaires et sur le caractère disproportionné des demandes formulées et l’atteinte au droit de propriété qui en résulte. Elle relève enfin que la demande subsidiaire de désignation d’un constatant ne peut prospérer et démontre que le trouble allégué n’a rien de manifeste.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit à agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La qualité à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande.

Or, l’administrateur provisoire s’est vu confier, par les décisions l’ayant désigné et ayant prolongé sa mission, les pouvoirs du syndic et il représentait valablement le syndicat des copropriétaires requérant lors de l’introduction de la présente instance et jusqu’au jour de la clôture des débats, soit le 12 novembre 2025, puisque sa mission a été prolongée jusqu’au 26 novembre 2025 par l’ordonnance rendue le 15 novembre 2024.

L’administrateur provisoire a de même intérêt à agir puisqu’il s’est vu confier les pouvoirs du syndic et tous ceux de l’assemblée générale.

Enfin, le syndicat des copropriétaires rappelle à juste titre que son représentant n’a pas à justifier, en application de l’article 55 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, d’une autorisation de l’assemblée générale pour les demandes qui relèvent du pouvoir du juge des référés et il justifie en tout état de cause de l’adoption d’une résolution par l’administrateur provisoire, en date du 20 mai 2025, autorisant le syndicat à assigner la propriétaire du lot 1079 pour l’individualisation des compteurs électriques à la suite de la division du lot.

Les fins de non-recevoir soulevées par la défenderesse seront en conséquence rejetées.

2/ Sur les demandes principales

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent consiste en un dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente devait perdurer.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée en référé même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence. Toutefois, si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, il est clairement établi par le procès-verbal de constat dressé le 9 avril 2025, sans que cela ne soit utilement contesté par la défenderesse, qu’aucun des trois logements créés à partir du lot 1079 dont Madame [K] [R] est propriétaire ne dispose de tableau électrique ni de compteur électrique individuel, et qu’aucun tableau électrique ni compteur n’est non plus présent dans le hall commun desservant les trois appartements, puisque le placard technique ne comporte que des raccordements électriques, sans qu’aucun compteur ne soit visible.

Par ailleurs, il résulte d’un précédent procès-verbal de constat dressé le 17 novembre 2021, concernant l’alimentation, les tableaux et compteurs électriques de la copropriété, que ce placard technique était déjà dans le même état, à savoir contenant un bloc, des fils et des gaines, sans compteur électrique, le technicien ENEDIS assistant le commissaire de justice, Monsieur [B], indiquant en outre que ces branchements ne sont pas conformes et présentent un danger pour les personnes.

Il est ainsi suffisamment justifié par le syndicat des copropriétaires requérant d’un trouble manifestement illicite puisqu’il résulte de ces constatations (avec la précision que celles de 2021 ont été effectuées avec l’assistance d’un technicien ENEDIS qui a fait part de son appréciation sur la qualité des branchements du placard technique alimentant le lot 1079) qu’aucun des trois appartements créés dans le lot litigieux ne dispose d’un compteur individuel et que le lot 1079 n’est lui-même pas doté d’un compteur ni d’une alimentation individualisée, mais qu’il est de toute évidence directement branché sur l’alimentation commune de la copropriété.

Il sera au surplus observé que Madame [K] [R] n’a donné aucune suite à la mise en demeure qui lui a été adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires le 19 mai 2025 et qu’elle n’a pas non plus fourni dans le cadre de la présente instance le moindre élément de nature à établir que le lot 1079, ni a fortiori les appartements qui ont été créés, dispose d’un compteur individuel.

Il sera donc fait droit aux demandes principales du syndicat des copropriétaires selon les termes détaillés au dispositif.

Afin de s’assurer de l’exécution de la présente décision, et compte-tenu de la réticence manifestée par la défenderesse, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.

3/ Sur la demande provisionnelle

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que le syndicat des copropriétaires subit un préjudice du fait de l’absence de compteur individuel du lot 1079 et de l’impossibilité en conséquence d’individualiser la consommation électrique du lot, qui est subdivisé en trois logements qui sont chacun occupés par une ou plusieurs personnes.

Il lui sera donc alloué une provision de 1.500 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

4/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Madame [K] [R], qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Elle sera pour les mêmes raisons déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 du code de procédure civile,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par Madame [K] [R] ;

Déclare le syndicat des copropriétaires [Localité 1] BEACH, représenté par la SCP Ezavin-[N] intervenant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Localité 1] Beach, désignée par jugement du 26 novembre 2020 et ordonnances de prorogation des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024, recevable et bien fondé en ses demandes principales ;

Condamne Madame [K] [R] :

à débrancher le lot n°1079 du compteur électrique de la copropriété et à procéder à l’installation des compteurs individuels dans chacun des trois lots crées par elle, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,à communiquer au syndicat des copropriétaires un an après l’installation des compteurs individuels ses factures afin que le syndicat des copropriétaires puisse quantifier son préjudice, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date précitée ;

Dit que chacune de ces astreintes courront pendant quatre mois, après quoi il devra être à nouveau statué sur la prévision d’une nouvelle astreinte ;

Condamne Madame [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 1] BEACH, représenté par la SCP Ezavin-[N] intervenant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Localité 1] Beach, désignée par jugement du 26 novembre 2020 et ordonnances de prorogation des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024, une provision de 1.500 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

Condamne Madame [K] [R] aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 1] BEACH, représenté par la SCP Ezavin-[N] intervenant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Localité 1] Beach, désignée par jugement du 26 novembre 2020 et ordonnances de prorogation des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024, une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [K] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés