TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04053

N° Portalis DBX4-W-B7I-TOTX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

[H] [K] [C]

[M] [P] [O] [C]

C/

[Y] [F]

[S] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [Localité 8]

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [K] [C]

En qualité de nu-propriétaire du bien,

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Marion LAVAL, de la SELARL LCA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [M] [P] [O] [C]

En qualité d’usufruitière du bien,

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Marion LAVAL, de la SELARL LCA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [F],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

Madame [S] [X],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 juillet 2016, Monsieur [H] [C] a donné à bail à Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] une villa à usage d’habitation, avec jardin, terrasse, parking et garage, située [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 950 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros.

Le 29 juillet 2024, Monsieur [H] [C], nu-propriétaire, et Madame [M] [C], usufruitière, ont fait signifier à Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Monsieur [H] [C] et Madame [M] [C] ont ensuite fait assigner Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 30 septembre 2024, leur expulsion immédiate et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais, risques et périls, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 15.746,48 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de la résiliation du bail, soit le 30 septembre 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge en vigueur majoré de 10 %, jusqu’à la libération effective des lieux, sous astreinte de 100 euros pour le premier jour de retard et de 50 euros pour chacun des jours suivants,

— d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris les frais de commandement.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 octobre 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, Monsieur [H] [C] et Madame [M] [C], représentés par la SELARL LCA AVOCATS, maintiennent les demandes de leur assignation.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 10 octobre 2024, Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 07 juillet 2016 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 13.720 euros a été signifié le 29 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 30 septembre 2024 et Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il leur sera ordonné de quitter les lieux, au plus tard dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant à ce stade la suppression du délai légal dont ils bénéficient pour quitter les lieux.

Le bail contient des clauses pénales dont une concernant la libération des lieux : « 1. Libération des lieux : le locataire s’engage expressément à restituer les clefs à la date d’expiration du bail. Au-delà, il sera tenu une astreinte de 100 euros pour le premier jour de retard et de 50 euros pour chacun des jours suivants, sans préjudice du paiement de l’indemnité d’occupation ».

Toutefois, l’article 4 i) de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause « qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

La clause relative à l’astreinte étant une clause pénale, elle sera en conséquence réputée non-écrite. Il n’est par ailleurs par justifié de la raison pour laquelle une astreinte devrait être fixée, en contradiction avec les dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution laissant au locataire un délai de deux mois pour quitter les lieux après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En outre, la demande d’astreinte n’apparaît motivée ni dans son principe, ni dans son montant, après cette période de deux mois.

A défaut de départ volontaire, leur expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [H] [C] et Madame [M] [C] produisent un décompte du 16 janvier 2025 démontrant que Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] restent devoir la somme de 15.746,48 euros, au 30 septembre 2024, date de l’acquisition de la clause résolutoire, mensualité de septembre 2024 comprise.

Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 15.746,48 euros.

III. SUR LE MONTANT DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Le bail conclu le 07 juillet 2016 contient une clause relative à l’indemnité d’occupation stipulant que « le locataire s’engage à régler au bailleur une indemnité conventionnelle d’occupation en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre, après la fin du bail, quelle que soit la cause de cessation dudit bail, égale au montant du dernier loyer majoré de 10 % et ce jusqu’à la restitution des clés. »

Néanmoins, l’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de compenser les pertes de loyer que le propriétaire subit et de réparer l’intégralité du préjudice qu’il subit du fait de la privation de son bien et non de pénaliser un éventuel locataire se maintenant dans les lieux après la résiliation. Son montant est décidé par le juge, qui n’est pas tenu par les stipulations contractuelles entres les parties.

Ainsi, Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sans majoration, soit 1.013,24 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [C] et Madame [M] [C], Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 juillet 2016 entre Monsieur [H] [C] et Madame [M] [C] d’une part et Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] d’autre part concernant une villa à usage d’habitation située [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande d’astreinte et la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [H] [C] et Madame [M] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] à verser à Monsieur [H] [C] et Madame [M] [C] à titre provisionnel la somme de 15.746,48 euros (décompte arrêté au 16 janvier 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] à payer à Monsieur [H] [C] et Madame [M] [C] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sans majoration, soit 1.013,24 euros

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] à verser à Monsieur [H] [C] et Madame [M] [C] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [F] et Madame [S] [X] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,