RÉFÉRÉ

Min N° 26/00042

N° RG 25/00904 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEOL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 27 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 16 Décembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Madame [L] [H] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [W]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 1996 avec effet au 5 février1996, L’OPAC de [Localité 8], aux droits duquel vient la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, après opération de fusion-absorption dont il est justifié, a donné à bail à Mme [R] [W] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.155,19 francs hors provision sur charges.

Suivant acte sous seing privé, accessoire à ce bail d’habitation, conclu le 13 octobre 2008 avec effet au 3 novembre 2008, l’OPAC de [Localité 8], aux droits duquel vient la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, a donné à bail à Mme [R] [W] un emplacement de stationnement “Parking aérien n°0044070053 [Adresse 11]”, à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4 euros hors provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT a fait signifier à Mme [R] [W] un commandement de payer la somme principale de 1.437,09 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 126,43 euros de frais, en se prévalant des clauses résolutoires insérées aux baux et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée datée du 24 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 octobre 2025, la SEM DU PAYS DE MEAUX HABITAT a fait assigner Mme [R] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition des clauses résolutoires prévues aux baux ; ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ; autoriser le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meuble aux frais et risques de la locataire ; condamner Mme [R] [W] à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 2.395,15 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d’occupation, outre les dépens, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Rappeler le caractère exécutoire de ladite ordonnance.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 6 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, représentée par Mme [L] [H], munie d’un pouvoir régulier remis à l’audience a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2.743,89 euros, arrêtée au 15 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Elle s’est dite favorable à l’octroi “d’office”' à la locataire de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail, compte tenu de la reprise du versement du loyer. Elle a demandé néanmoins à être autorisée à produire, en cours de délibéré, une confirmation de l’encaissement du dernier prélèvement du 12 décembre apparaissant au décompte.

Régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Mme [R] [W] ne n’a pas comparu à l’audience.

Le juge a invité le bailleur à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

1/5

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 2 janvier 2026 par courriel, la bailleresse a attesté de l’encaissement du prélèvement du 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [R] [W], assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

Les contrats de baux souscrits entre les parties le 30 janvier 1996 et le 13 octobre 2008 ; Le commandement de payer visant les clauses résolutoires des baux, en date du 27 juillet 2025 ;Le décompte de la créance arrêté au mois de novembre 2025 inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [R] [W] reste devoir à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT la somme de 2.743,89 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (126,43 euros au titre du commandement de payer, 58,22 euros au titre de l’assignation et 72,07 euros au titre de la dénonciation de la situation d’impayés des loyers).

Il convient par conséquent de condamner Mme [R] [W] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2.743,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 décembre 2025 échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Comme demandé, Mme [R] [W] sera condamnée à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.437,09 euros.

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Sur la résiliation des baux et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation des baux a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier le 27 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion des contrats de baux litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux signés par les parties contiennent des clauses résolutoires (page 2 des conditions générales pour le bail d’habitation et article 7 pour le bail accessoire) qui prévoient qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, les baux pourront être résiliés de plein droit, sur l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 23 juillet 2025 un commandement de payer visant les clauses résolutoires ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 1.437,09 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 24 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets des clauses résolutoires

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SEM du Pays de [Localité 8] est favorable à l’octroi de délais suspensifs à la locataire.

Il ressort des éléments communiqués que Mme [R] [W] a repris le paiement intégral des loyers et des charges depuis l’échéance de novembre comprise. La condition de reprise du loyer courant est satisfaite. En outre, les efforts de paiement effectués démontrent sa capacité à faire face à l’arriéré de façon échelonnée, une somme étant versée au titre de la dette.

3/5

Au regard de ces éléments, du montant de la dette et de l’ancienneté des baux, il y a lieu d’autoriser Mme [R] [W] à s’acquitter des sommes dues en 36 mois, en procédant à 35 versements de 75 euros, chaque échéance s’ajoutant au versement du loyer courant, et d’un dernier versement correspondant au solde de la dette.

En outre, il convient de prévoir que les effets des clauses résolutoires seront suspendus au respect du plan d’apurement ainsi définit. Cela signifie que, si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et les clauses de résiliation de plein droit reprendront son effet. Les baux seront résiliés, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de la locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, la demanderesse ne justifiant d’aucune circonstance de fait ou de fondement juridique autorisant à s’écarter de la procédure prévue par ces articles, auxquels il sera renvoyé. La demande relative aux meubles présents dans le logement sera donc rejetée.

En outre, Mme [R] [W] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 24 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DÉCLARONS recevable la demande de la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition des clauses résolutoires ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 1996 entre, d’une part, l’OPAC de [Localité 8], aux droits duquel vient la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, et Mme [R] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2]) à [Localité 9], sont réunies à la date du 24 septembre 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 1996 entre, d’une part, l’OPAC de [Localité 8], aux droits duquel vient la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, et Mme [R] [W] d’autre part, portant sur un emplacement de stationnement “Parking aérien n°0044070053, [Adresse 11]”, à [Localité 9], sont réunies à la date du 24 septembre 2025 ;

4/5

CONDAMNONS Mme [R] [W] à payer, à titre provisionnel, à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, la somme de 2.743,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 décembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025 sur la somme de 1.437,09 euros ;

ACCORDONS un délai à Mme [R] [W] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Mme [R] [W] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 75 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et les clauses résolutoires reprendront leurs effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [R] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT de sa demande relative au mobilier présent dans les lieux ;

CONDAMNONS Mme [R] [W] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 24 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [R] [W] aux dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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