RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 322/25JCP

N° RG 25/00085 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPR3

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

Entre :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par la SELARL L.E.A.D AVOCATS, avocats au barreau de BEAUVAIS,

Et :

Madame [F] [R] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 24 Avril 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 29 Mai 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 25/00085 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPR3 – jugement du 24 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec date de prise d’effet le 23 février 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, bailleur, a consenti à Madame [F] [N], preneur, un bail d’habitation portant sur un logement n°A204 situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer brut mensuel en principal du logement de 448,12 euros, charges en sus, payable chaque mois à terme échu.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers et charges, le bailleur a fait délivrer le 25 novembre 2024 à Madame [F] [N] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme en principal de 506,61 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [F] [N] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 24 avril 2025 aux fins de voir :

A titre principal

— constater la résiliation du bail consenti à Madame [F] [N] par acquisition de la clause résolutoire ;

— dire que dans les deux mois d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, Madame [F] [N] ainsi que tous occupants de son chef devra avoir libéré les lieux loués après avoir satisfait aux obligations d’un locataire sortant et qu’à défaut, elle sera expulsée avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [F] [N] au paiement de la somme de 807,99 euros représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges au 28 janvier 2025 ;

— condamner Madame [F] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du bail résilié, augmenté des charges selon les modalités contractuelles, à compter du 1er janvier 2025 terme échu, et jusqu’à libération effective des lieux, cette indemnité étant revalorisable ;

A titre subsidiaire

— prononcer la résiliation judiciaire consenti à la défenderesse aux torts exclusifs de cette dernière pour défaut de paiement des loyers et charges, et de jouissance paisible des lieux donnés à bail ayant occasionné un trouble anormal de voisinage ;

— dire que dans les deux mois d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, Madame [F] [N] ainsi que tous occupants de son chef devra avoir libéré les lieux loués après avoir satisfait aux obligations d’un locataire sortant et qu’à défaut, elle sera expulsée avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [F] [N] au paiement de la somme de 807,99 euros représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges au 28 janvier 2025 ;

— condamner Madame [F] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du bail résilié, augmenté des charges selon les modalités contractuelles, à compter du 1er janvier 2025 terme échu, et jusqu’à libération effective des lieux, cette indemnité étant revalorisable ;

En tout état de cause

— condamner Madame [F] [N] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [F] [N] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025.

En demande, la société CDC HABITAT SOCIAL, dûment représentée par son conseil, a déposé ses pièces et écritures en maintenant ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1.299,84 euros, selon le décompte locatif arrêté à la date du 31 mars 2025 versé aux débats.

Au soutien de ses prétentions principales, le demandeur expose que le commandement de payer les loyers du logement est resté infructueux. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en l’absence de reprise de paiement des loyers courants avant l’audience.

En défense, assignée par procès-verbal de recherches infructueuses en date du 25 février 2025 selon la procédure de l’article 659 du Code de procédure civile, Madame [F] [N] n’a pas comparu, ni s’est fait représenter à l’audience du 24 avril 2025.

Il sera donc statué par décision réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence de la défenderesse, le Tribunal peut en application de l’article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l’autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte du procès-verbal de recherches infructueuses établi le 25 février 2025 et des pièces versées aux débats que la défenderesse aurait selon le voisinage été interpellée par les forces de l’ordre plusieurs semaines auparavant, serait placée sous contrôle judiciaire dans l’attente d’un jugement correctionnel à intervenir en mars 2025 avec interdiction de paraître dans les lieux donnés à bail.

Force est de constater en l’état que les parties ne justifient pas d’une décision de justice avec interdiction de paraître, ni d’un congé valablement donné par la défenderesse du logement visé aux présentes, Madame [F] [N] demeurant titulaire du droit au bail au jour de l’audience.

Sur la recevabilité de la demande principale d’acquisition de la clause résolutoire du logement donné à bail

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur justifie avoir signalé la dette de loyers à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) saisie le 26 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 25 février 2025.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Force est toutefois de constater que bien que le contrat de bail conclu entre les parties soit entré en vigueur après le 23 juillet 2023, il prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le commandement de payer délivré le 25 novembre 2024 reprenant les dispositions contractuelles précitées.

Il conviendra donc en l’espèce de retenir ledit délai de deux mois, exorbitant des dispositions légales et plus favorable au preneur.

Il est établi au vu des éléments versés aux débats, à savoir le décompte des sommes dues au 31 mars 2025 qui comprend un historique des appels et paiements des loyers et charges, que le commandement de payer du 25 novembre 2024 est resté totalement infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail au 26 janvier 2025.

La défenderesse étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Les dispositions des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’appliqueront pleinement s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux de la défenderesse en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation due par la locataire équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. Il est rappelé à la défenderesse qu’il lui appartient d’assurer les lieux donnés à bail jusqu’à leur parfaite libération.

Sur la demande principale en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation du logement donné à bail

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 16 du code de procédure civile dispose que, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

La majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution de la défenderesse.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte en date du 14 avril 2025 qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, à la somme de 1.299,84 euros, qu’il convient d’expurger des frais de contentieux qui relèvent le cas échéant des dépens à hauteur de 84,10 euros comptabilisés le 3 décembre 2024 et 122,16 euros le 11 mars 2025, portant l’arriéré locatif opposable à cette date à la défenderesse à la somme de 1.093,58 euros.

Il convient par ailleurs de constater l’absence de congé donné par la défenderesse, et de reprise avant l’audience de paiement des loyers courants, la dette étant en augmentation constante malgré le maintien des aides APL et la réduction de loyer solidarité, la défenderesse n’ayant pas répondu aux sollicitations d’enquête sociale du département de l’Oise susceptible de définir sa situation personnelle et financière selon bordereau de carence établi le 19 mars 2025 versé aux débats.

Madame [F] [N], qui ne justifie pas s’être libérée de sa dette, sera donc condamnée à payer au demandeur la somme de 1.093,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Le présent jugement faisant droit aux demandes principales du demandeur, il conviendra donc par ailleurs de ne pas se prononcer sur les demandes subsidiaires.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l’espèce, la défenderesse qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer. Les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenue aux dépens, la défenderesse sera condamnée à verser au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort le 29 mai 2025,

DÉCLARE les demandes principales de la société CDC HABITAT SOCIAL recevables et bien fondées ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail d’habitation consenti à Madame [F] [N] avec prise d’effet le 23 février 2024, sur le logement n°A204 situé [Adresse 3], par acquisition de la clause résolutoire au 26 janvier 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [N] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Madame [F] [N] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer des bail résiliés et que la société CDC HABITAT SOCIAL pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [F] [N] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, la somme de 1.093,58 euros, expurgée des frais de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE qu’il appartient à Madame [F] [N] d’assurer les lieux jusqu’à parfaite libération ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [F] [N] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 25 novembre 2024, les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le Juge a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE JUGE